Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мальгиной Екатерины Анатольевны об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

установил:

Мальгина Е.А. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о признании незаконным решения ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26.09.2023 № ОРС-59/2023/001097 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости 3246 159 рублей по состоянию на 24.08.2023, одновременно просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **в указанном размере.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером **, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы истца. Решением ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26.09.2023 № ОРС-59/2023/001097 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете, рассчитана верно.

Административный истец Мальгина Е.А. о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимала.

Представитель административного истца Пономарев С.С. в судебном заседании участия не принимал, указав на несогласие с выводами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость земельного участка, определенная экспертом, является завышенной.

Представитель административного ответчика ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Конюшевич И.Е. ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия, указав, что возражает против удовлетворения заявленных требований в части признания незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости, с выводами судебной экспертизы согласилась.

Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, своего представителя не направило.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пермскому краю, администрации г. Перми, Филиала ППК «Роскадастр» по Пермскому краю в судебном заседании участия не принимали, направили ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 4.2 постановления Правительства Пермского края от 22.03.2017 № 121-п «О реализации положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, с 01.01.2017 наделено ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

Из материалов дела следует, что Мальгина Е.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером **, площадью 7700 кв.м, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 8-9).

Правовой интерес административного истца в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края «О налогообложении в Пермском крае».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена актом ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28.02.2023 № АЗУ-59/2023/002836по состоянию на 01.01.2022 в размере 7583855,38 рублей, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН (л.д. 7).

30.08.2023 административный истец обратился в Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24.08.2023, определенной в отчете об оценке от 29.08.2023 № 120/08.23 оценщика М.(л.д. 137).

01.09.2023 Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края направил заявителю уведомление о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и принятии его к рассмотрению (л.д. 138).

Решением ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26.09.2023 № ОРС-59/2023/001097 Мальгиной Е.А. отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке от 29.08.2023 № 120/08.23. В мотивировочной части решения указано на недостатки отчета об оценке: несоответствие отчета требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 7 федерального стандарта оценки VI, подпунктам 1,2,4,6,7 пункта 3 Федерального стандарта оценки IV, подпунктам 2,5 пункта 10 федерального стандарта оценки V, подпунктам 3,4 пункта 9 федерального стандарта оценки V, подпункту «д» пункта 22 федерального стандарта оценки № 7 (л.д.139-142).

Порядок рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости закреплен частями 9-11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ:

- бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки;

- заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления;

- бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с установленным порядком Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края до истечения пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направил Мальгиной Е.А. уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению, после чего до истечения тридцати календарных дней рассмотрел заявление и принял решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Решение Центра технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края от 26.09.2023 № ОРС-59/2023/001097 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости суд находит обоснованным.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Из пункта 7 федерального стандарта оценки «отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 следует, что в соответствии со статьей 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: 1) дата составления и порядковый номер отчета; 2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; 3) информация, содержащаяся в задании на оценку; 4) сведения об оценщике (оценщиках), проводившем (проводивших) оценку, в том числе фамилия, имя, отчество (при наличии), номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков); 5) сведения о заказчике оценки: фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица, если заказчиком является физическое лицо; реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения, если заказчиком является юридическое лицо; 6) сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор (реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения); 7) сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона; 8) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специалистах с указанием их квалификации, опыта и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; 9) указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций; 10) точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки; 11) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, в том числе не отраженные в задании на оценку; 12) анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки; 13) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, включая: последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать; процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты; согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки; 14) итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Если в задании на оценку в соответствии с пунктом 4 федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, не указана форма представления итоговой стоимости, то результат оценки должен быть представлен в виде числа; 15) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В силу подпунктов 1,2,4,6,7 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО № IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 задание на оценку должно содержать:

1) объект оценки, включая права на объект оценки. Идентификация объекта оценки проводится на основе присущих ему количественных и качественных характеристик с учетом описания прав на объект оценки, учитываемых при определении стоимости, и связанных с ними ограничений и обременений. Требования к идентификации объекта оценки по отдельным видам объектов оценки устанавливаются соответствующими специальными федеральными стандартами оценки;

2) цель оценки, которая должна быть установлена однозначно для определения предпосылок стоимости, в частности цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки (если применимо);

4) вид стоимости и предпосылки стоимости, если это необходимо в соответствии с пунктами 17 и 22 федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200;

6) специальные допущения, иные существенные допущения в соответствии с разделом II федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, если они известны на момент составления задания на оценку;

7) ограничения оценки в соответствии с разделом III федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, если они известны на момент составления задания на оценку.

Согласно подпунктам 2, 5 пункта 10 федерального стандарта оценки «подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует:

2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок;

5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Из подпунктов 3,4 пункта 9 федерального стандарта оценки «подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, следует, что основные этапы сравнительного подхода:

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости).

Согласно подпункту «д» пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

д) при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В результате судебной экспертизы эксперт ООО «Авангард» Б. пришла к выводу, что в отчете об оценке от 29.08.2023 № 120/08.23, подготовленном оценщиком М., имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, вследствие чего отчет не мог быть принят государственным учреждением для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспариваемое решение принято Центром технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края, являющимся государственным бюджетным учреждением, в пределах компетенции предоставленной этому учреждению частью 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и пунктом 4.2 постановления Правительства Пермского края от 22.03.2017 № 121-п «О реализации положений Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Оценивая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с тем, что выявленные недостатки представленного административным истцом отчета об оценке повлияли на итоговый результат оценки, экспертом ООО «Авангард» Б. определен размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере 5521 000 рублей по состоянию на 24.08.2023.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания экспертного заключения следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка использовалась информация статистических данных по рыночной стоимости земельных участков Пермского края за исследуемый период. Экспертом были изучены материалы административного дела, проведен анализ цен предложений о продаже земельного участка по состоянию на дату оценки, в качестве аналогов выбраны земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемым объектом по категории земель, разрешенному использованию, дате предложения. Как следует из информации об исследуемых объектах-аналогах, земельные участки расположены в одинаковых по престижности районах местоположения. Эксперт проанализировал объекты исследования и каждый объект-аналог по всем элементам сравнения, применил необходимые корректировки, процедура введения которых, равно как и неприменение иных корректировок, подробно описаны в заключении эксперта. Вопреки мнению представителя административного истца экспертом в заключении при анализе социально-экономической ситуации г. Березники учтено то обстоятельство, что город находится в зоне провала, имеется угроза дальнейших провалов (стр. 45).

Таким образом, заключение эксперта ООО «Авангард» Б. № 23/1205-3 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности и является надлежащим доказательством по делу.

При таких обстоятельствах оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, соответствующие ходатайства о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлены.

Представленные представителем административного истца возражения по экспертизе не содержат доводов о несоответствии заключения эксперта законодательству об оценочной деятельности, в них указано лишь на наличие сомнений в полном исследовании экспертом объекта недвижимости. Сомнения представителя административного истца основаны на разнице между величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом, и размером его рыночной стоимости, которая была определена экспертом в рамках дела № А50-24802/2022, рассмотренного 06.06.2023 Арбитражным судом Пермского края по иску Мальгиной Е.А. к администрации города Березники об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности и обязании совершить сделку купли-продажи.

Вместе с тем, решение Арбитражного суда Пермского края от 06.06.2023 по делу № А50-24802/2022, вопреки мнению представителя административного истца, не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному им гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

В рассматриваемом деле подлежали установлению и оценке иные обстоятельства, а не установленные вступившим в законную силу решением суда Арбитражного суда Пермского края от 06.06.2023 по делу № А50-24802/2022. Так, в деле, рассмотренном арбитражным судом, предметом спора являлось возложение на администрацию города Березники обязанности заключить договор купли-продажи, в том числе земельного участка с кадастровым номером **, по делу устанавливались иные обстоятельства, а экспертиза была проведена на предмет определения рыночной стоимости земельного участка в иных целях, а именно в целях определения цены договора купли-продажи недвижимого имущества. ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», решение которого оспаривается в рамках настоящего дела, лицом, участвующим в деле № А50-24802/2022, не являлось. Кроме того, в рамках дела, рассматриваемого арбитражным судом, была определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 26.04.2022, то есть на иную дату.

С учетом изложенного суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 5521 000 рублей по состоянию на 24.08.2023.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 30.08.2023, на что суд указывает в резолютивной части решения.

Требования Мальгиной Е.А. к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края суд находит необоснованными, поскольку оспариваемое решение Министерством не принималось, полномочий пересматривать кадастровую стоимость объектов недвижимости после 01.07.2017 данный административный ответчик не имеет.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении требования Мальгиной Екатерины Анатольевны к ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 26.09.2023 № ОРС-59/2023/001097 отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 5521 000 рублей по состоянию на 24.08.2023.

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости считать 30.08.2023.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья (подпись)

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-26/2024 (3а-463/2023) Пермского краевого суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 января 2024 г.