Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Публичного акционерного общества «Федеральная гидрогенерирующая компания - РусГидро» Бессонова С.С., представителей административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» Кургановой О.Л., Свистильник Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Федеральная гидрогенерирующая компания - РусГидро» к Правительству Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков и установлении ее равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Федеральная гидрогенерирующая компания - РусГидро» (далее также ПАО «РусГидро») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков и установлении ее равной рыночной стоимости, указав, что административный истец является арендатором следующих земельных участков из категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения:

- кадастровый <номер>, площадью 230729 кв.м., местоположение: земельный участок расположен в <адрес>, разрешенное использование: строительство базы флота, договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 14 июня 2019 г. № 655/БР-0-189-2019;

- кадастровый <номер>, площадью 281936 кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для эксплуатации гидротехнического комплекса, договор аренды земельного участка от 28 декабря 2011 г. № БР-0-705-2011/155;

- кадастровый <номер>, площадью 51194 кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для размещения производственного комплекса, участок № 1, договор аренды земельных участков от 26 февраля 2015 г. № БР-0-63-2015;

- кадастровый <номер>, площадью 39391 кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для размещения производственного комплекса, участок № 2, договор аренды земельных участков от 26 февраля 2015 г. № БР-0-63-2015;

- кадастровый <номер>, площадью 34053 кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для размещения производственного комплекса, договор аренды земельных участков от 26 октября 2015 г. № БР-0-415-2015;

- кадастровый <номер>, площадью 196004 кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для размещения производственного комплекса, договор аренды земельных участков от 26 октября 2015 г. № БР-0-415-2015.

Постановлением Правительства Амурской области от 28 ноября 2019 г. № 664 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенных на территории Амурской области» определена кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. в следующих размерах:

- земельный участок с кадастровым <номер> – 21 049 868,13 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 31 714 980,64 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 7 222 961,46 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 4 732 277,18 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 5 311 246,41 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 22 646 302,16 рублей.

Административный истец полагает, что указанные результаты определения кадастровой стоимости не соответствуют рыночной стоимости указанных земельных участков, что подтверждается отчетом независимой оценочной организации ООО «АБН-Консалт» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества. При этом указывает, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков застрагиваются права административного истца ПАО «РусГидро» как плательщика арендных платежей.

По результатам обращения ПАО «РусГидро» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости принято решение об отклонении заявления ПАО «РусГидро» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Уточнив в ходе производства по делу административные исковые требования, административный истец на основании отчета ООО «АБН-Консалт» от 29 декабря 2020 г. № 230/2-010-2020/1 просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, равной его рыночной стоимости в размере 10 452 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, равной его рыночной стоимости в размере 12 292 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, равной его рыночной стоимости в размере 3 082 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, равной его рыночной стоимости в размере 2 490 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, равной его рыночной стоимости в размере 2 213 000 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, равной его рыночной стоимости в размере 9 153 000 рублей.

Определением Амурского областного суда от 12 февраля 2021 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области».

В судебном заседании представитель административного истца Бессонов С.С. настаивал на удовлетворении административных исковых требований с учетом их уточнения.

Представители административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» Кургановой О.Л., Свистильник Н.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения административных исковых требований, поддержали доводы, содержащиеся в письменном отзыве, полагали, что представленный административным истцом отчет от 29 декабря 2020 г. № 230/2-010-2020/1 о рыночной стоимости земельных участков подготовлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, влекущими необоснованность итогового результата оценки, что нашло свое подтверждение в ходе проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков - Правительства Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Амурской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, представители заинтересованных лиц - Министерства имущественных отношений Амурской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области, администрации Бурейского района Амурской области, Муниципального казанного учреждения администрация рабочего поселка Талакан Бурейского района Амурской области, явка которых в силу закона не является обязательной и не признана судом обязательной, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, имеются ходатайства о рассмотрении административного дела без участия представителей ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, иные лица о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не просили. В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

В предыдущем судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Амурской области и заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Амурской области Орлова К.Н. возражала против удовлетворения административных исковых требований, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях, указав, что представленный административным истцом в материалы дела отчет ООО «АБН-Консалт» от 29 декабря 2020 г. № 230/2-010-2020/1 не соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, что нашло свое подтверждение по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

В представленном в адрес суда письменном отзыве ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Амурской области возражает против привлечения в качестве административного ответчика, указав, что не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения массовой / государственной кадастровой стоимости и удельных показателей массовой / государственной кадастровой стоимости.

Управление Росреестра по Амурской области в письменном отзыве просит принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств в соответствии с законом.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из ч.ч. 1-3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу 1 января 2017 г., к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2023 г. (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам данного Федерального закона до окончания переходного периода (до 1 января 2023 г. либо до даты принятия решения о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости), осуществляется по правилам ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Амурской области от 11 июля 2017 г. N 329 «Об установлении даты перехода к проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» установлена дата перехода к проведению в Амурской области государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» – 1 января 2018 г.

В соответствии со ст.ст. 6, 11 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» распоряжением Правительства Амурской области от 19 декабря 2018 г. N 188-р «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Амурской области» по состоянию на 1 января 2019 г. проведена государственная кадастровая оценка земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Амурской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков указанной категории по состоянию на 1 января 2019 г. утверждены постановлением Правительства Амурской области от 28 ноября 2019 г. N 664 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Амурской области», вступившим в силу с 1 января 2020 г.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела подлежат применению положения Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Поскольку решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в Амурской области не принято, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», осуществляется по правилам ст. 22 данного Федерального закона.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу п.п. 1, 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ПАО «РусГидро» является арендатором следующих находящихся в государственной собственности земельных участков из категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения:

- кадастровый <номер>, площадью 230729 кв.м., местоположение: земельный участок расположен в <адрес>, разрешенное использование: строительство базы флота, (на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 14 июня 2019 г. № 655/БР-0-189-2019);

- кадастровый <номер>, площадью 281936 кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для эксплуатации гидротехнического комплекса (на основании договора аренды земельного участка от 28 декабря 2011 г. № БР-0-705-2011/155 с учетом дополнительных соглашений от 3 февраля 2014 г. БР 000070, от 23 октября 2014 г. БР 000206);

- кадастровый <номер>, площадью 51194 кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для размещения производственного комплекса, участок № 1 (на основании договора аренды земельных участков от 26 февраля 2015 г. № БР-0-63-2015 с учетом дополнительного соглашения от 5 сентября 2017 г. № БР-0-550-2017);

- кадастровый <номер>, площадью 39391 кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для размещения производственного комплекса, участок № 2 (на основании договора аренды земельных участков от 26 февраля 2015 г. № БР-0-63-2015 с учетом дополнительного соглашения от 5 сентября 2017 г. № БР-0-550-2017);

- кадастровый <номер>, площадью 34053 кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для размещения производственного комплекса (на основании договора аренды земельных участков от 26 октября 2015 г. № БР-0-415-2015 с учетом дополнительного соглашения от 5 сентября 2017 г. № БР-0-551-2017);

- кадастровый <номер>, площадью 196004 кв.м., местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для размещения производственного комплекса (на основании договора аренды земельных участков от 26 октября 2015 г. № БР-0-415-2015 с учетом дополнительного соглашения от 5 сентября 2017 г. № БР-0-551-2017).

При этом по условиям договоров аренды арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости указанных земельных участков.

Следовательно, административный истец обладает правом обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков, поскольку подлежащая уплате административным истцом как арендатором земельных участков арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем она затрагивает его права и обязанности.

Согласно Приложению № 1 к постановлению Правительства Амурской области от 28.11.2019 N 664 кадастровая стоимость находящихся в аренде административного истца земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. определена в следующих размерах:

- земельный участок с кадастровым <номер> – 21 049 868,13 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 31 714 980,64 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 7 222 961,46 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 4 732 277,18 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 5 311 246,41 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 22 646 302,16 рублей.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 14 декабря 2020 г., от 26 января 2021 г. сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер> внесены в ЕГРН 20 января 2020 г., дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, - 1 января 20219 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2020 г. С административным исковым заявлением в суд ПАО «РусГидро» обратилось 18 декабря 2020 г.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что административное исковое заявление подано административным истцом в пределах срока, установленного ч. 3 ст. 245 КАС РФ.

Предметом требований административного истца является установление кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер> в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2019 г.

В соответствии с ч.ч. 3, 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно ч. 9 ст. 22 указанного Федерального закона к заявлению об оспаривании прилагается отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Аналогичные положения содержатся в ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра, предусмотренным ч. 7 настоящей статьи, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (ч. 23 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что 16 октября 2020 г. ПАО «РусГидро» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваемых земельных участков на основании установления рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. согласно отчету ООО «АБН-Консалт» от 13 июля 2020 г. № 230/2-010-2020 в следующих размерах:

- земельный участок с кадастровым <номер> – 10 957 000 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 12 891 000 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 3 232 000 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 2 613 000 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 2 322 000 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер> – 9 600 000 рублей.

Решением от 13 ноября 2020 г. № 2 Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании распоряжения Правительства Амурской области от 24 марта 2020 г. № 43р, отклонено поступившее 16 октября 2020 г. № 3/20 заявление ПАО «РусГидро» об оспаривании ввиду того, что представленный заявителем отчет от 13 июля 2020 г. № 230/2-010-2020 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «АБН-Консалт», составлен с нарушением законодательства в области оценочной деятельности, в связи с чем итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, указанную в отчете, нельзя признать достоверной.

Обращаясь в суд с соответствующими требованиями, изначально административный истец основывал их на отчете ООО «АБН-Консалт» от 13 июля 2020 г. № 230/2-010-2020 (оценщик Ф.И.О.1).

Вместе с тем в связи с обнаруженными в отчете по итогам внеплановой проверки саморегулируемой организации оценщика и внутренней проверки ООО «АБН-Консалт» техническими ошибками 28 декабря 2020 г. за исх. № 240/23-2020 ООО «АБН-Консалт» указанный отчет был отозван, 29 декабря 2020 г. подготовлен исправленный отчет № 230/2-010-2020/1 (оценщик Ф.И.О.1), согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым <номер> составляет 10 452 000 рублей, земельного участка с кадастровым <номер> – 12 292 000 рублей; земельного участка с кадастровым <номер> – 3 082 000 рублей; земельного участка с кадастровым <номер> – 2 490 000 рублей; земельного участка с кадастровым <номер> – 2 213 000 рублей; земельный участок с кадастровым <номер> – 9 153 000 рублей.

Уточнив в связи с указанными обстоятельствами административные исковые требования, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании отчета ООО «АБН-Консалт» от 29 декабря 2020 г. № 230/2-010-2020/1.

По смыслу положений ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В соответствии с ч. 1 ст. 61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в ст. 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с чем представленный административным истцом отчет № 230/2-010-2020/1 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - земельных участков с кадастровыми <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер> по состоянию на 1 января 2019 г., выполненный 29 декабря 2020 г. ООО «АБН-Консалт» (оценщик Ф.И.О.1), как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам ст. 84 КАС РФ.

В силу ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ч. 1 ст. 20 указанного Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», в соответствии с п. 6 которого итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (п. 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11).

В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с п.п. 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (пп.пп. «а, б» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»);

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пп. «а» п. 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»).

Из разъяснений, содержащихся в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С учетом возражений административных ответчиков – Правительства Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о необоснованности и недостоверности представленного административным истцом отчета от 29 декабря 2020 г. № 230/2-010-2020/1, выполненного ООО «АБН-Консалт» (оценщик Ф.И.О.1), мотивированных тем, что изложенная в отчете информация вводит в заблуждение заинтересованных лиц и допускает неоднозначное толкование полученных результатов, оценщиком допущены существенные методологические нарушения, определяющие некорректность полученных результатов расчета рыночной стоимости, корректировки, применяемые оценщиком, как и анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, опираются только на экспертные мнения усредненно по России и не имеют отношения к рынку недвижимости земельных участков Амурской области, сумма корректировок по модулю для объекта-аналога № 2 превышает 84 %, что свидетельствует о том, что указанный объект не сопоставим с оцениваемым объектом, не является его аналогом и не может применяться в расчетах, приведенный в отчете отказ от применения доходного подхода является необоснованным, в ходе производства по делу по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено частнопрактикующему оценщику Ф.И.О.2 Перед экспертом поставлены вопросы об установлении соответствия отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и, в случае несоответствия данного отчета правовым нормам, определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г.

Согласно экспертному заключению от 11 августа 2021 г. по делу № 3а-26/2021, выполненному экспертом Ф.И.О.2, отчет № 230/2-010-2020/1 от 29 декабря 2020 г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «АБН-Консалт», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Оценщиком нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценка, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Отчет содержит математические ошибки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены оценщиком неверно. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества – земельных участков по состоянию на дату оценки – 1 января 2019 г. составляет:

- земельный участок с кадастровым <номер>, площадью 230729 кв.м., - 40 845 102 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер>, площадью 281936 кв.м., – 49 910 087 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер>, площадью 51194 кв.м., – 9 062 685 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер>, площадью 39391 кв.м., – 6 973 243 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер>, площадью 34053 кв.м., – 6 028 277 рублей;

- земельный участок с кадастровым <номер>, площадью 196004 кв.м., – 34 697 863 рубля.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение эксперта по форме и содержанию соответствует требованиям ст. 82 КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Из заключения эксперта следует, что выводы о рыночной стоимости земельных участков сделаны при использовании сравнительного и доходного подхода методом остатка, итоговое значение выведено путем согласования результатов применения названных подходов. При этом обоснован отказ от затратного подхода.

Выводы и расчеты эксперта являются мотивированными, подробными, обоснованными, исследования проведены всесторонне и в полном объеме. В заключении эксперта приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, существенно влияющих на стоимость объектов, произведен подробный анализ рынка для подбора объектов-аналогов в сегменте, к которому исходя из вида фактического и разрешенного использования, способного приносить доход, являющегося наиболее эффективным способом использования объектов оценки, отнесены оцениваемые участки, - земельные участки промышленного назначения, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, приведены мотивы, по которым рынок продажи земельных участков под промышленную застройку признан экспертом активным, содержатся пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость изложенных в заключении выводов и результатов.

При этом, как указано ранее, в соответствии с п. 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Исследовательская часть заключения эксперта логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических и арифметических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

В заключении эксперта имеются ссылки на источники информации, содержатся копии соответствующих материалов, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Доводы представителя административного истца о нарушении экспертом п. 30 ФСО № 7 являются несостоятельными. Поскольку во исполнение определения суда экспертом определялась рыночная стоимость земельных участков по состоянию на определенную дату – 1 января 2019 г., мнение о возможных границах интервала, в которых может находиться такая стоимость, в отчете не проводится, что соответствует п. 3.10 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденных 21 ноября 2018 г. Советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», правопреемником которой является Ассоциация «Русское общество оценщиков», действительным членом которого является эксперт, и нашло свое отражение в задании на оценку.

При этом согласно ст. 22.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к числу функций саморегулируемой организации оценщиков относится разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности.

В свою очередь к обязанностям оценщика согласно ст. 15 указанного Федерального закона относится соблюдение требований стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Доводы представителя административного истца о расположении объекта-аналога № 3 на территории другого региона – Республики Башкортостан также являются настоятельными, опровергаются содержащимися в заключении эксперта сведениями, подтверждающими расположение указанного объекта-аналога на территории Благовещенского района Амурской области.

Оснований не согласиться с произведенным экспертом в рамках доходного подхода расчетом стоимости воспроизводства улучшений земельных участков на основании индексов изменения сметной стоимости строительства, а также валового дохода и операционных расходов Бурейской ГЭС за 2018 год, исходя из представленных административным истцом данных бухгалтерской отчетности и размещенных на сайте ПАО «РусГидро» сведений о полезном отпуске электроэнергии ПАО «РусГидро» за 2018 год, содержащих сведения о доли Бурейской ГЭС в общем объеме отпуска электроэнергии – 7 %, с учетом особенностей учетной политики ПАО «РусГидро», в соответствии с которой для целей бухгалтерского учета выручка от реализации электроэнергии Бурейской ГЭС учитывается в составе выручки ПАО «РусГидро» в целом, в отчете о финансовых результатах филиала Бурейская ГЭС не отображается, судом не усматривается.

Заключение эксперта подготовлено частнопрактикующим оценщиком Ф.И.О.2, которая является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (страховой полис Страхового акционерного общества «ВСК» <номер>, срок действия с 11 августа 2020 г. по 10 августа 2021 г., <номер>, срок действия с 11 августа 2021 г. по 10 августа 2022 г.), имеет квалификационный аттестат <номер> от <дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности – 15 лет, что подтверждает соответствие оценщика требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным ст.ст. 4, 15, абз. 4 ст. 15.1 и ст. 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем дал подписку.

В судебном заседании 18 октября 2021 г. экспертом Ф.И.О.2 даны подробные ответы на поставленные лицами, участвующими в деле, вопросы, мотивированные пояснения относительно использованных объектов-аналогов, применения корректировок. В частности даны обоснованные пояснения относительно отсутствия необходимости корректировки на рельеф, на вид разрешенного использование, исходя из использования оценщиком объекта оценки как единого комплекса, включающего в себя земельные участки и сооружения, расположенные на нем, что соответствует п. 4.7 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденных 21 ноября 2018 г. Советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», а также корректировки на вид передаваемых прав, поскольку в соответствии с п. 4.2 указанных Методических рекомендаций при определении рыночной стоимости для целей установления кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщик исходит из наличия права собственности на объект оценки вне зависимости от того, каким правом на объект оценки обладает заказчик.

Использование при внесении корректировки на площадь справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. 2017 года с учетом публикации сведений о ряде объектов-аналогов до 2018 года, о недостоверности используемой экспертом информации не свидетельствует и соответствует п. 8 ФСО № 1.

При таких обстоятельствах оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, в связи с чем признается судом надлежащим доказательством, подтверждающим несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности представленного административным истцом в обоснование заявленных требований отчета № 230/2-010-2020/1 от 29 декабря 2020 г., выполненного ООО «АБН-Консалт» (при этом возражений о несогласии с заключением эксперта в данной части от административного истца не поступило), а также рыночную стоимость рассматриваемых земельных участков на дату определения их кадастровой стоимости.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, неправильность произведенных расчетов, а также недостоверность использованной экспертом информации как об объектах оценки, так и принятых объектах-аналогах, не представлено, несмотря на то, что копии заключения эксперта были направлены судом в адрес лиц, участвующих в деле, для ознакомления 20 августа 2021 г., по существу административное дело судом рассмотрено 25 октября 2021 г., что свидетельствует о наличии достаточного времени для изучения заключения эксперта и представления соответствующих доказательств в его опровержение.

В связи с изложенным, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о проведении по делу повторной судебной экспертизы судом не установлено.

При этом само по себе несогласие той или иной стороны с заключением эксперта при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной экспертизы, поскольку это противоречит задачам и принципам административного судопроизводства.

На основании изложенного, принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства утверждения административного истца о завышении кадастровой стоимости земельных участков по сравнению с их рыночной стоимостью, а также о нарушении установлением оспариваемой кадастровой стоимости прав административного истца как арендатора земельных участков своего подтверждения не нашли, оснований для удовлетворения административных исковых требований ПАО «РусГидро» судом не усматривается.

При этом судом учитывается, что поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера арендных платежей, рассчитываемых исходя из кадастровой стоимости земельных участков, рыночная стоимость земельных участков не может быть установлена судом выше их кадастровой стоимости, так как это приведет к ухудшению положения административного истца, что недопустимо.

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что административные исковые требования ПАО «РусГидро» оставлены судом без удовлетворения, оснований для возмещения административному истцу понесенных по делу судебных расходов на оплату государственной пошлины, на проведение судебной экспертизы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований Публичного акционерного общества «Федеральная гидрогенерирующая компания - РусГидро» к Правительству Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о пересмотре установленной по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, и установлении ее в отношении земельного участка с кадастровым <номер> равной рыночной стоимости в размере 10 452 000 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым <номер> равной рыночной стоимости в размере 12 292 000 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым <номер> равной рыночной стоимости в размере 3 082 000 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым <номер> равной рыночной стоимости в размере 2 490 000 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым <номер> равной рыночной стоимости в размере 2 213 000 рублей; в отношении земельного участка с кадастровым <номер> равной рыночной стоимости в размере 9 153 000 рублей - отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д.57а) через суд первой инстанции, то есть через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.О. Хробуст

Решение в окончательной форме принято 17 ноября 2021 г.

Председательствующий судья Н.О. Хробуст

УИД 28OS0000-01-2020-000183-06

Дело №3а-26/2021