Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КрайСервис» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «КрайСервис», действуя через представителя по доверенности К.А.П., обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2020 года кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …., равной рыночной стоимости.

В обоснование иска указано, что обществу с ограниченной ответственностью «КрайСервис» на праве собственности (общая долевая собственность) принадлежат следующие земельные участки: с кадастровым номером …. (единое землепользование), площадью 11 173 971+/-29 249 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации. Участок находится примерно в 250 м по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: ….., в границах бывшего АОЗТ Русский МО х. Спорный, секция 1 контура 1, 11, 17, секция 2 контура 22, 26, 28, 36, 56, секция 3 контура 33, 8, 13, 38, 53, 10, 15, 28, 30, 32, 33, 49, 66, 10, 64, 94, 110, секция 1 контура 104, 89, 91, 85, 114, 139, 137, 135, 127, 21, 143, 149, 153, 158, 168, 169, 177, 190, 195, секция 5 контура 46, 58, 61, 70, 129, секция 6 контур 24;

с кадастровым номером ….. (единое землепользование), площадью 7 417 200+/-23 800 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 700 м по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: ….., секция IV, контура 1, 1а, 6, 6а, 16, 19, 21, 24, 28, 29, 33, 35, 38, 65; секция V, контур 1; секция VI, контура: 6, 18, 20, 22;

с кадастровым номером …., площадью 10 316 300 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир на территории муниципального образования Рождественского сельсовета. Почтовый адрес ориентира: ….;

с кадастровым номером …., площадью 8 278 583+/-25 176 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес: ….., секция 9, контур 5, 9, 13, 16, 21, 26; секция 19, контур 1, 10, 31; секция 27, контур 36, 40; секция 29, контур 40, 34;

с кадастровым номером …., площадью 9 706 343+/-27 261 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, адрес: ….;

с кадастровым номером …., площадью 30 445 067+/-52 131 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес: …...

Кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 октября 2020 года № 1169 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2020 года составила: с кадастровым номером … – 123 695 858.97 рублей, с кадастровым номером …. – 71 798 496 рублей, с кадастровым номером …. – 93 053 026 рублей, с кадастровым номером …. – 80 163 683.44 рублей, с кадастровым номером …. – 107 449 217.01 рублей, с кадастровым номером …. – 320 169 410 рублей.

В соответствии с представленными административным истцом отчетами независимого оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» рыночная стоимость участков по состоянию на 01 января 2020 года составила: с кадастровым номером …. – 36 539 000 рублей (отчет № 41/1/2020 от 27 августа 2020 года), с кадастровым номером ….– 25 218 000 рублей (отчет № 41/2/2020 от 27 августа 2020 года), с кадастровым номером …. – 33 941 000 рублей (отчет 41/5/2020 от 27 августа 2020 года), с кадастровым номером …. – 27 899 000 рублей (отчет № 41/6/2020 о 27 августа 2020 года), с кадастровым номером …. – 32 128 000 рублей (отчет №41/3/2020 от 27 августа 2020 года), с кадастровым номером ….. – 103 292 000 рублей (отчет № 41/4/2020 от 27 августа 2020 года).

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости участков.

В судебное заседание представители Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, долевые собственники спорных земельных участков, извещенные о слушании дела надлежащим образом, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с абзацем 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Более того, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при разрешении дела по заявлению участника долевой собственности суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Если участники долевой собственности, вступившие в дело в качестве заинтересованных лиц, возражают относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд оценивает эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом, несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Об обращении административного истца в суд с настоящим административным иском остальные сособственники оцениваемых земельных участков оповещены через объявление в газете «Наше время», учредитель и издатель ГАУ СК «Издательский дом «Периодика Ставрополья» за № 17 (11898) от 11 марта 2022 года, и от 27 мая 2022 года за №37(11918), представленные в материалы дела.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца К.А.П. поддержал административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы ООО «Глобал Траст» Е.А.В. от 29 октября 2021 года № 68 уточнил административные исковые требования.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. просил принять законное и обоснованное решение. Замечаний к проведенной судебной оценочной экспертизе не высказал.

В судебном заседании представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» А.А.А. просил отказать в удовлетворении иска, полагал, что государственная оценка проведена верно в соответствии с требованиями законодательства. Замечаний к проведенной судебной оценочной экспертизе не высказал.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «Глобал Траст» Е.А.В. от 29 октября 2021 года № 68 по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности земельные участки налоговые платежи рассчитывается из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что обществу с ограниченной ответственностью «КрайСервис» на праве собственности (общая долевая собственность) принадлежат следующие земельные участки: с кадастровым номером …. (единое землепользование), площадью 11 173 971+/-29 249 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации. Участок находится примерно в 250 м по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: …., секция 1 контура 1, 11, 17, секция 2 контура 22, 26, 28, 36, 56, секция 3 контура 33, 8, 13, 38, 53, 10, 15, 28, 30, 32, 33, 49, 66, 10, 64, 94, 110, секция 1 контура 104, 89, 91, 85, 114, 139, 137, 135, 127, 21, 143, 149, 153, 158, 168, 169, 177, 190, 195, секция 5 контура 46, 58, 61, 70, 129, секция 6 контур 24;

с кадастровым номером …. (единое землепользование), площадью 7 417 200+/-23 800 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 700 м по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: ….., секция IV, контура 1, 1а, 6, 6а, 16, 19, 21, 24, 28, 29, 33, 35, 38, 65; секция V, контур 1; секция VI, контура: 6, 18, 20, 22;

с кадастровым номером …, площадью 10 316 300 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир на территории муниципального образования Рождественского сельсовета. Почтовый адрес ориентира: ….;

с кадастровым номером …, площадью 8 278 583+/-25 176 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес: ….., секция 9, контур 5, 9, 13, 16, 21, 26; секция 19, контур 1, 10, 31; секция 27, контур 36, 40; секция 29, контур 40, 34;

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2019 года № 1183 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2020 году на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка в частности земель сельскохозяйственного назначения.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество»,

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края №1169 от 30 октября 2020 года.

Кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 30 октября 2020 года № 1169 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2020 года составила: с кадастровым номером …. – 123 695 858.97 рублей, с кадастровым номером …. – 71 798 496 рублей, с кадастровым номером …. – 93 053 026 рублей, с кадастровым номером …. – 80 163 683.44 рублей, с кадастровым номером …. – 107 449 217.01 рублей, с кадастровым номером ….. – 320 169 410 рублей.

В соответствии с представленными административным истцом отчетами независимого оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» рыночная стоимость участков по состоянию на 01 января 2020 года составила: с кадастровым номером …. – 36 539 000 рублей (отчет № 41/1/2020 от 27 августа 2020 года), с кадастровым номером …. – 25 218 000 рублей (отчет № 41/2/2020 от 27 августа 2020 года), с кадастровым номером …. – 33 941 000 рублей (отчет 41/5/2020 от 27 августа 2020 года), с кадастровым номером …. – 27 899 000 рублей (отчет № 41/6/2020 о 27 августа 2020 года), с кадастровым номером …. – 32 128 000 рублей (отчет №41/3/2020 от 27 августа 2020 года), с кадастровым номером ….. – 103 292 000 рублей (отчет № 41/4/2020 от 27 августа 2020 года).

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 24 июня 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Глобал Траст» Е.А.В. от 29 октября 2021 года № 68 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2020 года составила: с кадастровым номером …. – 75 720 729.75 рублей, с кадастровым номером ….– 49 167 972.08 рублей, с кадастровым номером …. – 69 577 295.98 рублей, с кадастровым номером …. – 54 643 776.74 рублей, с кадастровым номером …. – 65 563 489.66 рублей, с кадастровым номером …. – 197 588 913.80 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Глобал Траст» Е.А.В. от 29 октября 2021 года № 68 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Стороны по делу не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru), публичная спутниковая карта (https://yandex.ru/maps и/или (https://www.google.com/earth/), публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр (rosreestr.ru) и других.

Эксперт лично произвел осмотр объектов оценки 19 августа 2021 года.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Рыночная стоимость оцениваемых земельных участков определялась с использованием сравнительного (метод сравнения продаж) и доходного подходов (метод капитализации земельной ренты).

При этом, экспертом обоснован отказ от применения других подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Приведенные в заключении судебной оценочной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Эксперт Е.А.В., проводивший судебную оценочную экспертизу № 68 от 29 октября 2021 года, допрошен в судебном заседании 02 декабря 2021 года.

Выводы судебной оценочной экспертизы эксперт подтвердил, пояснил, что предложения 6, 8 и 9 из таблицы 8 подлежали дальнейшему анализу, исходя из того, что они содержат в себе достаточное количество информации для дальнейшего анализа диапазона стоимости в таблице 9. Требование о наличии интервала значения цен приводится на странице 163 заключения эксперта.

Эксперт не увеличил район исследования, поскольку для анализа диапазона стоимости достаточно предложений - 6 предложений, из которых удалось применить в качестве аналогов 3 предложения. Расширения диапазона исследования может привести к искажению диапазона стоимости. Данных для составления мнения о ценах достаточно.

Относительно возражения о том, что эксперт необоснованно отказался от использования аналога № 3 (страница 162 заключения) эксперт Е.А.В. пояснил, что не исходил из цены предложения, так как на указанном этапе анализа выводы о диапазоне стоимости не делались, а проводилась очистка выборки от предложений, которые могут иметь явные отличия от объектов оценки.

Эксперт Е.А.В. указал, что на странице 166 заключения он приводит определение активности рынка.

Доводы, указанные в возражениях представителя административного истца ООО «КрайСервис» К.А.П. относительно того, что рынок земельных участков в Ставропольском крае является не активным, ничем не подтверждены, и являются только мнением.

Эксперт не видит оснований для проведения анализа рынка земель сельскохозяйственного назначения всей территории Ставропольского края, поскольку анализ рынка показывает, что для проведения расчётов достаточно провести анализ рынка Изобильненского района.

Противоречия в части активности рынка и ликвидности объекта нет, так как это не тождественные понятия и как указано на странице 166 заключения, активность рынка не связана с ликвидностью.

Вывод о ликвидности сделан в возражении некорректным. Наличие 9 предложений за 12 месяцев не говорит о неактивности рынка - это выводы о наличии имеющихся предложений по ретроспективному периоду исследования из указанного источника.

Выводы на странице 175 не говорят о неактивности рынка, так же как о его активности. Они говорят лишь о том, что по ряду показателей информация на ретроспективный период исследования в открытых источниках не найдена.

Эксперт Е.А.В. пояснил, что на странице 174 заключения допущена опечатка в названии таблицы, которая не влияет на итоговый результат.

Дополнительно эксперт Е.А.В. пояснил, что на странице 172 и 173 заключения им указано, что «в отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возврата не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен». Как указано в таблице на странице 174, норма возврата составляет 0%, то есть значение определено корректно и не содержит ошибки.

Представителем истца в возражениях указано, на страницах 193-204 в разделе обоснования корректировок на местоположение, наличия подъездных путей с твердым покрытием, площадь, рельеф, конфигурацию, наличия осушения, степени заброшенности, функциональное назначение - присутствует источник корректировки, но отсутствует обоснование и вывод о значении применяемых корректировок. Логику принятия решений проследить невозможно. Эксперт Е.А.В. пояснил, что представил значения на страницах 184-188 заключения.

Эксперт пояснил, что в тексте объявления аналога 1 указано, что продается пашня. В тексте объявлений аналогов 2 и 3 эта информация отсутствует, но на странице 167 заключения указано, что является земельным паем. В указанном определении указано, пай можно использовать для сельскохозяйственных работ. То есть продаётся именно участок для сельскохозяйственных работ, а не лесополоса, которая не может для таких работ применяться. Учитывая площадь аналогов 2 и 3 сложно сделать вывод, что реализовывается лесополоса. Данную позицию эксперта так же можно подкрепить размером удельной стоимости этих аналогов относительно данных в анализе рынка.

Эксперт Е.А.В. пояснил, что утверждать однозначно о наличие лесополос в составе единого контура невозможно, так как это не всегда так. В указанном возражении позиция не подтверждена, а является лишь мнением.

Эксперт Е.А.В. также пояснил, что на странице 249, указанной в возражении (п. 8 возражений представителя административного истца) экспертом указано в заглавии таблицы 20, что отрасль имеет сезонность и не более того. Сезонность сглаживается данными за ретроспективный период, а данные по стоимости культуры на дату оценки лишь отражают стоимость объекта оценки на дату оценки. Это методологически верно.

Информация о том, что стоимость сельскохозяйственных культур в 2019 году была наиболее высокой в сравнении с предыдущими годами, и о том, что был рост 30%, не подтверждена в возражениях и является только мнением. Анализ стоимости культур за предыдущие к 2019 году года и анализ динамики роста в заключении эксперта отсутствуют.

Информация по тяжёлым погодным условиям в заключении эксперта так же не представлена, то есть данная информация в возражениях также не подтверждена.

Необходимость в индексации данных по предыдущим годам отсутствует, поскольку эксперт представил стоимости культур на дату оценки и анализ среднего значения потенциального дохода.

Эксперт Е.А.В. указал, что в соответствии с п. 10. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №91)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, «Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». То есть объект, сходный по ценообразующим факторам и находящийся в одном сегменте.

При проведении настоящей судебной оценочной экспертизы экспертом подобраны схожие объекты аналоги, а на различия, в том числе и по площади, применены соответствующие корректировки.

Эксперт Е.А.В. в судебном заседании пояснил, что объекты- аналоги подобраны им корректно, а на отличия относительно местоположения им применены корректировки на местоположение в регионе (по бонитету), по расстоянию до областного центра, по расстоянию до пунктов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, на наличие подъездных путей с твердым покрытием.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с их рыночной стоимостью. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, опровергают содержащиеся в представленных административным истцом отчетах об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельных участков. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной на основании указанных отчетов независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности у административного истца, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Глобал Траст» Е.А.В. от 29 октября 2021 года № 68.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2020 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 13 мая 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «КрайСервис» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …. (единое землепользование), площадью 11 173 971+/-29 249 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации. Участок находится примерно в 250 м по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: ….., секция 1 контура 1, 11, 17, секция 2 контура 22, 26, 28, 36, 56, секция 3 контура 33, 8, 13, 38, 53, 10, 15, 28, 30, 32, 33, 49, 66, 10, 64, 94, 110, секция 1 контура 104, 89, 91, 85, 114, 139, 137, 135, 127, 21, 143, 149, 153, 158, 168, 169, 177, 190, 195, секция 5 контура 46, 58, 61, 70, 129, секция 6 контур 24, в размере равном его рыночной стоимости 75 720 729.75 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …. (единое землепользование), площадью 7 417 200+/-23 800 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 700 м по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: ….., секция IV, контура 1, 1а, 6, 6а, 16, 19, 21, 24, 28, 29, 33, 35, 38, 65; секция V, контур 1; секция VI, контура: 6, 18, 20, 22, в размере равном его рыночной стоимости 49 167 972.08 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …., площадью 10 316 300 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир на территории муниципального образования Рождественского сельсовета. Почтовый адрес ориентира: …., в размере равном его рыночной стоимости 69 577 295.98 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …., площадью 8 278 583+/-25 176 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес: ….., секция 9, контур 5, 9, 13, 16, 21, 26; секция 19, контур 1, 10, 31; секция 27, контур 36, 40; секция 29, контур 40, 34, в размере равном его рыночной стоимости 54 643 776.74 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …., площадью 9 706 343+/-27 261 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, адрес: …., в размере равном его рыночной стоимости 65 563 489.66 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ….., площадью 30 445 067+/-52 131 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес: …., в размере равном его рыночной стоимости 197 588 913.80 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …..

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 13 мая 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 30.05.2022 года.

Председательствующий судья М.М. Товчигречко