Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Козюры Игоря Владимировича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Козюра И.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1614 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 25 января 2017 года в размере 2 788 992 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности. Расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, выкупная цена земельного участка определяется в зависимости от его кадастровой стоимости, которая с учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки составляет 11 599 624, 32 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определенной оценщиком.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога.

От административного истца в лице представителя по доверенности Приказчиковой К.П. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя (т. 2 л.д. 166).

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Жидкова И.С. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства (т. 2 л.д.155-156).

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области (т. 2 л.д. 1-6).

От Комитета по управлению имуществом г. Таганрога отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 30 ноября 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Козюра И.В. на основании договора аренды № 15-157 от 26 мая 2015 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: деловое управление, спорт, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (т. 1 л.д. 9-15).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 25 января 2017 года в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка и внесена 25 января 2017 года в ЕГРН в размере 11 599 624,32 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 №778 (т. 1 л.д. 16).

Являясь арендатором указанного земельного участка, плательщиком арендной платы за пользование данным объектом недвижимого имущества, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта. Кроме того, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, увеличивая выкупную цену земельного участка.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке АО «Приазовский Центр смет и Оценки» № 1028/07-2021 от 26 июля 2021 года. Оценщиком ФИО1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 25 января 2017 года составляет 2 788 992 рубля (т. 1 л.д. 25-110).

Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно представленного административным истцом заключения оценщика.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства Правительства Ростовской области о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, заявленному в связи с имеющимися возражениями относительно отчета об оценке АО «Приазовский Центр смет и Оценки», выполненного, по мнению административного ответчика, с нарушениями требований действующих норм и правил оценки, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25 января 2017 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО ОК «Золотая цифра» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 60 от 1 ноября 2021 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 января 2017 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 6 175 000 рублей (т. 2 л.д. 30-145).

Замечаний на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертное заключение соответствует вопросу, поставленному перед экспертом, его выводы последовательны, не противоречат материалам дела и представленным доказательствам, отвечают принципам полноты и обоснованности. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его правильности или обоснованности. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. В заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Выводы о размере рыночной стоимости объекта, изложенные в названном заключении, являются аргументированными и убедительными.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Экспертом проанализирован анализ рынка земельных участков Ростовской области и г. Таганрога. В заключении приведены информация по всем ценообразующим факторам и анализ основных факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке, представленный административным истцом, не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой установлено, что отчет об оценке земельного участка оспаривался Правительством Ростовской области обоснованно.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Глава 25 КАС Российской Федерации определяет особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Какие-либо специальные правила распределения судебных расходов по рассмотрению дел данной категории не предусмотрены.

Частью 1 статьи 111 КАС Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст.103 КАС Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании п.п. 4, 7 ст. 106 КАС Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" даны разъяснения, в частности, по применению законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением административных дел.

В целях сбалансированной реализации частных и публичных интересов Верховным Судом Российской Федерации даны разъяснения в постановлении от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Также при разрешении вопроса о судебных расходах по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следует руководствоваться Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П.

В данном случае суд не может признать обоснованными доводы административного истца о необходимости отнесения судебных расходов на Правительство Ростовской области.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (46,8%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы (расходы по уплате государственной пошлины, на оплату услуг представителя, на получение отчета об оценке, по оплате услуг эксперта, почтовые расходы) относятся на административного истца.

ООО ОК «Золотая цифра» представило в суд счет № 6-60-2021 от 1 ноября 2021 года и финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 30 000 рублей (т. 2 л.д. 27-29).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: деловое управление, спорт, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 25 января 2017 года в размере 6 175 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 5 сентября 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Козюры Игоря Владимировича в пользу ООО ОК «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Е.В. Шикуля