Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-265/20 по административному исковому заявлению Алексинского районного потребительского общества к правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Алексинское районное потребительское общество обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

<...>, площадью 525+/-16,04 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>;

<...>, площадью 159+/-2 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>;

<...>, площадью 713+/-18,60 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>;

<...>, площадью 2336+/-33,80 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>;

<...>, площадью 9053+/-66,60 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, <адрес>;

<...>, площадью 86+/-6 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения павильона и осуществления торговой деятельности, <адрес>;

<...>, площадью 638+/2 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>;

<...>, площадью 295+/-12 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельных участков, установленной по состоянию на 01.01.2016 на основании постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» в размере 2 249 336,25 руб. (КН <...>), в размере 683 598,24 руб. (КН <...>), в размере 3 004 567,74 руб. (КН <...>), в размере 3 270 400 руб. (КН <...>), в размере 13 693 567,80 руб. (КН <...>), в размере 404 675,58 руб. (КН <...>), в размере 2 586 592,36 руб. (КН <...>), в размере 1 046 789,80 руб. (КН <...>). Просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере 369 000 руб. (КН <...>), в размере 83 000 руб. (КН <...>), в размере 501 000 руб. (КН <...>), в размере 857 000 руб. (КН <...>), в размере 3 322 000 руб. (КН <...>), в размере 60 000 руб. (КН <...>), в размере 508 000 руб. (КН <...>), в размере 179 000 руб. (КН <...>). Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом И. от <...> № <...>.

В судебное заседание административный истец, административные ответчики – правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о. г. Алексин Тульской области (в лице представителей) не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. В письменном ходатайстве администрация м.о. г. Алексин Тульской области возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п.п 7 п. 1 ст. 1п.п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судом установлено, что Алексинское районное потребительское общество является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

<...>, площадью 525+/-16,04 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>; участок поставлен на кадастровый учет 04.01.1995;

<...>, площадью 159+/-2 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>; участок поставлен на кадастровый учет 04.01.1995;

<...>, площадью 713+/-18,60 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>; участок поставлен на кадастровый учет 04.01.1995;

<...>, площадью 2336+/-33,80 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>; участок поставлен на кадастровый учет 11.08.2005;

<...>, площадью 638+/2 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>; участок поставлен на кадастровый учет 04.01.1995;

<...>, площадью 295+/-12 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>; участок поставлен на кадастровый учет 27.04.2005 года.

Право собственности на участки зарегистрировано 26.08.2008 года.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016. Кадастровая стоимость земельных участков установлена в результате массовой оценки в размере 2 249 336,25 руб. (КН <...>), в размере 683 598,24 руб. (КН <...>), в размере 3 004 567,74 руб. (КН <...>), в размере 3 270 400 руб. (КН <...>), в размере 13 693 567,80 руб. (КН <...>), в размере 404 675,58 руб. (КН <...>), в размере 2 586 592,36 руб. (КН <...>), в размере 1 046 789,80 руб. (КН <...>). Сведения о данной кадастровой стоимости внесены филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016.

С целью определения рыночной стоимости указанных земельных участков административный истец обратился к И. В соответствии с отчетом, подготовленным данным оценщиком, от <...> № <...>, рыночная стоимость названных земельных участков по состоянию на 01.01.2016 составляет 369 000 руб. (КН <...>), 83 000 руб. (КН <...>), 501 000 руб. (КН <...>), 857 000 руб. (КН <...>), 3 322 000 руб. (КН <...>), 60 000 руб. (КН <...>), 508 000 руб. (КН <...>), 179 000 руб. (КН <...>).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от 16.01.2020 № 9 заявление Алексинского районного потребительского общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости отклонено.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

Из изложенного выше следует, что земельные участки являются объектами налогообложения, налог подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости, при этом административным истцом установленный для данной категории споров досудебный порядок соблюден, что свидетельствует о наличии у административного истца субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Н» Д.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...>, отчет, выполненный оценщиком И. от <...> № <...>, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ; федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельных участков, определенная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2016, не подтверждается и составляет 406 350 руб. (КН <...>), 111 459 руб. (КН <...>), 545 445 руб. (КН <...>), 1 095 584 руб. (КН <...>), 3 476 352 руб. (КН <...>), 67 252 руб. (КН <...>), 489 346 руб. (КН <...>), 230 985 руб. (КН <...>).

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, имеющим необходимое образование в интересующей области, стаж работы в оценочной деятельности 20 лет, длительный стаж судебно-экспертной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Эксперт Д. является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов – оценщиков» и его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).

Заключение основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

По таким основаниям суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета И. от <...> № <...>, то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ; федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартам и правилам оценочной деятельности, причем выявленные нарушения существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.

Так, эксперт отметил, и это явствует из отчета, что в нарушение требований п. 30 ФСО № 7 отсутствует расчет границ интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться рыночная стоимость объекта оценки. Не обоснована корректировка на место продажи. Не достаточно проработана корректировка на местоположения. Это свидетельствует о нарушении п.22 ФСО №7. При корректировке на местоположение в отчете нет обоснования выбора бальной шкалы. При корректировке на площадь в отчете неверно выбраны процентные корректировки. В отчете не представлена справка о коммуникациях на земельном участке с КН <...>. По аналогу №3 различные сведения о стоимости (нарушен п.5 ФСО №3). Аналог, используемый при расчете для объектов 1-6, является некорректным. Как установлено экспертом, оценщик приложил историю размещения объекта 04.09.2015, однако по номеру объявления установлено, что в объявлении указана иная стоимость (у оценщика в объявлении 250000 руб., а по результатам проверки экспертом – 800000 руб.).

Помимо того, в отчете не содержится сведений о наличии у оценщика высшего образования, что не позволяет проверить, соответствует ли оценщик требованиям приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности».

В связи с изложенным отчет И. от <...> № <...> при определении рыночной стоимости объектов, по мнению суда, за основу взят быть не может, так как не обладает признаком достоверности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков определена по состоянию на 01.01.2016. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных земельных участков в экспертном заключении.

Отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объектов на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2016 значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости тех же земельных участков, что затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.24.17 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.48 Устава (Основного Закона) Тульской области правительство Тульской области является органом, к полномочиям которого отнесено утверждение результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, данный орган власти является надлежащим ответчиком по делу.

Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 25.12.2019.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Алексинского районного потребительского общества удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 525+/-16,04 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 равной его рыночной стоимости в размере 406 350 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 159+/-2 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 равной его рыночной стоимости в размере 111 459 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 713+/-18,60 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 равной его рыночной стоимости в размере 545 445 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 2336+/-33,80 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 равной его рыночной стоимости в размере 1 095 584 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 9053+/-66,60 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения коммунальных, складских объектов, <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 равной его рыночной стоимости в размере 3 476 352 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 86+/-6 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения павильона и осуществления торговой деятельности, <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 равной его рыночной стоимости в размере 67 252 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 638+/2 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 равной его рыночной стоимости в размере 489 346 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 295+/-12 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 равной его рыночной стоимости в размере 230 985 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи Алексинским районным потребительским обществом заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых земельных участков является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 25.12.2019.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: