Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца Горских Е.В., представителей административных ответчиков Моцеровской Е.И., Волковой И.С., заинтересованных лиц Харлановой Н.В., Селезневой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Муниципального образования городской округ – город Тамбов в лице Администрации г.Тамбова об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области от 7 сентября 2016 года ***,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование городской округ – город Тамбов в лице Администрации г.Тамбова обратилось в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее – Комиссия) от 7 сентября 2016 года ***, которым на основании заявления АО «Пищевой комбинат «Тамбовский» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного в ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года в размере *** руб.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2016 года №5-П, если решением комиссии кадастровая стоимость расположенного на территории муниципального образования земельного участка была существенно снижена на основании установления ее рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет, оно, во всяком случае, должно иметь возможность оспорить это решение в судебном порядке. Несмотря на то, что до настоящего времени критерии существенности не установлены, снижение кадастровой стоимости земельного участка утвержденной в размере *** руб. до размера его рыночной стоимости, то есть в 4,2 раза, по мнению административного истца, является чрезмерным, не соответствует разумности пределов снижения кадастровой стоимости, что нарушает баланс интересов налогоплательщиков и муниципального образования, в бюджет которого поступает земельный налог, и дисбалансирует интересы города и налогоплательщиков в сторону последних. Недопоступление в бюджет города определенной суммы земельного налога противоречит принципам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 3, 15, 390, 394 Налогового кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Горских Е.В. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, уточнив, что снижение кадастровой стоимости повлияло на размер не налоговых платежей, а арендных.

Представитель Комиссии – ее председатель Моцеровская Е.И., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области по доверенности Волкова И.С. заявленные требования не признали по тем основаниям, что оспариваемое решение принято с соблюдением всех требований, установленных действующим законодательством, и на основании детального анализа документов, представленных собственником земельного участка, реализовавшим свое право на оспаривание кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Критерии же значительности или незначительности снижения кадастровой стоимости действующим законодательством не установлены.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области по доверенности Харланова Н.В. считала оспариваемое решение Комиссии законным, а требования административного истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по основаниям, приведенным в своем отзыве. Указав в нем, что юридическому лицу законом предоставлено право на оспаривание кадастровой стоимости и единственным основанием для принятия Комиссией решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости является несоответствие представленного отчета об оценке объекта оценки требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. Принятие указанного решения по причине существенного отличия стоимости, определенной в отчете, от оспариваемой кадастровой стоимости в сторону снижения, ни одним нормативным актом не предусмотрено. Кроме того, действующим законодательством не устанавливается тождество кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельного участка. В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации не содержится указаний на то, что кадастровая стоимость земельного участка не должна превышать его рыночную стоимость, а рыночная стоимость должна быть максимально приближена к его кадастровой. Таким образом, отклонение рыночной стоимости земельного участка от кадастровой в 4,2 раза не может являться доказательством несоответствия отчета, представленного в Комиссию требованиям законодательства.

Представитель АО «Пищевой комбинат «Тамбовский» Селезнева Е.В. возражала против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление. Указав в отзыве, что изначально АО «Пищевой комбинат «Тамбовский», являясь арендатором земельного участка, обратилось в Комиссию 06.07.2016 года с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости на основании представленных документов, в числе отчета об оценки №*** от 12 мая 2016 года и положительного экспертного заключения в отношении этого отчета. Решением Комиссии от 28 июля 2016 года ввиду наличия замечаний к отчету в удовлетворении заявления было отказано. Устранив указанные недостатки, Общество вновь обратилось в Комиссию с аналогичным заявлением и приложением отчета оценщика №*** от 1 августа 2016 года. При рассмотрении обращения Комиссия действовала в пределах своих полномочий, установленных законом, при соблюдении порядка принятия оспариваемого решения, основания для его отмены отсутствуют.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены.

С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Юридический Центр «Гарант» Атаманова С.Н., составившего отчет об оценке №*** от 1 августа 2016 года, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 и пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости юридические лица обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, к которому в обязательном порядке должны быть приложены:

- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Для получения информации, необходимой для работы комиссии, председатель комиссии вправе обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет, содержащий результаты определения кадастровой стоимости, которые оспариваются, и (или) к оценщикам, составившим отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается, в случаях и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в соответствии с порядком создания и работы комиссии. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что АО «Пищевой комбинат «Тамбовский» с 2008 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственной базой, расположенного в ***. По условиям договора аренды с приложениями к нему арендная плата исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Администрации Тамбовской области от 28.11.2014 года № 1498 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тамбовской области» по состоянию на 01.01.2014 года в размере *** руб..

Реализуя свое право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, предоставленное статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, 6 июля 2016 года АО «Пищевой комбинат «Тамбовский» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему весь необходимый пакет документов, в том числе отчет об оценке № *** от 12 мая 2016 года и положительное экспертное заключение в отношение данного отчета о соответствии его требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждении рыночной стоимости, установленной оценщиком.

Вместе с тем, решением Комиссии от 29 июля 2016 года *** заявление было отклонено по причине несоответствия содержания и оформления отчета об оценке № *** от 12 мая 2016 года, выполненного оценщиком ООО «Юридический Центр «Гарант» Атамановым С.Н., требованиям ст.11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно абз.4 п.5, п.11 ФСО №3, п.8 ФСО №1 и п.22 ФСО №7.

Исправив указанные в данном решении недостатки отчета, 11 августа 2016 года АО «Пищевой комбинат «Тамбовский» вновь обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимые документы, в том числе исправленный Отчет об оценке объекта оценки № *** от 1 августа 2016 года, выполненный оценщиком ООО «Юридический Центр «Гарант» Атамановым С.Н., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года составляет *** руб..

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. (статьи 11 и 12 Федерального закона об оценочной деятельности)

Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и следовательно, наделена полномочиями по его проверке вне зависимости от наличия даже положительного экспертного заключения в отношении отчета.

Исследовав исправленный представленный отчет об оценке объекта оценки № *** от 1 августа 2016 года и признав его соответствующим требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, присутствующими членами Комиссии, созданной на основании Приказа Росреестра от 06.02.2012 года №П/47 (с учетом внесенных в него изменений), принято единогласное решение от 7 сентября 2016 года *** об определении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете.

Полномочия, порядок создания, состав Комиссии и процедура принятия оспариваемого решения, установленные Законом об оценочной деятельности, Приказом Минэкономразвития РФ от 4 мая 2012 года №263, председателем Комиссии при Управлении Россреестра по Тамбовской области от ***, административным истцом не оспаривается.

Административным истцом, будучи распорядителем спорного земельного участка и заблаговременно уведомленным 17 августа 2016 года о дате и времени рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости и непосредственно принимавшим участие в лице своих представителей Г.Т.Н. и К.М.А. в заседании Комиссии 7 сентября 2016 года, каких-либо возражений относительно содержания и оформления представленного отчета об оценке, размера рыночной стоимости представлено не было, несмотря на наличие такой возможности.

При том, что копия оспариваемого решения была получена административным истцом 16 сентября 2016 года и на официальном сайте Росреестра Комиссией размещен отчет об оценке, в ходе судебного разбирательства административным истцом также не было приведено никаких доводов о наличии в этом отчете недостатков и обстоятельств, ставящих под сомнение соответствие данного отчета требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и размер рыночной стоимости, для разрешения которых действительно требуются специальные знания в области оценочной деятельности.

Проанализировав в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об оценке, являвшийся предметом рассмотрения Комиссии и основанием для принятия оспариваемого решения, а также показания оценщика Атаманова С.Н., являющегося членом и экспертом Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков, и подтвердившим выводы, приведенные в отчете, суд соглашается с решением Комиссии о соответствии отчета об оценке всем необходимым требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оценка объекта недвижимости осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относится объект оценки.

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет» с указанием сведений, полученных от авторов этих предложений.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж. При этом оценщиком обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки по следующим элементам сравнения: скидка на торг; на местоположение относительно автодороги; на площадь. В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений не вызывают.

Утверждение административного истца о том, что само по себе снижение в 4,2 раза кадастровой стоимости является чрезмерным, чем соответственно нарушается баланс интересов плательщика неналоговых платежей и муниципального образования, и права последнего, не может повлечь отмену оспариваемого решения Комиссии.

В силу п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность.

Как следует из разъяснений Конституционного Суда РФ в Постановлении № 15-П от 5 июля 2016 года, неизбежные в процессе совершенствования оценочной деятельности издержки для кадастровых правоотношений, обусловленные стоимостными расхождениями в оценке, если они не связаны исключительно с несправедливыми преимуществами или злоупотреблениями участников этих правоотношений, в приемлемых границах допустимы, - иное пресекало бы формирование практики оценки кадастровой и рыночной стоимости и влекло бы риск отказа от нее на будущее.

Нельзя не принять во внимание, что существенного снижения кадастровой стоимости земельного участка, арендованного АО «Пищевой комбинат «Тамбовский», по решению Комиссии при определении ее в размере, равном рыночной стоимости, исходя из стоимости земельного участка в размере 1078 руб. за 1 кв.м., относительно подобных земельных участков (то есть, относящихся к одному сегменту рынка и сопоставимых по ценообразующим факторам), вопреки мнению административного истца, не произошло.

Указанное обстоятельство подтверждается результатами, полученными при анализе рынка объекта оценки, приведенными оценщиком в своем отчете на странице 26, а также установлено при рассмотрении судом преимущественным большинством других административных дел об установлении кадастровой стоимости аналогичных земельных участков (промышленного, производственно-складского назначения, расположенных в промзонах г.Тамбова, с удовлетворительной транспортной доступностью) равной их рыночной стоимости на ту же дату оценки, в которых участвовали администрация г.Тамбова, Управление Росреестра по Тамбовской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, администрация Тамбовской области, и решения по которым опубликованы на официальном сайте суда и вступили в законную силу, что в силу ч.ч.1, 2 ст. 64 Кодекса административного судопроизводства РФ не требует дополнительного подтверждения.

Так, например, в административных делах №№3а-59/2016; 3а-174/2016 рыночная стоимость 1 кв.м. подобных земельных участков площадью от 2.5га до 5 га находится в интервале от 708 руб. до 723 руб., снижение кадастровой стоимости – в 5,4 – 7 раз.

Кроме того, рыночная стоимость земельного участка АО «Пищевой комбинат «Тамбовский», определенная оценщиком в размере *** руб. с учетом социально-экономических факторов сопоставима с рыночной стоимостью этого же земельного участка, ранее установленной вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 27 ноября 2013 года по состоянию на 01.01.2013 года в размере *** руб., нежели кадастровая, о чем свидетельствует кадастровая справка на л.д.33.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что принятие Комиссией оспариваемого решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка в 4,2 раза, не повлекло нарушения прав и законных интересов административного истца, связанных с поступлением экономически обоснованных арендных платежей в местный бюджет.

На основании пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, только в том случае, если суд установит наличие в совокупности двух условий - это признание решения, действия (бездействие) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушение этим решением, действием (бездействием) прав, свобод и законных интересов административного истца (что в данном случае отсутствует), и в силу чего на административного ответчика возлагается обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В противном случае, суд в силу пункта 2 указанной нормы закона принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании решения, действия (бездействия) незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований Муниципального образования городской округ – город Тамбов в лице Администрации г.Тамбова об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области от 7 сентября 2016 года *** отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В. /подпись/

Мотивированное решение изготовлено 16 декабря 2016 года.

Судья Ледовских И.В.