Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 11 766 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей (содержание производственных помещений), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 477 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 477 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 9 305 729, 40 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель ФИО1 на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержала.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности ФИО3 административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского поселения Ростов своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка площадью 11 766 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей (содержание производственных помещений), расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 9 305 729, 40 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 477 000 рублей.

По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ФИО5, представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а определенная в Отчете рыночная стоимость данного земельного участка не является достоверной.

При исследовании Отчета, помимо прочего, экспертом установлено, что к цене отобранного оценщиком в аналоги объекта № 2 (<адрес>) применена корректировка на передаваемые права в размере 1,33, тогда как данный аналог передавался на праве собственности.

Данное обстоятельство повлекло неверное определение цены данного аналога с учетом корректировок, а также определение неверного количества примененного к цене данного аналога корректировок и его весовой коэффициент для окончательного расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Указанное обстоятельство является нарушением пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, поскольку вводит в заблуждение пользователей Отчета и допускает его неоднозначное толкование.

Суд соглашается с данными выводами эксперта, поскольку они подтверждаются содержанием Отчета и соответствуют законодательству об оценочной деятельности и законодательству об экспертной деятельности.

Поскольку установленное экспертом нарушение независимо от степени его влияния на окончательный результат оценки, является нарушением законодательства об оценочной деятельности, суд не находит оснований для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в соответствии с выводами Отчета.

В связи с тем, что экспертом установлены нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета и недостоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, в соответствии с поставленными перед экспертом вопросами им произведен собственный расчет рыночной стоимости данного объекта.

Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> на 1 января 2019 года составила 2 859 000 рублей.

Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости определялась экспертом с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Из экспертного заключения следует, что для сравнения с объектом оценки экспертом отобраны четыре аналога. Экспертом дан анализ характеристикам данных аналогов как ценообразующим факторам и в соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, определены те различия между объектом оценки и аналогами, которые влияют на стоимость и, соответственно, требуют корректировки цен данных объектов.

Так, экспертом применены корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение (статус населенного пункта), на площадь, на форму участка, на расположение относительно автомагистралей, на качество подъездных путей, на наличие инженерных коммуникаций.

Сопоставляя объект оценки и аналоги по местоположению, эксперт исходил из того, что объект оценки находится в городе Ростов, который подлежит отнесению к районным центрам с развитой промышленностью. Объект – аналог № 1, также расположенный в городе Ростов, сопоставим с ним по данной ценообразующей характеристике, аналог № 2, расположенный в городе Углич, находится в районном центре сельскохозяйственных районов, аналоги №№ 3 и 4, расположенные в Ярославском районе Ярославской области, находятся в ближайшей окрестности областного центра.

Величины корректировок по данному ценообразующему фактору определены экспертом на оснований предложений Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО6, 2018 года.

Заключение содержит подробное обоснование отнесения города Ростов к районным центрам с развитой промышленностью. В частности, приведены сведения о количестве предприятий, расположенных в пределах данного населенного пункта, их специализации, а также о степени влияния наличия промышленных производств на экономику города.

Таким образом, в соответствии с требованиями пунктов 5 и 8 ФСО № 3, пунктов 22, 25 ФСО № 7, которые суд полагает возможным применять и при экспертном определены рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы эксперта об отнесении местоположения объекта оценки к районным центрам с развитой промышленностью вполне им обоснованы и постановлены в пределах его компетенции.

В экспертом заключении содержатся выводы эксперта о том, что форма земельного участка (правильная, либо неправильная) виляет на стоимость такого объекта недвижимости, а потому является ценообращзуюшим фактором, требующим корректировки цены объекта, различающегося по данному показателю с объектом оценки.

Данные выводы эксперта подтверждены содержанием Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства экономических отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р, а также находящимися в общедоступных источниках результатами оценочных и статистических исследований.

В связи с тем, что экспертом установлено, что аналог № 2 имеет неправильную форму, существенно затрудняющую его использование, а потому влияющую на его цену, экспертом применена корректировка к цене данного аналога.

Суд полагает данные действия эксперта в рамках расчета вполне обоснованными и не противоречащими законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности.

Кроме того, эксперт пришел к выводу о том, что качество подъездных путей к земельному участку – объекту продажи также влияет на его ценообразование. Данный свой вывод эксперт также подтверждает результатами размещенных в общедоступных источниках исследований, которые содержат выводы о величине данного влияния (корректировке), которая и была использована экспертом.

Возражения административного истца относительно обоснованности данных действий эксперта касались того, что оценке подлежит земельный участок, свободный от улучшений, а потому учет благоустройства как участка – объекта оценки, так и аналогов необоснован и противоречит пункту 20 ФСО № 7.

Вместе с тем, данные возражения основаны на неверном толковании экспертного заключения.

Вводя указанную корректировку (на качество подъездных путей), эксперт не принимает во внимание затраты на благоустройство земельных участков. Им принимается во внимание такая их характеристика как качество подъезда, которая, по мнению эксперта, является ценообразующей.

Суд полагает, что применяя данную корректировку эксперт действовал в пределах своей компетенции с учетом требований федеральных стандартов оценки и иных положений законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности.

Таким образом, судом не установлено нарушений законодательства при определении экспертом величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, которые могли бы поставить под сомнение достоверность его выводов.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном экспертным заключением, - 2 859 000 рублей

На основании изложенного, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, требования административного иска ФИО1 подлежат удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – 14 июля 2020 года.

Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 65 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

В соответствии с заявлением оплата судебной экспертизы подлежит взысканию в пользу ООО «АйБи – Консалт», работником которого является эксперт ФИО5

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 11 766 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей (содержание производственных помещений), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 2 859 000 (два миллиона восемьсот пятьдесят девять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 14 июля 2020 года.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АйБи – Консалт» оплату судебной экспертизы в размере 65 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 5 ноября 2020 года