Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сити» к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в перерасчете кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Сити» (далее - ООО «Сити», общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ОГБУ «ЦГКО», учреждение) о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № ОКС-73/2021/000129 от 30 сентября 2021 года об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

В обоснование заявленного требования указало, что общество является арендатором указанного земельного участка, при этом арендные платежи рассчитаны с применением кадастровой стоимости земельного участка.

ООО «Сити» дважды (8 апреля и 6 августа 2021 года) обращалось в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном статьей 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке). Однако решениями № ОКС-73/2021/000083 и № ОКС-73/2021/000129 от 30 сентября 2021 года в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, было отказано, с чем ООО «Сити» не согласно.

Учреждением при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** ошибочно были указаны значение ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» - «Да» и коэффициент этого ценообразующего фактора - 1,0, поскольку земельный участок не имеет общей границы с землями общего пользования с расположенной на них автомобильной дорогой по Московскому шоссе в г. Ульяновске, подъезд к данному участку возможен только по второстепенной автодороге с низкой интенсивностью движения. В связи с этим верное значение ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» для земельного участка с кадастровым номером *** – «Нет», а коэффициент этого ценообразующего фактора - 0,8.

Указанная ошибка повлекла необоснованное завышение кадастровой стоимости земельного участка, и, как следствие, влечет необходимость уплаты арендной платы в завышенном размере.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного иска по доводам, изложенным в нем.

Дополнительно указала, что ценообразующий фактор «Близость к автомагистрали» не входит в Перечень ценообразующих факторов – Приложение № 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, а в отчете о государственной кадастровой оценке не содержится обоснование использования данного фактора, как дополнительного, в связи с чем при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** необходимо учитывать его местоположение относительно автомагистрали и применять значение коэффициента при расчете – 0,8.

При определении кадастровой стоимости части земельных участков, относящихся к группе «6.1. Производство» и расположенных в городе Ульяновске, учитывалось значение ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» - «Нет» и коэффициент – «0,8».

Представитель ОГБУ «ЦГКО» ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении административного иска, указывая, что при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, относящегося к сегменту «Производственная деятельность», к группе «6.1. Производство», ошибок допущено не было, поскольку учитывался ценообразующий фактор «Близость к автомагистрали» применительно к населенным пунктам, а не к конкретным земельным участкам. При определении кадастровой стоимости использовался метод массовой оценки, и для земельных участков, расположенных в пределах населенного пункта г. Ульяновск, относящихся к вышеуказанному сегменту, применялся ценообразующий фактор «Близость к автомагистрали» - «Да» и коэффициент ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» - 1,0. Расстояние (протяженность) от конкретных земельных участков до автомагистрали в рамках массовой государственной кадастровой оценки не учитывалось.

Таким образом, оснований для признания незаконным оспариваемого решения № ОКС-73/2021/000129 от 30 сентября 2021 года об отказе в перерасчете кадастровой стоимости не имеется.

Представители Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Исходя из положений пункта 1 части 1 статьи 248, части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии со статьей 21 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (часть 1).

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений:

Из системного толкования вышеуказанных правовых норм следует, что оспаривание в судебном порядке решений бюджетного учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо об отказе в исправлении таких ошибок, является спором о кадастровой стоимости. Вместе с тем такой спор подлежит рассмотрению в порядке главы 22 КАС РФ по аналогии с административными делами об оспаривании решений комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

ОГБУ «ЦГКО» создано на основании распоряжения Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 621-пр «О создании областного государственного бюджетного учреждения Центр государственной кадастровой оценки». Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий по определению кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке».

На основании распоряжения Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 1 ноября 2019 года № 2507-од учреждением в 2020 году была проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ульяновской области, составлен отчет № 01-ГКО/ЗНП-73/2020 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Ульяновской области по состоянию на 1 января 2020 года (далее – отчет о ГКО).

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области по состоянию на 1 января 2020 года, в том числе и в отношении земельного участка с кадастровым номером *** определена кадастровая стоимость в размере 63 114 333 руб. 03 коп.

В последующем в связи с поступлением из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» информации о внесении в ЕГРН сведений об ограничениях (обременениях) (о санитарно-защитных зонах промышленных предприятий, реестровые номера *** и ***), кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** была пересчитана и составила по состоянию на 12 января 2021 года 56 683 422 руб. 61 коп.

ООО «Сити» является арендатором указанного земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, со множественностью лиц на стороне арендатора № 24-03/А-2020-165 от 3 сентября 2020 года, заключенного с Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области, как арендодателем.

При этом согласно приложению № 2, являющемуся неотъемлемой частью указанного договора аренды, арендная плата рассчитается исходя из кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые ООО «Сити» результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, соответственно, оно обладает правом как на обращение в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта, так и на оспаривание в судебном порядке решения бюджетного учреждения, принятого по результатам рассмотрения такого заявления.

Представителем ООО «Сити» 6 августа 2021 года было подано заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, мотивированное тем, что при проведении государственной кадастровой оценки учреждением неверно указано значение ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» - «Да» и применен коэффициент – «1,0».

30 сентября 2021 года ОГБУ «ЦГКО» вынесло решение № ОКС-73/2021/000129 от 30 сентября 2021 года об отказе в перерасчете кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, которое оспаривает ООО «Сити», предъявив вышеуказанный административный иск в суд.

На основании приведенных положений статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ, распоряжения Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 621-пр «О создании областного государственного бюджетного учреждения Центр государственной кадастровой оценки» суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято ОГБУ «ЦГКО» в пределах своих полномочий.

Проверяя соответствие решения № ОКС-73/2021/000129 от 30 сентября 2021 года действующим нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, регулирующим спорные правоотношения, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость объектов недвижимости, определяется на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 14 Закона о государственной кадастровой оценкеопределение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 1).

При определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 3).

На период проведения ОГБУ «ЦГКО» государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года действовали Методические указания о государственной кадастровой оценке (далее – Методические указания), утвержденные Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226.

Пункт 1.2 Методических указаний предусматривал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Земельный участок характеризуется его назначением (категорией и (или) разрешенным использованием), а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 1.10 Методических указаний).

Согласно пункту 7.1 Методических указаний при определении кадастровой стоимости бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости. Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты недвижимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости) в соответствии с Методическими указаниями. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп). В рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата.

Согласно отчету о ГКО при проведении государственной кадастровой оценки ОГБУ «ЦГКО» использовался метод массовой оценки, при котором осуществляется построение единых групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Как следует из отзыва на административный иск ОГБУ «ЦГКО», при проведении государственной кадастровой оценки учреждение учитывало сведения об объектах недвижимости и их характеристиках, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), согласно представленному Управлением Росреестра по Ульяновской области учреждению в соответствии со статьей 13 Закона о государственной кадастровой оценке перечню земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов Ульяновской области, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2020 года (далее – перечень).

Из представленного перечня учреждением было установлено, что в ЕГРН по состоянию на 1 января 2020 года содержались сведения о земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 77 357,6 кв.м, с категорией земли – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для зданий производственных корпусов, здания газоочистки вращающихся печей, здания производственно-бытовых помещений, здания механической мастерской, здания автонавесов, здания глинозапасника, подъездного железнодорожного пути, расположенном по адресу: ***.

Указанный земельный участок был отнесен к сегменту 6 «Производственная деятельность», группе «6.1.Производство».

В соответствии с пунктом 4.1.3 Методических указаний на основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Согласно отчету о ГКО для группы «6.1 Производство» учитывались ценообразующие факторы: категория земель, площадь, вид использования, наличие ограничений (обременений), наличие оползней (затоплений) и близость к автомагистрали.

В рамках государственной кадастровой оценки для каждой группы формировался типовой (эталонный) объект, в группе «6.1. Производство» выбран земельный участок, общей площадью 5492,5 кв.м со всеми коммуникациями, близостью к автомагистрали, без обременений (ограничений) и не находящийся в оползневой зоне.

В соответствии с приложением № 1 отчета о государственной кадастровой оценке, пунктом 1.6 «Исходные данные для определения значений ценообразующих факторов», разделом «Справочник коэффициентов» установлены коэффициенты для сравнения объектов оценки с объектом-аналогом (эталоном), в том числе по ценообразующему фактору «Близость к автомагистрали» и проставлены для обозначения «Да» - «1,0» и для обозначения «Нет» - 0,8.

В рамках государственной кадастровой оценки земельному участку с кадастровым номером *** присвоено значение ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» - «Да», коэффициент установлен – 1,0.

В отчете о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов № 01-ГКО/ЗНП-73/2020, выполненном ОГБУ «ЦГКО», в разделе 3.1.5 «Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведений о них» указано, что собранная Учреждением информация в рамках государственной кадастровой оценки представлена в приложении П 1.2.4 и в отдельных справочниках приложения П 1.6. В основном значения ценообразующих факторов для земельных участков приведены в разрезе населенных пунктов.

В отчете о ГКО приведены допущения о том, что большинство значений ценообразующих факторов для земельных участков приводится в разрезе населенных пунктов, в редких случаях – в разрезе кварталов. Индивидуально в отношении каждого земельного участка учитывались только те ценообразующие факторы, которые содержались в перечне, - это категория земель, площадь, вид использования и наличие обременений (ограничений).

Для групп «6.1. Производство» и «7.3. ГСК и стоянки» учитывался такой ценообразующий фактор, как «Близость к автомагистрали», но при этом данный признак был присвоен для населенных пунктов, находящихся вблизи федеральных и территориальных дорог.

Под понятием «автомагистраль» в области оценочной деятельности учреждением понималась крупная автодорога с интенсивным транспортным потоком и достаточно большой шириной дорожного полотна.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером *** располагается в пределах населенного пункта – г. Ульяновск, по адресу: ***

Согласно отчету о ГКО город Ульяновск является крупным транспортным узлом, расположенным на пересечении важнейших транспортных артерий Поволжского региона, что обеспечивает выход на транспортные магистрали федерального значения. Указаны автомобильные дороги: Р228 «Ульяновск-Сызрань-Саратов-Волгоград», А151 «Цивильск-Ульяновск-Сызрань», Р 241 «Казань-Буинск-Ульяновск», Р178 «Саранск-Ульяновск-Димитровград-Самара».

Учреждение, используя метод массовой оценки, при определении кадастровой стоимости в 2020 году для земельных участков, расположенных в пределах населенного пункта г.Ульяновск, отнесенного к группе «6.1. Производство», учитывался ценообразующий фактор «Близость к автомагистрали» с присвоенным значением «Да» и коэффициентом – «1,0».

Оснований говорить о несоответствии действующему законодательству применения учреждением к земельным участкам группы «6.1. Производство» ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» в разрезе населенных пунктов, а не индивидуально к каждому земельному участку, оснований не имеется.

Из этого следует, что определение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного в пределах города Ульяновска, отнесенного к группе «6.1. Производство», с применением ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» с присвоенным значением «Да» и коэффициентом – «1,0» является правомерным, поскольку соответствует выбранному учреждением методу определения кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к данной группе.

В силу изложенного доводы представителя административного истца о том, что в отношении земельного участка с кадастровым номером *** при определении кадастровой стоимости должны были учитываться значение ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» - «Нет», а коэффициент «0,8», поскольку подъезд к участку с Московского шоссе возможен лишь по второстепенной автомобильной дороге с низкой интенсивностью движения, являются несостоятельными. Расстояние от конкретного земельного участка до автомагистрали, наличие прямого выезда на неё в рамках массовой государственной кадастровой оценки, проведенной ОГБУ «ЦГКО», не учитывалось.

Таким образом, оснований для вывода о том, что ОГБУ «ЦГКО» была допущена заявленная представителем ООО «Сити» ошибка при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, подлежащая исправлению, не имеется.

Доказательств того, что учреждением были не соблюдены требования Методических указаний о государственной кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования ООО «Сити» о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» №ОРС-73/2021/000129 от 30 сентября 2021 года, не имеется.

Доводы представителя административного истца о том, что при определении кадастровой стоимости части земельных участков, относящихся к группе «6.1.Производство» и расположенных в городе Ульяновске, учитывалось значение ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» - «Нет» и коэффициент – «0,8», не свидетельствуют о незаконности оспариваемого административным истцом решения ОГБУ «ЦГКО». Как следует из пояснений представителя ОГБУ «ЦГКО» ФИО2 и представленных ею документов, указанные представителем ООО «Сити» земельные участки находятся на территориях поселков им.Карамзина, Поливно, Новосельдинский, которые включены в границы города Ульяновска, но при учете в отношении них ценообразующего фактора «Близость к автомагистрали» учреждением принималось во внимание их территориальное расположение относительно федеральных и территориальных дорог как самостоятельных населенных пунктов согласно сведениям классификатора адресов России (далее – КЛАДР), утвержденного Приказом ФНС России от 17 ноября 2005 года № САЭ-3-13/594.

Земельный участок с кадастровым номером ***, располагается по адресу: ***, что соответствует КЛАДР города Ульяновска.

Доводы представителя административного истца о том, что ценообразующий фактор «Близость к автомагистрали» не входит в перечень – Приложение № 3 к Методическим указаниям, а в отчете о ГКО не приведено обоснование использования данного ценообразующего фактора, не могут являться основанием к удовлетворению требования ООО «Сити», поскольку данный перечень ценообразующих факторов является примерным, а в силу действующего законодательства, содержащего правовое регулирования вопросов проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, выбор метода и способов расчета кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки является прерогативой профильного бюджетного учреждения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Сити» к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» №ОРС-73/2021/000129 от 30 сентября 2021 года об отказе в перерасчете кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова