Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ш.А.И. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной,

установил:

Ш.А.И. обратился с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для размещения иных объектов (территорий) рекреационного назначения, общей площадью 53992 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 23963269,36 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной, определенной оценщиком Б.И.Ю. в отчете об оценке от 28 июня 2019 года № 077-01/2019 в размере 1001550,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года

В судебное заседание административный истец Ш.А.И. представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, не явились, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Ш.А.И. – Е.О.Н. поддержал исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с отчетом об оценке. Замечаний к студеной оценочной экспертизе не имеет.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца Ш.А.И. – Е.О.Н. допросив эксперта З.В.А. суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной по следующим основаниям.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для размещения иных объектов (территорий) рекреационного назначения, общей площадью 53992 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> находится в пользовании административного истца на праве аренды по договору аренды от 03 июня 2019 года № 3.2019-65. Срок действия договора аренды с 03 июня 2019 года по 02 июня 2022 года.

Согласно приложению к договору аренды, расчету арендной платы за пользование земельным участком, арендная плата установлена в процентах от его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского края «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» от 26 декабря 2018 года № 601-п, вступившим в силу с 01 января 2019 года.

Таким образом, в силу приведенного законоположения, Ш.А.И. являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 27 июня 2019 года, выданной ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 23963269,36 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил определенной оценщиком Б.И.Ю. отчет об оценке от 28 июня 2019 года № 077-01/2019, в котором рыночная стоимость объекта по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 1001550,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от 27 августа 2019 года № 039-19-ОК рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 3479000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, им проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт для расчета рыночной стоимости земельного участка отобрал 4 объекта-аналога, расположенных в схожих экономических районах Ставропольского края, сопоставимых по инвестиционной привлекательности с местоположением объекта оценки: аналог № 1 в станице Темнолесской Шпаковского района Ставропольского края, аналог № 2 в станице Старомарьевской Грачевского района Ставропольского края, аналог № 3 в районе села Сенгилеевского Шпаковского района Ставропольского края, аналог № 4 в станице Суворовской Предгорного района Ставропольского края (рядом с трассой Пятигорск-Черкесск) одного с оцениваемым объектом вида разрешенного использования – рекреационного назначения.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

При исследовании и расчете корректировок эксперт руководствовался справочником Лейфера Л.А.

Экспертом в рамках сравнительного подхода применена скидка на торг в размере среднего значения равного 20 % для неактивного рынка земельных участков рекреационного назначения. В разделе анализа фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков экспертного заключения приведено обоснование вывода эксперта о неактивности рынка земель населенных пунктов рекреационного назначения в период государственной кадастровой оценки земельного участка в Ставропольскому крае.

В отношении выявленного отличия объекта-аналога № 1, находящегося на праве краткосрочной аренды, экспертом применена соответствующая повышающая корректировка на передаваемые права в размере 25%.

Указанная корректировка применена экспертом обоснованно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в приказе Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости (п.1.2).

Размер земельного участка является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков. Эксперт отмечает, что, как правило, объекты меньшей площадью являются более ликвидными, следовательно более дорогостоящими по удельному показателю, чем объекты с большей площадью. С учетом отличия объектов-аналогов № 2 и № 3 по площади от объекта оценки экспертом применена повышающая поправка на масштаб в отношении аналога № 3 в размере 7%, и понижающая корректировка в отношении аналога № 2 в размере 8%.

Эксперт указал, что одним из ценообразующих факторов на рынке земельных участков является рельеф в месте расположения земельного участка. Земельные участки расположенные на равнине, в местах с незначительным колебанием рельефа, ценятся выше, так как не требуют дополнительных затрат на их освоение и не подвержены негативному воздействию чрезвычайных природных факторов, связанных с движением грунта. Западная часть объекта исследования граничит с повышенным уклоном местности, что создает сложности в его использовании, поскольку требует укрепления данной части участка, ввиду возможности смещения грунта (оползней). Среднее значение корректировки на различие в рельефе составило 20 %, понижающая корректировка на рельеф применена ко всем объектам-аналогам. Корректировка на рельеф рассчитана в соответствии с обзором ООО «Центра Экономического Анализа и Экспертизы» рекомендуемых корректировок на конфигурацию и рельеф земельного участка.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://ruads.org/, что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки – апрель, май, август, октябрь 2014 года и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельного участка в размере 64,44 рублей находится в диапазоне среднего значения цен предложений о продаже земельных участков, рекреационного вида использования в Ставропольском крае, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков указанного вида разрешенного назначения в Ставропольском крае на дату государственной кадастровой оценки.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Представленный отчет об оценке Б.И.Ю. от 28 июня 2019 года № 077-01/2019 суд не может принять в качестве надлежащего доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка по изложенным выше обстоятельствам, результаты отчета об оценке земельного участка опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика аренды за пользование земельным участком, исчисляемой из его кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Административный иск Ш.А.И. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

С 01 января 2017 года вступил в действие Федеральный закон №218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости».

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ч.1ст.1).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» функции по государственной кадастровой оценке возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Согласно Положению об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, утвержденного Приказом Росреестра от 28 октября 2009 года №325, на территории Ставропольского края функции по государственной кадастровой оценке осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Управление Росреестра по Ставропольскому краю).

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В Приказе Росреестра от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» приведены общие полномочия органа регистрации прав, не связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, из содержания приведенных приказов Росреестра следует, что права Кадастровой палаты по определению кадастровой стоимости ограничены, она наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В соответствии с Уставом ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденным Приказом Росреестра от 13 декабря 2016года № П/0595, его филиалы наделены полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; формированию и предоставлению перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке и др.

В рамках настоящего дела оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная на 01 января 2015 года, то есть на дату составления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в Ставропольском крае.

Согласно части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной являются: государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Статьей 24.13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

Перечень объектов недвижимости для государственной кадастровой оценки 2015 года был сформирован и предоставлен (предоставлен в Министерство имущественных отношений Ставропольского края) Управлением Росреестра по Ставропольскому краю.

При таких обстоятельствах, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» не является надлежащим ответчиком по данному делу.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отказе административному истцу в иске к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, как предъявленному к ненадлежащему ответчику.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

По настоящему делу административное исковое заявление Ш.А.И. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 11 июля 2019 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Ш.А.И. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для размещения иных объектов (территорий) рекреационного назначения, общей площадью 53992 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3479000,00 (три миллиона четыреста семьдесят девять тысяч) рублей.

Заявление Ш.А.И. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости поступило в суд 11 июля 2019 года.

В удовлетворении административного иска Ш.А.И. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись

Копия верна.

Судья С.Р. Мекерова