Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ РО "Центр государственной кадастровой оценки" ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «Рязанская сельскохозяйственная компания» к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Рязанская сельскохозяйственная компания» обратилось в Рязанский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № равной рыночной стоимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что является собственником указанных земельных участков. По состоянию на 01.01.2018 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № составила <скрыто> руб., с кадастровым № – <скрыто> руб..

Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков равной рыночной по состоянию на 1 января 2018 года согласно досудебному отчету об оценке ООО «Экспресс» № от 25.12.2019:

- с кадастровым № – <скрыто> руб.,

- с кадастровым № – <скрыто> руб..

Представитель административного истца в судебном заседании требования административного иска поддержал.

Представитель министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, указав, что доказательств, подтверждающих достоверность рыночной стоимости, которую административный истец просит установить, не представлено. Полагает, что требованиям относимости и допустимости отвечает заключение проведённой по делу судебной экспертизы эксперта ИП ФИО3

От ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Рязанской области в деле имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, не явились, сведений о причинах неявки не представили.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков равной рыночной стоимости.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН, что административный истец является собственником земельных участков:

- с кадастровым №, площадь 2 577 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов нежилого и рекреационного назначения, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>,

- с кадастровым №, площадь 38359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес (местоположение) объекта: <адрес>.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" установлена кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года, а именно:

- земельного участка с кадастровым № – <скрыто> руб.,

- земельного участкас кадастровым № – <скрыто> руб..

30 декабря 2019 года ООО «Рязанская сельскохозяйственная компания» обратилось в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 25.12.2019, подготовленный оценщиком ООО «Экспресс», согласно которому рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2018 составила:

- с кадастровым № – <скрыто> руб.,

- с кадастровым № – <скрыто> руб..

Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки.

По ходатайству представителя административного ответчика судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года, проведение которой было поручено эксперту ИП ФИО3.

Согласно заключению судебной экспертизы от 26.02.2021 № по состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость указанных земельных участков составила: участка с кадастровым № – <скрыто> руб., с кадастровым № – <скрыто> руб..

У суда возникли сомнения в правильности экспертного заключения в связи с использованием экспертом ФИО3 несопоставимых по площади объектов аналогов, а также в связи с выбором аналогов и производством расчётов без учёта ограничений, связанных с нахождением объектов оценки в границах зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба, в которой в 1895г. родился и жил поэт Есенин Сергей Александрович».

По ходатайству представителя административного истца судом была назначена повторная судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2018 года, проведение которой было поручено эксперту ООО «Оценка плюс» ФИО4.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 16.04.2021 № отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «Экспресс» № от 25.12.2019 требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, не соответствует; экспертом выявлены нарушения, которые привели к существенному искажению итоговой стоимости (использование при анализе рынка, определении ценового диапазона объектов из иного сегмента рынка, ошибки в применении корректирующих коэффициентов).

С учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о невозможности принятия в качестве допустимого доказательства отчета об оценке ООО «Экспресс».

При определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7), применил сравнительный подход к оценке объектов недвижимости (метод сравнения продаж). Невозможность применения затратного и доходного подходов обоснована экспертом (стр.37-38,57).

Земельный участок с кадастровым № отнесён к сегменту рынка «Отдых (рекреация)», с кадастровым № к сегменту «Индивидуальное жилищное строительство» исходя из характеристик участков (местоположения, вида разрешённого использования).

Поскольку рынок продаж земельных участков в сегменте «Отдых (рекреация)» крайне ограничен, а также учитывая, что оцениваемые участки входят в границы зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба, в которой в 1895г. родился и жил поэт Есенин Сергей Александрович» с особыми правилами и режимом использования земель, экспертом исследован рынок продаж всех земельных участков в районе расположения объектов оценки и установлено, что ближайшее окружение объекта оценки составляют земельные участки под индивидуальную жилищную застройку. Из исследованных 18 предложений экспертом для расчёта рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № было отобрано 7, земельного участка с кадастровым номером кадастровым № 6 предложений о продаже объектов, наиболее соответствующих объекту оценки по количественным и качественным характеристикам.

По состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость указанных земельных участков составила:

- участка с кадастровым № – <скрыто> руб.,

- участка с кадастровым № – <скрыто> руб..

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд считает, что подбор объектов-аналогов произведен корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Эксперт выбрал сопоставимые аналоги, а на различия в характеристиках были введены соответствующие корректировки, в том числе на сегмент рынка. Проверку корректности подобранных аналогов эксперт провел коэффициентом вариации, после проведения расчетов и внесения корректировок.

На возражения против проведённой повторной экспертизы представителей сторон экспертом ФИО4 представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела. Пояснения эксперта соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств.

Доводы административного ответчика о неправильном подходе эксперта к применению корректировки на наличие коммуникаций судом отклоняются. Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Применяя корректирующие коэффициенты по данному ценообразующему фактору, эксперт правильно рассматривал оцениваемые участки как условно свободные и учитывал указанную в объявлениях продавцами информацию о наличии (отсутствии) на объектах-аналогах коммуникаций, исходя из того, что стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Доводы административного ответчика об отсутствии исходных данных для расчёта корректировки на различия в сегменте рынка опровергаются как в самом экспертном заключении (стр.33), так и письменных пояснениях эксперта.

Вопреки доводам представителя административного истца, экспертом учтено нахождение земельных участков на землях с особым режимом использования (в границх зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба, в которой в 1895г. родился и жил поэт Есенин Сергей Александрович»), проанализировано состояние рынка в исследуемых сегментах, определён диапазон цен на продажу земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в д.Раменки Рыбновского р-на Рязанской области, учтены все влияющие на стоимость ценообразующие факторы.

Суд считает, что выводы заключения эксперта ООО «Оценка плюс» ФИО4 содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости, не представлено.

На основании изложенного суд считает заключение повторной судебной экспертизы эксперта ООО «Оценка плюс» ФИО4 о размере рыночной стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков достоверным и допустимым доказательством и не усматривает оснований для назначения второй повторной экспертизы.

Обращение административного истца в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика. В связи с чем суд считает возможным установить кадастровую стоимость названных объектов недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением повторной судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Рязанская сельскохозяйственная компания» к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года равной рыночной в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым № – <скрыто> руб.,

- земельного участка с кадастровым № – <скрыто> руб..

Датой подачи заявления считать 30 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 7 сентября 2021 года

Судья-подпись Е.А. Хмельникова