Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО1, представителя заинтересованного лица гаражно-строительного кооператива «Технический» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения бюджетного учреждения, возложении обязанности исправить допущенные ошибки, осуществить перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № 24/2022 от 10 марта 2022 года об отказе в перерасчете кадастровой стоимости машино-мест с кадастровыми номерами: № открытой автостоянки кооператива ГСК «», возложить обязанность исправить допущенные ошибки, осуществить пересчет кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указал, что является собственником указанных выше машино-мест. Установленная кадастровая стоимость указанных выше машино-мест, не имеющих конструкций и расположенных на открытой части автостоянки, значительно превышает кадастровую стоимость машино-мест, расположенных в закрытой части трех этажного здания автостоянки кооператива. Таким образом, при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения о характеристиках объекта недвижимости, то есть, допущены ошибки при определении кадастровой стоимости машино-мест. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, вынужденного оплачивать налоговые обязательства в большем размере.

ФИО3 обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением, в котором просил исправить допущенную ошибку при определении кадастровой стоимости машино-мест с кадастровыми номерами №

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № 24/2022 от 10 марта 2022 года ФИО3 отказано в пересчете кадастровой стоимости.

ФИО3 полагает указанное решение незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, просил возложить обязанность исправить допущенные ошибки, осуществить пересчет кадастровой стоимости.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании, поддержав письменные возражения, просила в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Представитель заинтересованного лица гаражно-строительного кооператива «Технический» полагал административные исковые требования подлежащими удовлетворению, так как при определении кадастровой стоимости машино-мест открытой части автостоянки неправильно применен сравнительный метод, не учитывались ценообразующие факторы, фактические характеристики объектов недвижимости, а поэтому имеются основания для исправления допущенной ошибки.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного ответчика, заинтересованного лица, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, решением Кировского районного суда города Саратова от 21 марта 2019 года за ФИО3 признано право собственности на машино-места автостоянки: № площадью 13,5 кв.м, № площадью 13,4 кв.м, № площадью 13,7 кв.м, № площадью 13,6 кв.м, № площадью 19,9 кв.м, № площадью 20,8 кв.м, № площадью 21,6 кв.м по адресу: , входящие в комплекс - кооператива ГСК «».

Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № внесены в ЕГРН 23 декабря 2019 года на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 09 ноября 2019 года № и представленного с ним технического плана здания (МКД), подготовленного кадастровым инженером ФИО6 08 ноября 2019 года.

Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № внесены в ЕГРН 10 января 2020 года на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 28 декабря 2019 года № и представленного с ним технического плана здания (МКД), подготовленного кадастровым инженером ФИО6 03 июня 2019 года.

Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № внесены в ЕГРН 10 января 2020 года на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 29 декабря 2019 года № и представленного с ним технического плана здания (МКД), подготовленного кадастровым инженером ФИО6 03 июня 2019 года.

С момента внедрения итогового плана введения по регионам информационной системы ФГИС ЕГРН (Приказ от № П/548 «О вводе в эксплуатацию ФГИС ЕГРН» - Приказ № от П/595 «О вводе в эксплуатацию ФГИС ЕГРН», протокол от 09 июля 2020 года № № 10/20), из эксплуатации выводилась унаследованная информационная система (АИС ГКН) и работа начала осуществляться только во ФГИС ЕГРН. Ранее АИС ГКН технически не предусматривал возможности указания такого вида свойств об объекте недвижимости как «машино-место», в связи с чем сведения об объектах вносились как «вид объекта - Помещение», а информация, что данный объект является машино-местом, вносилась в систему и отражалась в выписках ЕГРН как дополнительные сведения.

При переходе во ФГИС ЕГРН сведения о виде объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: № были приведены в соответствие с требованиями действующего законодательства, а именно указан вид объекта - «машино-место».

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 13 декабря 2018 года № 1096-р «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2020 году» на территории Саратовской области в 2020 году проведена государственная кадастровая оценка зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области. Оспариваемые объекты недвижимости вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Саратовской области, сформированный по состоянию на 01 января 2020 года.

Комитетом по управлению имуществом Саратовской области принято распоряжение от 16 ноября 2020 года № 1110-р, с учетом изменений, внесенных распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 29 июня 2021 года № 712-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, машино-мест и единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 1 января 2020 года» на основании отчета государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 октября 2020 года № 64-2020-003 «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области». Кадастровая стоимость машино-места с кадастровым номером № утверждена в размере 650 340 руб. 36 коп.

В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) подведомственное органу регистрации прав федеральное государственное бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей:

1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка;

2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

22 января 2021 года и 25 января 2021 года Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Саратовской области направило в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» перечень вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, зданий, помещений, машино-мест, расположенных на территории Саратовской области, в соответствии с требованиями Порядка формирования и представления перечня объектов недвижимости, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0283.

Частью 6 ст. 16 Федерального закона Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Актом государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-64/2021/00058 от 12 марта 2021 года определены: кадастровая стоимость машино-места с кадастровым номером № в размере 406 462 руб. 73 коп., кадастровая стоимость машино-места с кадастровым номером № размере 626 253 руб. 68 коп., кадастровая стоимость машино-места с кадастровым номером № в размере 410 484 руб. 40 коп., кадастровая стоимость машино-места с кадастровым номером № в размере 409 473 руб. 56 коп., кадастровая стоимость машино-места с кадастровым номером № в размере 403 451 руб. 89 коп., кадастровая стоимость машино-места с кадастровым номером № в размере 599 156 руб. 17 коп.

В силу частей 1, 6, 16 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ) бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть подано в течение пяти лет со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о соответствующей кадастровой стоимости.

Бюджетное учреждение рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

По итогам рассмотрения обращения бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении; об отказе в ее пересчете, если наличие ошибок не установлено (часть 14 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке).

08 февраля 2022 года ФИО3 обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

10 марта 2022 года государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» принято решение № 24/2022 об отказе в перерасчете кадастровой стоимости.

Срок рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, административным ответчиком соблюден.

Порядок и форма принятия оспариваемого решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» соблюдены, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

В соответствии с частью 2 статьи 21 Закона о кадастровой оценке ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке (пункт 1); описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (пункт 2).

Закон установил несколько возможных видов ошибок, а именно:

- единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;

- системная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости;

- единичная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости;

- системная методологическая ошибка (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Кроме того, частью 13 названной статьи предусмотрено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории) (пункт 1); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости (пункт 2).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Обосновывая заявление о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости ввиду наличия ошибки в характеристике объектов, административный истец указывал на то, что при расчете кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости применен сравнительный метод оценки, однако необходимо было применить затратный метод оценки. Кадастровая стоимость машино-мест определена в сравнении с машино-местами, расположенными внутри зданий, жилых многоквартирных домов. Кадастровая стоимость машино-мест открытых автостоянок в городе Саратове до машино-мест, находящихся в его собственности, не определялась. Машино-места открытой части автостоянки потребительского кооператива ГСК «Технический» - это размеченная часть асфальтового покрытия земельного участка, не имеют фундамента, стен, перекрытий, покрытия и металлических ворот.

Государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении его кадастровой стоимости, отказало в перерасчете кадастровой стоимости, указав, что ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости указанных выше машино-мест не выявлено, поскольку в соответствии с данными перечней объектов недвижимости, сформированных Управление Росреестра по Саратовской области вид объекта недвижимости, в отношении которых подано заявление об исправлении ошибок, указан как машино-место. В кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте-недвижимости, в частности вид объекта недвижимости, ведение Единого государственного реестра недвижимости находится в исключительной компетенции Росреестра.

Определение кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» проводилось в соответствии с действующими на тот период времени Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 (далее - Методические указания № 226).

В силу пункта 1.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.

При группировке объектов недвижимости работники бюджетного учреждения руководствовались комплексной информацией и в каждом конкретном случае принимали решение в зависимости от объема и характера предоставленной информации.

Все объекты оценки бюджетным учреждением разгруппированы, в соответствии с пунктом 9.2.1 Методическими указаниями на 10 функциональных групп, описанных в Приложении № 2. А также были введены две дополнительные функциональные группы: группа 11 - ЕНК, группа 12 - машиноместа.

При группировке государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» руководствовалось информацией о виде использования (разрешенном использовании), а также описанием местоположения, позволяющими отнести объекты недвижимости к группам объекта оценки.

Все объекты оценки были разделены на группы (подгруппы). Принципы деления на группы, описания групп и обоснование выделения групп приведены в пункте 3.3 отчета государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 октября 2020 года № 64-2020-003 «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области», согласно которому для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, были объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Цель группировки - переход от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству групп (подгрупп) объектов оценки исходя из вида разрешенного использования, местоположения, обеспеченности инженерной и транспортной инфраструктурой, социально экономических показателей и других ценообразующих факторов, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Перечни объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2020 году, поступили в адрес Учреждения 07 февраля 2020 года (письмо комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07 февраля 2020 года № 11/1529), что соответствует положениям статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ.

Указанные Перечни соответствуют требованиям, установленным Порядком формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 февраля 2017 года № 74.

Полученные перечни обработаны Учреждением в соответствии с требованиями пункта 8 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ и преобразованы в формат xls, xlsx.

Установлено, что Перечни содержат информацию о 1 927 813 объектах недвижимости: здания - 867 660, помещения 1 060 112, в том числе машино-места - 702, ЕНК - 42.

Оспариваемые административным истцом объекты недвижимости были отнесены к группе 12 «Машино-места». Представленная группировка позволила объединить объекты недвижимости по общности признаков со схожими принципами ценообразования и примерно одинаковым уровнем цен на объекты недвижимости (пункт 3.3.1 отчета государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 октября 2020 года № 64-2020-003 «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области»).

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, входящих в группу 12 «Машино-места», государственным бюджетным учреждениям Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» был выбран сравнительный подход, который основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Данному подходу отдается предпочтение перед другими подходами при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточной и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. Сравнительный подход использовался в расчетах помещений (группы 1 для городов Саратов, Энгельс, Балаково), машино-мест (группа 12) и зданий, принадлежащих к подгруппам 0805, 0816, 1030 (пункт 2.8.6 отчета государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 октября 2020 года № 64-2020-003 «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области»).

В пункте 3.6.1 отчета государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 октября 2020 года № 64-2020-003 «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области» указано, что определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется, в том числе методом статистического (регрессионного) моделирования, который основан на построении статистической модели оценки.

Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости).

Порядок подготовки и построения модели оценки кадастровой стоимости включает:

Определение перечня ЦОФ, описывающих влияние местоположения объектов недвижимости как составного фактора.

Определение состава ЦОФ, включаемых в статистическую модель с учетом местоположения объектов недвижимости.

Определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из ЦОФ.

Определение конкретного вида зависимостей переменной от ЦОФ (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели.

Анализ показателей качества статистической модели.

Для определения кадастровой стоимости для каждой сформированной группы (подгруппы) объектов недвижимости осуществляется построение статистической модели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. Учитывая нелинейный характер большинства зависимостей на больших пространственных рынках, необходимо строить статистические модели с индивидуально определенным для каждого ценообразующего фактора видом функции влияния. Полученные функции влияния каждого ценообразующего фактора подвергаются анализу их общего вида на соответствие выявленным закономерностям ценообразования.

Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением статистических моделей, в том числе:

1) линейной:

;

2) мультипликативной степенной (без выделения двоичных факторов):

;

3) экспоненциальной:

, где

Y - модельное значение зависимой переменной;

X1,.. ., Xn - ценообразующие факторы объектов недвижимости;

,,. .., - коэффициенты модели.

Анализ качества статистической модели включает в себя комплекс процедур, предусматривающий проверку, в том числе:

- учета всех потенциально влияющих ценообразующих факторов, по которым объекты сравнения различаются, и изменения которых способны влиять на изменение стоимости;

- обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов;

- соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости;

- по t-критерию Стьюдента;

- по средней ошибке аппроксимации;

- по коэффициенту детерминации R2;

- по расчетному значению F-критерия Фишера.

Показатели R2, F-критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоятельно значения, так как требования к ним выполняются автоматически при выполнении остальных требований.

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.

Метод статистического (регрессионного) моделирования основан на построении статистической модели оценки. Данный метод был применен для расчета помещений отнесенных в подгруппу 0101 «Дома жилые экономичного класса (с преобладанием малогабаритных квартир)», подгруппу 0103 «Дома жилые повышенной комфортности (дома с небольшим количеством малогабаритных квартир, дома класса комфорт)», подгруппу 0105 «Дома бизнес-класса и выше (дома с повышенными габаритами квартир, уровнем отделки и обслуживания, как правило, расположены в престижных районах застройки)» (расчет производился по ) и объекты отнесенные к группе 12 «Машино-места».

Административный истец полагает, что при определении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости (машино-места открытой части автостоянки) должен был применен затратный метод определения кадастровой стоимости. Однако применение затратного похода при проведении кадастровой оценки машино-мест в данном случае невозможно, так как в сведениях, полученных из Росреестра, отсутствуют данные о конструктивных решениях и используемых материалах. Свидетель ФИО7 в судебном заседании также пояснил, что бюджетное учреждение в рамках затратного подхода определить кадастровую стоимость машино-мест не смогло бы, поскольку отсутствовали сведения о том какие затраты были использованы при возведении, строительстве объектов. Затратный подход - это подход, основанный на определении затрат на возведение или строительство аналогичного объекта, если такие сведения отсутствуют, то данный способ неприменим. Предоставление административным истцом документов о том, что машино-места расположены на открытой площадке, не является основанием для применения затратного подхода, так как характеристики, которые с точностью бы указывали на величину затрат, задействованных в ходе формирования объектов, не имеется Технический план в бюджетное учреждение при проведении массовой кадастровой оценки не поступает, полномочий его затребовать у бюджетного учреждения не имеется.

Обосновывая применение сравнительного похода, бюджетное учреждение в отчете государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 октября 2020 года № 64-2020-003 «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области» указало, что сравнительный подход используется при наличии достоверной и доступной информации о ценах предложений (ценах сделок) на объекты недвижимости сходных с объектом оценки. Проведенный сбор и анализ рыночной информации показал, что рынок продажи объектов недвижимости жилого назначения, аналогичных объектам оценки 1 группы и машино-мест (подгруппа 1200) на территории Саратовской области развит достаточно хорошо.

В соответствии с пунктом 7.1.1 Методических указаний сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Таким образом, в рамках настоящей оценки не выявлены ограничения в применении сравнительного подхода и метода статистического (регрессионного) моделирования, основанного на построении статистической модели оценки.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании пояснил, что в рамках сравнительного подхода бюджетным учреждением была определена статистическая модель. Данная модель строится на зависимости удельного показателя стоимости от ценообразующих факторов, в городе Саратове основополагающим фактором является местоположение тех объектов, которые были определены как объекты оценки.

Административный истец полагает, что при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения о характеристиках принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Машино-места открытой части автостоянки потребительского кооператива ГСК «Технический» - это размеченная часть асфальтового покрытия земельного участка, которые не имеют фундамента, стен, перекрытий, покрытия и металлических ворот, отсутствуют системы отопления, водоснабжения, бытовой канализации.

Расчет стоимости машино-мест методом статистического (регрессионного) моделирования приведен в пункте 3.11.1 отчета государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 октября 2020 года № 64-2020-003 «Об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области».

В соответствии с пунктом 2.2. Методических указаний № 226 для целей подготовки к проведению государственной кадастровой оценки уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации обеспечивается предоставление сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также сведений, содержащихся в учетно-технической документации (при наличии).

Управлением Росреестра по Саратовской области в соответствии с частью 5 статьи 13 Федерального закона № 237-ФЗ и пунктом 2.2 Методических указаний сформированы и предоставлены сведения о характеристиках объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной оценке, на основании информации, единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года. В дальнейшем были представлены дополнительные перечни вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, зданий, помещений, машино-мест, расположенных на территории Саратовской области.

В отношении оспариваемых объектов недвижимости в Перечнях содержались следующие характеристики: вид объекта - машино-место; наименование: сведения отсутствуют; площадь; год постройки гаражного бокса.

Бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости использовались следующие ценообразующие факторы: вид объекта - машино-место; площадь, расстояние до ближайшей из основных дорог города (Г) - 0,042 км, расстояние до ближайшей организованной промышленной зоны населенного пункта (Г) - 0,359 км, расстояние до общественно-делового центра населенного пункта (Г) - 0,182 км.

Таким образом, расположение машино-места внутри здания или на открытой площадке, наличие фундамента, ограждения, стен, перекрытий, покрытия металлических ворот, наличие или отсутствие систем отопления, водоснабжения, бытовой канализации в качестве ценообразующих факторов не определялись, а соответственно на определение кадастровой стоимости не повлияли.

Оценив представленные сторонами доказательства, показания свидетеля, суд приходит к выводу о том, что бюджетным учреждением ошибки при определении кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости в связи с использованием недостоверных сведений о характеристиках объектов недвижимости допущено не было. Бюджетным учреждением определялась кадастровая стоимость оспариваемых административным истцом объектов недвижимости как машино-место, выбор сравнительного подхода при определении кадастровой стоимости обоснован, правильно определены ценообразующие факторы, которые повлияли на величину кадастровой стоимости. При массовой кадастровой оценке на величину кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости оказывает влияние их расположение относительно иных объектов (дорог, промышленной зоны, общественно-делового центра), а не их расположение внутри гаражного комплекса ГСК «Технический», т.е. не имеет значение расположение их на открытой части автостоянки или внутри здания ГСК «Технический».

Административный истец не лишен возможности обратиться в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

При таких обстоятельствах решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № 24/2022 от 10 марта 2022 года является законным, а поэтому в удовлетворении административных исковых требований ФИО3 о признании незаконным решения бюджетного учреждения, возложении обязанности исправить допущенные ошибки, осуществить перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения бюджетного учреждения, возложении обязанности исправить допущенные ошибки, осуществить перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Аршинова