Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Пригородова И.О., представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Труднова А.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бакалов А.И. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором, с учётом уточнений требований, административный истец просит признать решение государственного бюджетного учреждения <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2022/000434 от <дата> незаконным и установить кадастровую стоимость нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 июля 2021 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административное исковое заявление, с учетом заявленных уточнений требований просил его удовлетворить.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Труднов А.Ю. в судебном заседании письменные возражения на административное исковое заявление поддержал, просил в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет от 29 сентября 2021 года № 280, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ЛНСЭ» не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству в области оценки.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административных истцов, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения
статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года
№ 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, Бакалов А.И. является собственником нежилого помещения (магазина) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, 5-я линия, здание 54а.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29 июня 2021 года № 712-р утверждена кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2020 года в размере <данные изъяты>.

15 ноября 2021 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 29 сентября 2021 года № 280, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ЛНСЭ» (оценщик Павловичева М.Н.), в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, по состоянию на 01 июля 2021 года определена в размере <данные изъяты>.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 16 декабря 2021 года
№ ОРС-64/2021/000434 Бакалов А.И. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (магазина) от 29 сентября 2021 года № 280, составленного оценщиком ООО «ЛНСЭ» Павловичевой М.Н., государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что выполненный в указанной отчете расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям п. 23 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Как указано в решении, оценщик ошибочно применяет понижающую корректировку на состояние отделки 0,9 для объекта аналога № 4 (указывая состояние отделки среднее), но в приложении (скриншот объявления без фото) не указано состояние и наличие отделки, тогда как на панораме улиц http://yandex.ru/maps на 2021 год, помещение без отделки, поэтому требуется повышающая корректировка.

При определении арендопригодной площади оценщик принимает расчет 50% общей площади здания (ссылаясь на данные предоставленные заказчиком, отсутствия ремонта у половины здания), что некорректно ввиду того, что здание введено в эксплуатацию, необходимо пересмотреть значение арендопригодной площади. Оценщиком ошибочно применен корректирующий коэффициент доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости ЕОН в размере 0,79, поскольку согласно «Справочник оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для доходного подхода. Нижний Новгород. 2020 г.», таблица № 58 значение 0,79 применимо для: Санкт-Петербурга, городов с населением 500-1000 тыс. чел., дальневосточных регионов.

Также в оспариваемом решении бюджетное учреждение указало на несоответствие отчета п. 22 ФСО № 7. Так, оценщик ошибочно указал, что объект оценки имеет стихийную парковку, согласно панораме улиц http://yandex.ru/maps на 2021 год, здание имеет выделенную асфальтированную парковку, необходимо пересмотреть значение данной корректировки по всем аналогам.

В нарушение п. 24 ФСО № 7 применение сборников УПВС, составленных в ценах 1969 года, при оценке современных зданий (объект оценки 2017 года постройки) является некорректным. УПВС не могли предусмотреть новых технологий в строительстве, таких как монолитное, сборно-монолитное, каркасное, металлокаркасное домостроение, пластиковые трубопроводы, особенности пожарной безопасности и т.д. Кроме того, согласно п. 7.3.10 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, Справочники УПВС не применяются для объектов недвижимости, построенных после 2000 года.

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке 29 сентября 2021 года № 280, составленного оценщиком ООО «ЛНСЭ» Павловичевой М.Н., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 05/2022 от 15 июля 2022 года ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» Андреева А.А., проведенный оценщиком анализ рынка объектов оценки не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки и требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон № 135-ФЗ), отчет об оценке допускает неоднозначное толкование полученных результатов; информация, изложенная в отчете и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, содержит неполные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, в частности в нарушение пункта 5 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3) в отчете изложенная вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, информация, влияющая на стоимость объекта оценки не подтверждена.

Описание объекта оценки выполнено не в полном объеме.

В нарушение пункта 8 ФСО № 3 на странице 6 отчета в разделе «Основные факты и выводы» представлена не вся необходимая информация, не представлены ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; не проведен анализ ценообразующих и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

В нарушение пункта 5 ФСО № 7 в отчете отсутствует информация об осмотре объекта оценки, дата осмотра, невозможно установить осуществлялся ли осмотр.

В нарушение пункта 11 ФСО № 7 не проведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; не сделаны основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

В результате анализа расчетов, выполненных в рамках сравнительного подхода, эксперт пришел к выводу, что они выполнены некорректно, при расчете корректировки на состояние внутренней отделки оценщик исходил из состояния объекта оценки «50% стандартный ремонт, 50% без ремонта», однако данный факт не подтверждён данными визуального осмотра объекта оценки; физическое состояние аналога № 5 оценщик характеризует как неудовлетворительное, однако в скриншоте объявления на странице № 72 отчета указано, что на объекте выполнен ремонт. Кроме того аналог № 5 представляет собой административное здание с кабинетной системой планировки, что несопоставимо с объектом оценки.

Также физическое состояние аналогов № № 1, 3, 4 оценщик характеризует как удовлетворительное, а аналога № 2, как хорошее. Однако, исходя из фотографий в объявлениях, все объекты сопоставимы по состоянию. Оценщик не приводит обоснований характеристик объектов-аналогов; в расчетах оценщик не рассматривает аналоги на предмет этажности и этажа, расположенного в здании. Объект оценки расположен на 1 этаже и в цоколе, все выбранные аналоги имеют различную этажность, отличную от оцениваемого объекта. Корректировка оценщиком не вносилась.

В результате анализа расчетов, выполненных в рамках доходного подхода, эксперт пришел к выводу, что они выполнены некорректно, при этом установил, что при расчете корректировки на состояние внутренней отделки оценщик исходит из состояния объекта оценки «50% стандартный ремонт, 50% без ремонта», однако данный факт не подтверждён данными визуального осмотра объекта оценки; в расчетах оценщик не рассматривает аналоги на предмет этажности и этажа, расположенного в здании». Объект оценки расположен на 1 этаже и в цоколе, все выбранные аналоги имеют различную этажность, отличную от оцениваемого объекта. Корректировка оценщиком не вносилась при этом.

Оценщик определил арендопригодную площадь как 50% от площади объекта оценки, ссылаясь на то, что только в 50 % помещений выполнен ремонт (что не подтверждено данными фотофиксации, осмотра и описанием объекта оценки), что является некорректным. Площадь без ремонта также может быть сдана в аренду по соответствующей арендной ставке. Расчет арендопригодной площади выполнен неверно. Также в качестве величины операционных расходов оценщик применяет только коммунальные платежи, однако операционные расходы это не только коммунальные платежи, которые как правила, арендатор оплачивает самостоятельно. Операционные расходы рассчитаны неверно.

В результате анализа расчетов, выполненных в рамках затратного подхода, эксперт пришел к выводу, что они выполнены некорректно, при этом установил следующее.

Оцениваемое здание является реконструированным и дата ввода в эксплуатацию его после реконструкции - 2017 год. Для расчета затрат на замещение оценщик использует сборники УПВС, согласно которым определяется стоимость на 01 января 1969 года с последующим перерасчетом на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов. Запрета на использование устаревших сборников не существует, однако применение их некорректно, так как с 70-х годов прошлого века произошли серьезные изменения в технологиях строительного производства, в использовании новых строительных машин, механизмов и материалов, и соответственно, в системе ценообразования и сметного нормирования. Эти изменения реализованы в новых сметных нормах прямых затрат, а также в новой структуре косвенных затрат накладных расходах, сметной прибыли, прочих затратах по главам 1, 8-12 сводного сметного расчета. Следовательно, использование сборников УПВС для расчета стоимости затрат на замещение в рамках затратного подхода некорректно.

Заключение эксперта ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» Андреева А.А. № 05/2022 от 15 июля 2022 года соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт Андреев А.А., составивший заключение является членом СРОО некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 11 июля 2018 года № 01545, ответственность ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» и оценщика застрахована в АО «Альфастрахование». Андреев А.А. имеет дипломом о профессиональной переподготовке ПП - 1 № 231551, выдан 28 февраля 2010 года федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.» по программе переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 27 июня 2018 года № 013521–1, от 03 августа 2021 года № 027030-1; стаж работы в оценочной деятельности смарта 2010 года.

Выводы эксперта Андреева А.А. о том, что отчет оценки от 29 сентября 2021 года № 280, составленный ООО «ЛНСЭ», не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки и требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон № 135-ФЗ), отчет об оценке допускает неоднозначное толкование полученных результатов; информация, изложенная в отчете и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, содержит неполные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2021/000434
от 16 декабря 2021 года, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером № от 29 сентября 2021 оценщиком ООО «ЛНСЭ» Павловичевой М.Н. нарушены требования федеральных стандартов оценки и Закону № 135-ФЗ, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» Андреева А.А. № 05/2022 от 15 июля 2022 года.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления Бакалов А.И. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления Бакалов А.И. в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м эксперт использовал сравнительный и доходный подходы. Поскольку затратный подход в оценке недвижимости не всегда отражает рыночную стоимость (затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, напротив создаваемая стоимость не всегда адекватна понесенным затратам) эксперт счел корректным отказаться от использования затратного подхода к оценке.

В рамках сравнительного похода экспертом проведен анализ рынка недвижимости, относящихся к сегменту рынка субъекта оценки, на территории г. Маркса Саратовской области. Оценщиком определены правила отбора объектов-аналогов, учитывая положения пункта 22в ФСО № 7. При отборе объектов-аналогов были установлены правила отбора объектов-аналогов, выразившиеся в расположении объектов-аналогов на территории г. Маркса Саратовской области, в качестве объектов оценки рассматривалась недвижимость торгового назначения. Объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах укладывается в правила объектов аналогов.

В соответствии с пунктом 22г ФСО № 7 для выполнения расчетов оценщиком использован типичный и сложившийся на рынке оцениваемого объекта удельный показатель стоимости – стоимость за 1 кв.м. В процессе подбора аналогов к расчету принимались исключительно предложения к продаже, выстеленные до даты оценки, что соответствует требования пункта 8 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее - ФСО № 1).

Оценщиком выделены следующие элементы сравнения. влияющие на стоимость объектов-аналогов: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования предполагаемой сделки; условия продажи; условия рынка (возможность уторговывания, дата предоставления информации); функциональное назначение; местоположение объекта; физические характеристики объекта.

При реализации сравнительного подхода был проведен анализ баз данных различных риэлторских фирм Саратовской области, материалов сети Интернет и др. о ценах предложения на аналогичные объекты недвижимости в г. Саратов.

Дополнительные уточняющие сведения были получены на информационных Интернет-ресурсах (Публичная кадастровая палата Росрееста, сервисы «Яндекс.Карты»), а также в результате интервьюирования с продавцами подобранных аналогов. Не доверять полученной информации у эксперта оснований не имелось. Вся информация, существенная с точки зрения оценки, но неуказанная в объявлениях о продаже, была получена оценщиком в результате обзвона продавцов по телефонам, указанным в объявлениях.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве
объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал 3 объекта-аналога, расположенные в <адрес> по адресам: <адрес>; <адрес> А; <адрес> Б.

Применённые экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки на цену предложения перевод цены предложения в цену сделки (объект-аналог 1, 2, 3), физическое состояние здания(объект-аналог 1, 2, 3), внутреннюю отделку (объект-аналог 1, 2, 3), тип недвижимости (объект-аналог 1)

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

В рамках доходного подхода оценщиком применен метод прямой капитализации, со следующей последовательностью расчетов: определение потенциального валового дохода (ПВД); определение потерь от незанятости в при сборе арендной платы определение величины операционных расходов (ОР); определение величины чистого операционного дохода (ЧОД); капитализирование полученных величин и определение рыночной стоимости.

На основании данных исследований компании СтатРиэлт величина ставки капитализации составляет 13%.

Величина ставки капитализации для оцениваемого объекта принята экспертом в размере 13 %.

Экспертом применены корректировки на цену предложения перевод цены предложения в цену сделки (объект-аналог 1, 2, 3), внутреннюю отделку (объект-аналог 1, 2, 3).Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Экспертом учтены операционные расходы на основании исследований компании СтатРиэлт для торговых объектов- 28 %.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов нежилого здания (магазина) с кадастровым номером № по состоянию на 01 июля 2021 года определено в размере <данные изъяты> рублей.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть на 01 июля 2021 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 18 ноября 2021 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Бакалов А.И. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 июля 2021 года.

Датой подачи заявления считать 18 ноября 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления Бакалов А.И. в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева