Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лукьяновича Геннадия Николаевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Лукьянович Г.Н. обратился в суд с административным иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка», Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 450 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, равной его рыночной стоимости в размере 492 188 рублей 00 копеек, по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование заявленных требований Лукьянович Г.Н. указал, что кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, установленная на 01.01.2019, составляет 1 037 641 руль 50 копеек. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право административного истца на установление действительной налоговой базы для расчета земельного налога, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в его собственности.

Представитель административного соответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО Кудряшов С.А. в судебном заседании пояснил, что Департамент не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, поскольку указанное право предоставлено истцу в силу прямого указания закона. Вместе с тем, Департамент не согласен с представленным истцом отчетом об оценке, поскольку он составлен с существенными нарушениями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО. В связи с чем, полагал необходимым оставить кадастровую стоимость земельного участка, установленную в результате государственной кадастровой оценки, в размере 1 037 641 руль 50 копеек. К заключению эксперта, составленному по результатам проведения судебной оценочной экспертизы, замечаний не имеется, просил возложить расходы по оплате судебной оценочной экспертизы на административного истца, поскольку установленная экспертом рыночная стоимость земельного участка, находится в пределах допустимой погрешности оценки.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, Лукьянович Г.Н. является собственником земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 450 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Право собственности Лукьяновича Г.Н. на указанный земельный участок зарегистрировано 14.09.2021, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.15).

Также, в материалы дела представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.09.2021 №КУВИ-002/2021-127114787, из которой следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 450 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, определена в размере 1 037 641 рубль 50 копеек по состоянию на 01.01.2019, утверждена Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01.11.2019 №3-о (л.д.13, 90).

В соответствие с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно ч.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации, Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (ч.1 ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан и организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как собственник земельного участка, уплачивающий земельный налог, налоговая база которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» также содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представил в суд отчет № 603-0721-ЗУ, выполненный 04.08.2021 оценщиком Головко Ф.А. ООО «Прайс Эдвайс» об оценке земельного участка, согласно которому его рыночная стоимость на 01.01.2019 составила 492 188 рублей (л.д.23-57).

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пунктам 4 и 5 Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Анализ отчета об оценке № 603-0721-ЗУ, выполненного 04.08.2021 оценщиком Головко Ф.А. ООО «Прайс Эдвайс», позволяет суду сделать вывод, что в указанном отчете допущены существенные нарушения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки.

Так, из представленного стороной административного истца отчета следует, что в нем не приведен анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, что является нарушением п.8з ФСО №3. В нарушение п.5 ФСО №3, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ, оценщик не указывает требуемую информацию, существенным образом влияющую на стоимость объекта оценки. Так, в перечне документов, использованных оценщиком, не приведено свидетельство о государственной регистрации права на магазин, расположенный на указанном земельном участке.

Также высказаны возражения относительно представленного стороной административного истца отчета об оценке, административным ответчиком Департаментом имущественных отношений ЯНАО (л.д.74-80), из которых следует, что в отчете отсутствует анализ активности рынка, описание региона, в котором находится объект оценки, что является нарушением статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.5 ФСО №3. Также оценщиком допущены ошибки в расчете корректировки на вид разрешенного использования, корректировки на площадь.

В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика, не может служить допустимым доказательством по делу.

В связи с обоснованными сомнениями в достоверности представленного отчета, по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта Соловьевой М.Н. ООО «Корпорация консалтинга» № 12 от 13.01.2022, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 450 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, составила 958 000 рублей (по состоянию на 01.01.2019) (л.д.142-217).

Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Письменные возражения от лиц, участвующих в деле, на заключение эксперта не поступили.

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Кроме того, экспертом указано, что представленный стороной административного истца отчет №603-0721-ЗУ от 04.08.2021, составлен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки, а содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, поскольку неверно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, выявлены ошибки при выполнении математических действий и информация, используемая оценщиком не достоверна, не достаточна, не проверяема. Так, в нарушение ст.11 Федерального закона №135-ФЗ, п.8е ФСО №3, не указаны ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; в нарушение п.8з ФСО №3 анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, не приведен.

В нарушение ФСО №7, п.11а, оценщиком некорректно произведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки оценщиком не произведены. Недостаточность данных, представленных в двух таблицах на стр.12,13 Отчета, не позволяет пользователю отчета сделать вывод об инвестиционной привлекательности региона, тенденциях, сложившихся на общем рынке страны в период оценки и, как следствие, формирование активности рынка в рассматриваемом сегменте.

В нарушение ФСО №7, п.п.10, 11б, 11в, 11д, 11г, оценщиком неверно произведен анализ рынка. Так, оценщиком в качестве аналогов указано 12 предложений о сделках с земельными участками. При этом, из них 6 земельных участков с видом разрешенного использования, не сопоставимых объекту исследования - «отдых и туризм», «строительство гаражей», «строительство склада» и т.д. Хотя сегмент рынка определен. На стр.16 Отчета оценщик сформулировал сегмент, как категория земель: земли населенных пунктов. Классы земель: под офисно-торговую застройку. Из оставшихся шести объектов с нужным видом разрешенного использования, соответствующим объекту оценки, два имеют объекты незавершенного строительства, и несопоставимы с объектом оценки.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в заключении №12 от 13.01.2022, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.

Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка не соответствует установленным требованиям, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует признать заключение эксперта Соловьевой М.Н. от 13.01.2022, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 958 000 рублей, по состоянию на 01.01.2019.

В соответствии с абзацем 3 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в связи с чем в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Дата подачи административного искового заявления в суд посредством почтовой связи - 06 октября 2021 года (л.д.63).

В соответствии с пунктом 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Стоимость производства судебной экспертизы, из результатов которой исходит суд при постановлении решения, составила 50 000 рублей (л.д.125).

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07. 2017 № 20-П статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чьё исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определённая в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесённые этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019, 1 037 641 рубль 50 копеек и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной экспертизы 958 000 рублей, исходя из расчёта 1 037 641,5 - 958 000 = 79 641,5 (разница стоимости), или в 1,08 раза не является кратной, с учётом особенностей сплошной (массовой) кадастровой оценкой объектов недвижимости и их индивидуальной оценкой, её нельзя признать значительной.

Само по себе принятие судом решения о пересмотре кадастровой стоимости не является свидетельством ошибочности, незаконности и недостоверности ранее состоявшейся государственной кадастровой оценки объекта недвижимости.

Следовательно, издержки по производству экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка в размере 50 000 рублей суд относит на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, общей площадью 450 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 958 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 г.

Дата подачи заявления - 06 октября 2021 г.

Взыскать с Лукьяновича Геннадия Николаевича сумму подлежащую выплате эксперту в размере 50 000 рублей в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Корпорация консалтинга» (ИНН: 7203479110, КПП:720301001), юридический адрес: г. Тюмень, ул. Кирова, д.40 оф.507, р/с 40702810013500002264, ТОЧКА ПАО БАНКА «ФК ОТКРЫТИЕ», г. Тюмень, БИК 044525999, к/с 30101810845250000999 в ГУ БАНКА РОССИИ ПО ЦФО).

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/ Ю.А. Дряхлова