Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Интер-Авто» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Интер-Авто» (далее – ООО «Интер-Авто») обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8168 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автотехцентра, расположенного относительно ориентира в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что затрагивает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 5 646 659 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 (доверенность от 23 ноября 2020 г.) изменил требования административного искового заявления и просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С. - 5 358 000 рублей.

Представители административных ответчиков - государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка»), Департамента государственного имущества Пензенской области, заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Росреестра по Пензенской области, будучи своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. От представителей данных заинтересованных лиц поступили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых они решение по делу оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица - управления муниципального имущества г. Пензы, будучи надлежащим образом, извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил. В письменном отзыве на иск возражал против его удовлетворения, поскольку снижение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению доходов бюджета муниципального образования.

Представитель заинтересованного лица – администрации г. Пензы в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Интер-Авто» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8168 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автотехцентра, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах (далее – ЕГРН) от 14 сентября 2020 г. № КУВИ-002/2020-20107903 (л.д.109-111). По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного с управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (в настоящее время управление муниципального имущества г. Пензы), размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.128-132).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как арендатор спорного земельного участка административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. и составила 10 308 424,4 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 7 сентября 2020 г. № КУВИ – 002/2020-18283907 (л.д.94).

Согласно данной выписке датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г. Сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г. (л.д.94).

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчёт об оценке от 27 июля 2020 г. №12-20, подготовленный оценщиком ИП Р.О., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 1 января 2018 г. составила 5 646 659 рублей (л.д.15-67).

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству представителя административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С. № ОКС-09/11/20-01 от 9 ноября 2020 г., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка составила 5 358 000 рублей (л.д.165-209).

Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости – 5 358 000 рублей.

Суд, исследовав заключение эксперта от 9 ноября 2020 г. № ОКС-09/11/20-01 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки относится к рынку земельных участков для размещения объектов придорожного сервиса.

После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки на совершенную сделку (предложение) (для всех объектов-аналогов), площадь земельного участка (для всех объектов-аналогов), местоположение (для всех объектов-аналогов), выход на ФАД М5 «Урал» (для объектов-аналогов № 2 и № 3), конфигурацию (форму, рельеф) земельного участка (для объекта-аналога № 2), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка сравнительным подходом.

Лицами, участвующими в деле, достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта, не оспорена. Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 9 ноября 2020 г. № ОКС-09/11/20-01 выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 5 358 000 рублей.

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.

При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 4 сентября 2020 г. – день обращения в суд с административным исковым заявлением.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости в целях исчисления арендной платы применяется с 1 января 2020 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Возражения представителя управления муниципального имущества г. Пензы о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, следовательно, к уменьшению поступлений в местный бюджет, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, прямо предусмотрена законом.

Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.

По настоящему делу по ходатайству представителя административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С.

Согласно счёту и смете затрат стоимость проведения экспертизы составила 15 000 рублей (л.д.210, 211).

Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости») судебные расходы взыскиваются с ответчика в пользу истца только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная Департаментом государственного имущества Пензенской области, превышает определенную по результатам судебной экспертизы его рыночную стоимость почти в два раза (48%).

Удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка в расчете на 1 кв.м. (1262,05 рубля) значительно превышает удельные показатели предлагаемых к продаже аналогичных земельных участков на территории г.Пензы, приведенные в заключении эксперта В.С. (от 86 до 850 рублей за 1 кв.м) (л.д.182-185). Земельные участки с видом разрешенного использования, аналогичным спорному земельному участку, по цене удельного показателя кадастровой стоимости в г.Пензе к продаже на дату проведения государственной кадастровой оценки не предлагались.

Данные факты свидетельствуют о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, что повлекло нарушение прав административного истца как плательщика арендной платы.

Установленные судом обстоятельства являются основанием для взыскания с Департамента государственного имущества Пензенской области расходов по оплате экспертизы в пользу ООО «Межрегиональный центр независимой оценки».

Кроме того, в соответствии со статьей 111 КАС РФ с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ООО «Интер-Авто» взыскиваются судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей, согласно чек-ордеру от 29 июля 2020 г., понесенные административным истцом при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Интер-Авто» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8168 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автотехцентра, расположенного относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г., в размере равном его рыночной стоимости - 5 358 000 (пять миллионов триста пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Интер-Авто» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 4 сентября 2020 г.

Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр независимой оценки» расходы за производство судебной экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей.

Взыскать с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интер-Авто» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 2 декабря 2020 г.

Судья Е.А. Мартынова