Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Г.Ю.Н., А.Я.В., З.А.О,, В.В.П. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Г.Ю.Н.А.Я.В.З.А.О,В.В.П. обратились с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлении ее в размере их рыночной.

В обоснование иска административные истцы Г.Ю.Н.А.Я.В.З.А.О,В.В.П. указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № вид разрешенного использования: для строительства магазина, площадью 1964 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (А.Я.В. 982/1964 доли в праве, З.А.О, 676/1964 доли в праве, Г.Ю.Н. 133/1964 доли в праве, В.В.П. 173/1964 доли в праве);

нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1443,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (А.Я.В. 721/1443 доли в праве, З.А.О, 492/1443 доли в праве, В.В.П. 130/1443 доли в праве, Г.Ю.Н. 100/1443 доли в праве).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена:

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в размере 4 448 263,60 рублей и по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5 447 782,48 рублей;

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в размере 29 052 773,35 рублей.

Административные истцы, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащих им объектов недвижимости недостоверной, существенно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает их права как плательщиков налоговых платежей за указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера земельного налога и налога на имущество физических лиц, исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка, просят установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной, в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты> от 01 июня 2020 года № 55С-20:

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2 133 000,00 рублей и по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 713 000,00 рублей;

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в размере 13 832 000,00 рублей.

Административные истцы Г.Ю.Н.А.Я.В.З.А.О,В.В.П. извещенные о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, об отложении судебного заседания не просили.

Представитель заинтересованного лица администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края К.Н.Г. извещенная о слушании административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения на административный иск, в которых указала, что снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлечет снижение размера земельного налога и налога на имущество физических лиц, поступающих в бюджет городского округа, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Замечаний к заключению эксперта не выразила. Ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административных истцов Г.Ю.Н.А.Я.В.З.А.О,В.В.П.. – адвокат А.Н.П. поддержала исковые требования и с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнила исковые требования, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки:

с кадастровым номером № в размере 3 607 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

с кадастровым номером № в размере 4 690 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

с кадастровым номером № в размере 20 725 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» Б.С.А. с административным иском не согласилась, указала, что снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлечет снижение размера земельного налога и налога на имущество физических лиц, поступающих в местный бюджет, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости, с заключением судебной оценочной экспертизы также не согласилась в связи с существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административные истцы 03 июля 2020 года обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административным истцам Г.Ю.Н.А.Я.В.З.А.О,В.В.П. на праве общей долевой собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № (А.Я.В. 982/1964 доли в праве, З.А.О, 676/1964 доли в праве, Г.Ю.Н. 133/1964 доли в праве, В.В.П. 173/1964 доли в праве, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07 июля 2020 года), вид разрешенного использования: для строительства магазина, площадью 1964 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, выписка из ЕГРН от 08июля 2020 года № 26-0-1-1133/4013/2020-8748.

нежилое здание с кадастровым номером № (А.Я.В. 721/1443 доли в праве, Г.Ю.Н. 100/ 1443 доли в праве, З.А.О, 492/1443 доли в праве, В.В.П. 130/1443 доли в праве), площадью 1443,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, выписка из ЕГРН от 16 мая 2015 года.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административные истцы, являясь плательщиками земельного налога и налога на имущество физических лиц, размер которых зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеют право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в размере 29 052 773,35 рублей.

Приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2017 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» и от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года и по состоянию на 01 января 2019 года, которые внесены в Государственный кадастр 19 декабря 2015 и 22 января 2020 года, соответственно.

В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 397, абзацем третьим пункту 1 статьи 363 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог и налог на имущество физического лица подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Принимая во внимание, что срок уплаты земельного налога и налога на имущество физических лиц за предыдущий период на момент обращения истцов в суд не истек и что к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемые архивные кадастровые стоимости земельного участка и нежилого здания, то у административных истцов по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости.

В силу изложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данных объектов недвижимости затрагивает права и обязанности их собственников Горчицы Ю.Н., Аванесовой Я.В., Зангиева А.О., Веревкина В.П., как плательщиков земельного налога и налога на недвижимое имущество и дает последним право на пересмотр результатов определения их архивной и актуальной кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ИП Кондратьевым Е.П. отчет об оценки от 01 июня 2020 года № 55С-20, в котором рыночная стоимость объектов недвижимости определена:

с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в размере 13 832 000,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая существенную разницу между кадастровой стоимостью объектов и их рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 17 декабря 2020 года № 115-20-ОК, выполненной экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки определена:

с кадастровым номером № в размере 3 607 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года;

с кадастровым номером № в размере 4 690 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

с кадастровым номером № в размере 20 725 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года и по состоянию на 01 января 2019 года эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года экспертом Горшковым В.Г. подобрано 3 объекта-аналога, расположенные в Ставропольском крае: объекты-аналоги № 1 и № 3, как и объект оценки в г. Изобильном, объект-аналог № 2 в г. Светлограде.

При определении рыночной стоимости этого земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года эксперт подобрал иные 3 объекта-аналога, также расположенные в Ставропольском крае: объект-аналог № 1 и № 2, как и объект оценки в г. Изобильном и объект-аналог № 3 в г. Ипатово.

Подобрать все объекты-аналоги внутри населенного пункта, местоположения оцениваемого земельного участка не представилось возможным ввиду их отсутствия. Расширение зоны поиска за пределами местоположения объектов исследования не противоречит положениям пункта 11 «б» Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

На имеющиеся различия местоположения объектов-аналогов от объекта оценки экспертом применены соответствующие корректировки, рассчитанные экспертом с учетом данных о численности населения и сведений о средней заработной плате работников организаций в местах расположения объекта исследования и объектов-аналогов, а также учтен статус населенных пунктов в соответствии с данными справочников оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2014 г. и 2018 г. Повышающие корректировки на местоположение составили: при расчете рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года 24,27 % для объекта-аналога № 2 и при расчете рыночной стоимости этого же земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года 21,58% для объекта-аналога № 3.

С учетом различий локального местоположения объекта исследования и объектов-аналогов, на основании данных справочников оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2014 г. и 2018 г. эксперт применил соответствующие повышающие корректировки. Так, согласно данным названных источников локальное метаположение оцениваемого земельного участка отнесено экспертом к центру административного района.

Локальное местоположение объектов-аналогов, использованных при расчете рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года охарактеризовано экспертом следующим образом: объекта-аналога № 1 как район крупной автомагистралей города, объекта-аналога № 2 как спальный микрорайон крупной застройки, объекта-аналога № 3 как центр административного района (идентичное с объектом оценки). Местоположение внутри населенного пункта объектов-аналогов, использованных при расчете рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года, согласно данным названного источника (справочник 2018г.) отнесено экспертом: объекта-аналога № 1 к району крупных автомагистралей, объекта-аналога № 2 к спальному микрорайону среднеэтажной застройки, объекта-аналога № 3 к центру административного района (идентичное с объектов оценки). Размер и механизм расчета по названному элементу сравнения при расчете рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года и по состоянию на 01 января 2019 года представлены в заключении эксперта.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Экспертом учтено различие объектов-аналогов от объекта оценки по имущественным правам. Размер повышающей корректировки на имущественные права при расчете рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составил 26,6% для объектов-аналогов № 1 и № 2, принадлежащих продавцам на праве краткосрочной аренды; при расчете рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года – 29,9% для объектов-аналогов № 2 и № 3, также принадлежащих продавцам на праве краткосрочной аренды.

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью. Корректировка на размер площади вводится на основании данных справочников оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2014г. и 2018г. Исчисленные экспертом понижающие корректировки на площадь составили:

при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года - 4% для объектов-аналогов № 1 и № 2; при расчете рыночной стоимости этого же земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года - 14,2%, 21,7% и 11% для объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 соответственно. Механизм расчета и обоснование указанных корректировок приведены в заключении эксперта.

Корректировка на расположение относительно крупных автодорог отображает отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог или отличие по расположению, влияющему на удобство подъезда.

Эксперт указал, что оцениваемый земельный участок расположен на красной линии в непосредственной близости от основного пешеходного и транспортного трафика. Использованные при расчете рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года объекты-аналоги отличаются по названному элементу сравнения. Объекты-аналоги № 1 и № 2 расположены на первой линии второстепенной улицы, в местах с низким трафиком. Информацию о местоположении относительно красной линии объекта-аналога № 3 эксперту уточнить не удалось, в связи с чем, эксперт сделал допущение о сопоставимости этого объекта-аналога с объектом оценки по транспортной доступности. Повышающая корректировка по данному элементу сравнения в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2 составила 36%.

В объявлении о продаже объекта-аналога № 1, использованного при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года, указано о наличии всех коммуникаций, в связи с чем, эксперт сделал допущение, что коммуникации заведены на участок. При этом объекты-аналоги № 1 и № 2, как и оцениваемый объект (рассматриваемый условно свободным) имеют лишь возможность подключения к коммуникациям. Согласно данным справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2018 г. понижающая корректировка для объекта-аналога № 1 (расчет рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года) составила 42,1%.

Анализ рынка недвижимости в г. Ставрополе в исследуемые периоды времени приведен в разделе 2.7 экспертного заключения, проанализировав который эксперт пришел к выводу о его неактивности на обе даты оценки, в связи с чем, им в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под офисно-торговую застройку в размере среднего значения 14% (при расчёте стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии со справочником Лейфера Л.А., 2014г.) и в размере среднего значения 15,7% (при расчёте стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии со справочником Лейфера Л.А., 2018г.).

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от использования затратного.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства сравнительным подходом, экспертом использован метод сравнительных продаж, в рамках которого эксперт подобрал 3 объекта-аналога, расположенные в Ставропольском крае: объект-аналог № 1, как и объект оценки в г. Изобильном, объект-аналог № 2 в г. Новоалександровске, объект-аналог № 3 в с. Московском Изобильненского района. Эксперт Г.В.Г. указал, что объект оценки, как и объекты-аналоги расположены в местах с сопоставимой инвестиционной привлекательностью внутри населенного пункта, в связи с чем, корректировка на локальное местоположение составила 0%. На имеющиеся различия местоположения объектов-аналогов от объекта оценки относительно населенного пункта применены соответствующие повышающие корректировка в размере 24 % в отношении объекта-аналога № 2 и в размере 36,7 % в отношении объекта-аналога № 3. Размер, названной корректировки рассчитан экспертом согласно данным справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А., 2014г., а также с учетом данных о средней рыночной стоимости 1 кв.м общей площади жилья и сведений о средней заработной плате работников организаций в местах расположения объекта оценки и объектов-аналогов.

На имеющиеся отличия объектов-аналогов от объекта оценки по площади экспертом применены понижающие корректировки в отношении объектов-аналогов № 1 и № 3 в размере 5%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 12%. Расчет и обоснование применения которых, эксперт представил в своем заключении.

Эксперт Г.В.Г. указал, что согласно данным справочника оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2014 г. объекты капитальной постройки стоят в среднем на 15% дороже объектов, выполненных из легких металлических конструкций и сэндвич-панелей. Объекты-аналоги №№ 1-3 являются капитальным строениями, а объект оценки построен из легких металлических конструкций, обшит металлическими листами, в связи с чем экспертом обоснованно применена понижающая корректировка на материал стен в отношении всех объектов-аналогов в размере 21%.

Экспертом в рамках сравнительного подхода при определении стоимости объекта капитального строительства методом сравнительных продаж, применена скидка на торг в размере среднего значения равного 13 % для неактивного рынка низкоклассных офисно-торговых объектов в соответствии со справочником оценщика Лейфера Л.А. 2014г.

Объекты-аналоги, использованные при расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в предшествующие периоды к датам оценки: 2014 и 2018 гг.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация о характеристиках объектов-аналогов уточнялась в порядке телефонного интервьюирования и по данным публичной кадастровой карты.

В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объекта с кадастровым номером № методом прямой капитализации, на основе дохода от сдачи объекта в аренду. Подробный расчет рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода представлен в заключении эксперта.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № определена экспертом путем согласования результатов расчета стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Допущенные экспертом отдельные технические описки на расчет рыночной стоимости объектов не повлияли.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках использованных экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на даты их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, иной рыночной стоимости объектов оценки не представлено.

Ходатайств о проведении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Доводы представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» Б.С.А. а также письменных возражений представителя заинтересованного лица администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края Каракашевой Н.Г. о том, что снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к уменьшению размера налоговых платежей, поступающих в городской бюджет, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административные истцы, реализуя свои права, гарантированные законодательством об оценочной деятельности и государственной кадастровой оценки, правомерно обратились с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Отчет об оценке <данные изъяты> от 01 июня 2020 года № 55С-20 не может быть принят в качестве доказательства, объективно подтверждающего реальную рыночную стоимость земельного участка и нежилого здания на даты их государственной кадастровой оценки, поскольку его результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административных истцов в суд являлось снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением кадастровой стоимостью прав административных истцов, как плательщиков земельного налога и налога на имущество физического лица.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административных истцов, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административных истцов в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск Г.Ю.Н.А.Я.В.З.А.О,В.В.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого здания равной их рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Заявление административных истцов Г.Ю.Н.., А.Я.В.., З.А.О,В.В.П.. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночнойной стоимости поступило в Комиссию 03 июля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Г.Ю.Н., А.Я.В., З.А.О,, В.В.П. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для строительства магазина, площадью 1964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 3 607 000,00 (три миллиона шестьсот семь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для строительства магазина, площадью 1964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 4 690 000,00 (четыре миллиона шестьсот девяносто тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1443,3 кв.м, количество этажей, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 20 725 000,00 (двадцать миллионов семьсот двадцать пять тысяч) рублей.

Заявление Г.Ю.Н., А.Я.В., З.А.О,, В.В.П. о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в суд 03 июля 2020 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.