Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «БКХ» – Сапирова А.А., действующего на основании доверенности от 03 декабря 2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БКХ» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец, в котором, с учётом изменения предмета иска, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 347,8 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 021 100 рублей по состоянию на 22 июля 2014 года;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 414 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 573 049 рублей по состоянию на 10 сентября 2013 года.

В обоснование заявленных административных требований общество с ограниченной ответственностью «БКХ» (далее – ООО «БКХ») указало, что является собственником указанных объектов недвижимости.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области» утверждена кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости в размере 8 309 428 рублей 92 копеек и 9 891 039 рублей 60 копеек.

Вместе с тем рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, согласно отчету об оценке от 08 ноября 2019 года № 08.11.19, по состоянию на 22 июля 2014 года определена в размере 3 021 100 рублей, а нежилого помещения с кадастровым номером №, согласно судебной экспертизе по состоянию на 10 сентября 2013 года определена в размере 7 573 049 рублей.

Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником объектов недвижимости, вынужденного оплачивать налоговые платежи в большем размере.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по указанным основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В силу частей 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области».

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, ООО «БКХ» на праве собственности принадлежат объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (листы дела № 72, 73).

Результаты проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области, утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года № 990-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области».

Налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 14, пункт 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

С учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, приведенных в пункте 1 данной статьи.

Согласно пункту 1 статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно положениям абзаца 10 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

В пунктах 8, 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок создания и работы комиссии).

Согласно пунктам 14, 15 Порядка создания и работы комиссии при поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости секретарь комиссии проверяет наличие прилагаемых документов и срок подачи заявления, при этом датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано с нарушением сроков, оно не принимается к рассмотрению, о чем секретарь комиссии в течение семи рабочих дней с даты поступления такого заявления уведомляет заявителя. Уведомление содержит перечень оснований, по которым заявление не принято к рассмотрению, с приложением самого заявления и приложенных к нему документов (в случае их наличия).

Как установлено судом ООО «БКХ» не обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением, поскольку срок на его подачу истек.

В связи с тем, что срок подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости истек, на основании пункта 15 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 04 мая 2012 года № 263, заявление ООО «БКХ» не могло быть принято к рассмотрению.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о соблюдении административным истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (10 сентября 2013 года и 22 июля 2014 года), суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.

На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.

С учетом данного обстоятельства административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области, которая на момент обращения в суд не проведена.

В соответствии со статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Датой определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, следует считать 10 сентября 2013 года, нежилого помещения с кадастровым номером №, следует считать 22 июля 2014 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 22 августа 2019 года о кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также письменными пояснениями представителя федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (листы дела № 7, 8, 116-119).

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, административный истец представил в суд отчёт об оценке рыночной стоимости нежилых помещений
№ 08.11.19 от 08 ноября 2019 года, составленный ООО «Агентство оценки № 1», в котором его рыночная стоимость по состоянию на 22 июля 2014 года определена в размере 3 021 100 рублей (листы дела № 11-66).

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Оценщик ООО «Агентство оценки № 1» ФИО4, составивший отчёт, является членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 31 января 2008 года № 377, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 21 сентября 2018 года № 89, ответственность его застрахована в САО «ВСК». Ответственность ООО «Агентство оценки № 1» застрахована в САО «ВСК».

В силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.

Оценщиком при составлении отчета в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № применен сравнительный и доходный подходы при расчёте стоимости объекта оценки, отказ затратного подхода мотивированно обоснован.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчёте, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, общая площадь, имущественные права, физическое состояние здания, состояние отделки.

Поиск информации производился в сети Интернет и периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчетам, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал пять объектов-аналогов расположенные в городе Саратове, составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил скриншоты объявлений со страниц сайта, представил карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Оценщиком применены корректировки скидка на торг, физическое состояние здания, состояние отделки, этаж.

При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона № 135-ФЗ).

Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.

Таким образом, итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода нежилого помещения с кадастровым номером №, на дату оценки 22 июля 2014 года, составляет 3 022 800 рублей.

Оценщик также рассчитал рыночную стоимость нежилого помещения в рамках доходного подхода

Согласно пункту 23 ФСО № 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

При определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом использован метод прямой капитализации, поскольку поток доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду является стабильным и предсказуемым.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, этаж, общая площадь, назначение, отделка и состояние, состояние здания, коммуникации, ставка арендной платы в месяц, ставка арендной платы за квадратный метр.

Для сравнения эксперт выбрал четыре объекта-аналога расположенные на улице Танкистов, Огородной, Исаева и Степной города Саратова, составили таблицу сравнения объектов-аналогов, приложили скриншоты объявлений со страниц сайта, представили карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов. Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.

Экспертом применены корректировки на местоположение, этаж, площадь, физическое состояние, состояние отделки, торг.

При этом суд учитывает, что эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона № 135-ФЗ).

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, с использованием доходного подхода, с учетом проведенного анализа, расчетов, сделанных допущений и ограничений, на дату оценки 22 июля 2014 года, в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, составляет 3 019 342 рубля.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществил согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, согласно которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью общей площадью 347,8 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 июля 2014 года определена в размере 3 021 100 рублей.

В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 414 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> «А».

Согласно экспертному заключению № 20/03-87 от 08 апреля года эксперта ФИО5, осуществляющего свою деятельность в ООО «Лаборатория независимой судебной экспертизы», в которое назначена судебная экспертиза, рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 414 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> «А», по состоянию на 10 сентября 2013 года определена размере 7 573 049 рублей (листы дела № 134-193).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.

Экспертом при составлении отчет применены сравнительный и доходный подходы при расчёте стоимости объекта оценки, отказ от затратного подхода мотивированно обоснован.

Эксперт ООО «ЛНСЭ» ФИО5, является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 04 марта 2020 года № 01606, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 17 января 2020 года № 151, ответственность её застрахована в ООО «Зетта Страхование».

Экспертом при составлении отчета применены сравнительный и доходный подходы при расчёте стоимости объекта оценки, отказ от затратного подхода мотивированно обоснован.

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов экспертом приведены в отчётах, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7).

Объекты-аналоги сравнивались с объектами оценки по следующим элементам сравнения: условия финансирования, вид права, дата продажи, материал стен, физическое состояние здания, этаж, тип объекта, расположение относительно красной линии, общая площадь.

Поиск информации производился в сети Интернет и периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.

Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенных в городе Саратове, составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил скриншоты объявлений со страниц сайта, представил карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.

Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Оценщиком применены корректировки на уторговывание, этаж. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 414 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> «А», определен в размере 7 573 049 рублей по состоянию на 10 сентября 2013 года.

Эксперт также рассчитал рыночную стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода методом прямой капитализации доходов.

Рыночная стоимость прав собственности на единый объект недвижимости, с использованием доходного подхода, на дату оценки 10 сентября 2013 года, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 7 704 862 рубля.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объектов оценки осуществил согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 414 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес> «А», определен в размере 7 573 049 рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы и отчёт по определению рыночной стоимости нарушений, как процессуального законодательства, так и об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что они содержат достоверные сведения о рыночной стоимости объектов недвижимости, не вызывающие сомнений.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «ЛНСЭ» и отчет ООО «Агентства оценки № 1», соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299 и от 25 сентября 2014 года № 611.

Заключения основаны на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение и отчёт содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; определенная итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт и оценщик придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в них приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью «БКХ» срок на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БКХ» к комитету по управлению имуществом Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 347,8 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 021 100 рублей по состоянию на 22 июля 2014 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 414 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 573 049 рублей по состоянию на 10 сентября 2013 года.

Датой подачи заявления считать 26 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.П. Совкич