Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Корнецовой Валентины Евгеньевны об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости

УСТАНОВИЛ:

Корнецова В.Е. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1901,9 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года в размере 16 001 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта капитального строительства, кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 37 594 743,19 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определенной оценщиком ФИО1 Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Корнецова В.Е. просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в сумме 20 583 000 руб., определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрация г. Новочеркасска, Корнецов О.Г.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности – Горбач Е.П. просила суд установить кадастровую стоимость здания по состоянию на 1 января 2016 года равной его рыночной стоимости в сумме 20 583 000 руб.

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области по доверенности Рогожина Е.В. выразила несогласие с экспертным заключением, просила назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.

От Администрации г. Новочеркасска, Корнецова О.Г. отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителей административного истца и административного ответчика, допросив эксперта ФИО2, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

В соответствии с Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости зданий, строений, сооружений утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года.

Судом установлено, что Корнецова В.Е. является собственником нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, наименование: административное здание, площадью 1901,9 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (договор купли-продажи недвижимого имущества от 13 июня 2019 г., дополнительное соглашение от 19 июня 2019 г., дата регистрации права – 20 июня 2019 г.).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена в сведения ЕГРН 1 января 2018 года в размере 37 594 743, 19 руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, Корнецова В.Е. имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости здания в соответствие с его рыночной стоимостью, в связи с чем вправе ставить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 20 августа 2021 года обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 1-3-2021 от 12 июля 2021 года, подготовленный оценщиком ФИО1, в котором рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 16 001 000 руб.

Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно представленного административным истцом заключения оценщика.

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая наличие ходатайств представителей административного истца и административного ответчика о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности отчёта оценщика и определенной оценщиком величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта оценщика, судом назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу о рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» ФИО2

По заключению эксперта от 20 октября 2021 года № 374/21 рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 1 января 2016 года составляет 20 583 000 рублей.

Представитель Правительства Ростовской области, полагая заключение эксперта ФИО2 несоответствующим требованиям действующего законодательства об оценке, в связи с чем оно не может являться доказательством по делу, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного здания.

В обоснование ходатайства представитель административного ответчика указал, что экспертом приведена некорректная оценка объектов-аналогов по местоположению, физическим характеристикам, инфраструктуре, транспортной доступности, анализу рынка, в результате чего экспертом исследованы объекты-аналоги, которые не относятся к одному сегменту рынка с исследуемым объектом, не сопоставимы с ним. По мнению Правительства Ростовской области, стоимость здания с учетом стоимости земельного участка, определенная экспертом, не соответствует рыночным данным.

Представитель административного истца в судебном заседании возражала против проведения повторной судебной экспертизы.

С целью проверки доводов административного ответчика судом допрошен эксперт ФИО2, которая в судебном заседании дала пояснения по всем имеющимся вопросам.

Так из заключения эксперта и ее пояснений следует, что в заключении экспертом приведено описание местоположения объектов-аналогов и введена понижающая корректировка в размере -6,17% для объектов-аналогов №№ 2,3 и 4, имеющих с коммерческой точки зрения более привлекательное местоположение.

В заключении приведено описание и расчет корректировки на площадь, для объектов-аналогов №№ 1,3 введена повышающая корректировка (4,00% и 17,00%).

В заключения приведено описание и расчет корректировки на коммуникации по мультипликативной модели, приведены значения корректировок согласно этой модели, которые могут применяться в качестве повышающих и понижающих в зависимости от выявленных отличий. Для объектов-аналогов №№ 1,2 экспертом введена повышающая корректировка в размере 16,87%, №№ 3,4 - понижающая корректировка в размере -7,41%.

В заключении приведено описание и расчет корректировки на расположение относительно автомагистрали (фасадность). Объекты - аналоги сопоставимы с объектом исследования, поскольку расположены на улицах с интенсивным транспортным потоком.

Кроме того, как обоснованно отметил эксперт, в Федеральных стандартах оценки и иных нормативных правовых актах отсутствует требование о том, что все объекты-аналоги должны полностью совпадать по местоположению, площади, составу коммуникаций, транспортной доступности с объектом исследования.

Также в заключении в приложении №2 приведены скрин-копии всех объектов-аналогов и объектов, используемых в анализе рынка с указанием полных проверяемых ссылок объявлений, проверяемые ссылки объявлений по каждому объекту приведены в заключении в таблицах №№15,17.

На страницах 63, 67 заключения приведены выводы об интервалах стоимости земельных участков под индустриальное строительство, расположенных в г. Новочеркасске, и зданий административного назначения, расположенных в г. Новочеркасске, которые представлены в открытых источниках информации по состоянию на 1 января 2016 г. (без учета индивидуальных особенностей объектов недвижимости и скидки на торг). Итоговое значение рыночной стоимости объекта капитального строительства с учетом земельного участка (12 130 руб./кв.м) находится в границах интервала стоимости объектов недвижимости административного назначения с учетом земельного участка (4 600 - 45 455 руб./кв. м), что соответствует рыночным данным.

В качестве важного фактора, влияющего на рыночную стоимость спорного объекта, эксперт акцентировал внимание на техническом состоянии здания как на момент оценки, так и на момент его осмотра, а именно на неудовлетворительное состояние здания, требующее капитального ремонта, непригодное к эксплуатации ни для личной коммерческой деятельности, ни для сдачи в аренду состояние здания.

Исследовав экспертное заключение, суд пришел к выводу, что доводы административного ответчика о некорректном отборе и оценке экспертом объектов-аналогов по местоположению, физическим характеристикам, инфраструктуре, транспортной доступности не нашли своего подтверждения. Сомнения, возникшие у административного ответчика в части отбора экспертом земельных участков, существенно отличающихся, по мнению заявителя, от земельного участка, на котором расположен объект исследования, устранены в ходе допроса эксперта, судом установлено наличие в заключении эксперта ссылок на источник информации, скрин-копии объявлений по продаже аналогов.

Доводы административного ответчика о том, что заключение эксперта не является надлежащим доказательством по делу, объективно не подтверждены. При этом судом учитывает, что разница между рыночной стоимостью, определенной экспертом, и рыночной стоимостью, определенной оценщиком, является несущественной, что в свою очередь расценивается судом как достоверность определенной экспертом рыночной стоимости объекта исследования

Поскольку суд не усмотрел предусмотренных законом оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости здания по состоянию на 1 января 2016 года, определением суда от 22 ноября 2021 года в удовлетворении ходатайства Правительства Ростовской области отказано.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертное заключение соответствует вопросу, поставленному перед экспертом, его выводы последовательны, не противоречат материалам дела и представленным доказательствам, отвечают принципам полноты и обоснованности. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его правильности или обоснованности. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. В заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в названном заключении, являются аргументированными и убедительными.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, экспертом производился осмотр здания.

Экспертом проанализирован анализ рынка земельных участков Ростовской области и г. Новочеркасска (в том числе под индустриальную застройку) и анализ рынка коммерческой недвижимости г. Новочеркасска. В заключении приведены информация по всем ценообразующим факторам и анализ основных факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов недвижимости.

В результате анализа рынка коммерческой недвижимости г. Новочеркасска, анализа полноты и достоверности исходной информации по объекту исследования, учитывая индивидуальные особенности исследуемого объекта и его техническое состояние, экспертом принято решение произвести расчет рыночной стоимости с применением сравнительного и затратного подходов. От применения доходного подхода эксперт отказался, поскольку в результате анализа рынка коммерческой недвижимости в г. Новочеркасске не выявлена информация о сдаче в аренду аналогичных зданий.

Поскольку целью исследования являлось определение рыночной стоимости нежилого здания без учета стоимости земельного участка, в рамках затратного подхода экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года для последующего выделения стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, полученной в рамках сравнительного подхода. Расчет рыночной стоимости земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей (2 486 000 руб.) произведен экспертом в рамках сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж (метода корректировок).

Расчет затрат на создание (замещение) объекта исследования с учетом прибыли предпринимателя произведен экспертом методом сравнительной единицы с применением Справочника оценщика Ко-Инвест «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства». Расчет физического износа здания (62,18%) рассчитан с применением поэлементного метода. Признаки функционального износа и внешнего экономического износа для объекта исследования согласно выводам эксперта отсутствуют. Стоимость здания, полученная в рамках затратного подхода, составляет 21 190 000 руб.

В рамках сравнительного подхода эксперт применил метод сравнения продаж (метод корректировок), выявив объекты недвижимости (отдельно стоящие здания), выставленные на продажу, максимально схожие по ценообразующим факторам с объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. площади объекта недвижимости. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Стоимость здания, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет 20 179 000 руб.

Для определения окончательной величины рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использован подход ранжирования, итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого здания по состоянию на 1 января 2016 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 20 583 000 руб.

Примененная экспертом методология, включая выбор подходов и методов, не оспаривается сторонами.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих достоверные сведения об иной рыночной стоимости объекта капитального строительство, принадлежащего административному истцу, суду не представлено.

Оснований не доверять выводам проведенной по делу судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Определенная судебным заключением величина рыночной стоимости объекта недвижимости, по мнению суда, является экономически обоснованной.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик нежилого здания.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости (45,3%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг в сумме 78 000 рублей.

Размер оплаты оказания услуг эксперта в сумме 78 000 руб., по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1901,9 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 20 583 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания считать 20 августа 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Корнецовой Валентины Евгеньевны в пользу ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 78 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Решение в окончательной форме принято 2 декабря 2021 года

Судья Е.В. Шикуля