Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации городского округа «Город Калининград» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области № от 02 декабря 2016 года,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с вышеназванным административным иском, указав, что ЗАО «Рос&Нефть» является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: под существующее здание и сооружение автозаправочной станции, общей площадью 3802+/-22 кв. м с кадастровым номером 39:15:130822:29, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Горького.

Поскольку установленная по состоянию на 01 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка в размере 33663060 рублей 08 коп. значительно превышала его рыночную стоимость, определенную в отчете № в размере 4782000 руб. руб., ЗАО «Рос&Нефть» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Решением указанной комиссии от 02 декабря 2016 года № заявление ЗАО «Рос&Нефть» удовлетворено.

С этим решением администрация ГО «Город Калининград» не согласна, так как его принятие повлекло снижение арендной платы за землю в семь раз, считает, что административным ответчиком сделан неверный вывод о соответствии положенного в основу принятого решения отчета № требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, объекты-аналоги №1,4 не рассматривались оценщиком при анализе рынка, в связи с чем вывод оценщика о диапазоне цен на основе выборки публичных предложений земельных участков по состоянию на 01.01.2012 г. полагает недостоверным; указывает, что оценщиком необоснованно не отобран наиболее подходящий в качестве объекта-аналога земельный участок по ул. Горького из таблицы № 7 (стр. 35 отчета), в этой связи считает нарушенным п. 5 ФСО № 3.

Наряду с изложенным указывает на нарушение срока экспозиции земельного участка для аналога № 2 (январь 2012г), обращает внимание, что информация о дате его оферты в таблице №7 (январь 2012) не соответствует информации в таблице № 10 (2011 г.), считает отчет в указанной части не проверяемым.

Поскольку площадь объекта оценки существенно отличается от площади объектов-аналогов, полагает неверным неприменение оценщиком корректировки на площади.

Указав, что объект оценки имеет обременения и ограничения в пользовании, а объекты - аналоги не содержат такой информации, считает, что оценщиком безосновательно применена корректировка с учетом таких ограничений.

Сославшись на то, что приведенные выше недостатки отчета исключали возможность удовлетворения заявления ЗАО «Рос&Нефть» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в данном отчете, администрация ГО «Город Калининград» просила суд признать незаконным и отменить решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области от 02 декабря 2016 г. № в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:130822:29.

Представитель администрации ГО «Город Калининград» Спорыхина А.Г. административный иск поддержала по изложенным в нем основаниям.

Представители комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области Булич О.К., Управления Росреестра по Калининградской области Шумейко А.В., Шестаков А.С., представитель ЗАО «Рос&Нефть» Лушникова Л.Д., представитель ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» Околомелко Н.В. против административного иска возражали, настаивая, что оспариваемое решение Комиссии соответствует закону, а положенный в его основу отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка – законодательству об оценочной деятельности.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с абз. первым ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления в комиссии и в суде.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Материалами дела подтверждено, что ЗАО «Рос&Нефть» является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием: под существующее здание и сооружение автозаправочной станции, общей площадью 3802+/-22 кв. м с кадастровым номером 39:15:130822:29, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Горького (договор № на передачу в аренду городских земель от 21.11.2002 г., соглашение № об изменении и дополнении Договора № от 21.11.2002 года на передачу в аренду городских земель от 06.04.2010 года).

Исходя из условий договора аренды земельного участка, размер арендной платы исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

ЗАО «Рос&Нефть» 15 ноября 2016 года обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения утвержденной Постановлением Правительства Калининградской области от 29.08.2013 г. № 641 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:130822:29, составлявшей 33663060 рублей 08 коп. по состоянию на 01.01.2012 г.

С заявлением ЗАО «Рос&Нефть» представило в Комиссию отчет от 25.10.2016 г. № ООО «Центр оценки недвижимость и консалтинга» (оценщик Околомелко Н.В.) об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:130822:29, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 г. составляет 4782000 рублей.

Рассмотрев заявление ЗАО «Рос&Нефть», Комиссия оспариваемым решением от 02.12.2016 г. № пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и определила кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:130822:29 в размере равном рыночной стоимости 4782000 рублей.

В соответствии с ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматриваются по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Оснований для признания оспариваемого решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам судом при рассмотрении дела не установлено.

ЗАО «Рос&Нефть» в Комиссию с заявлением были представлены все необходимые документы, перечисленные в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы административного истца о том, что при составлении отчета оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Доводы административного иска относительно неиспользования оценщиком при Анализе рынка объекта оценки сведений об объектах-аналогах № 1,4, принятых к расчетам, не является нарушением законодательства об оценочной деятельности, поскольку в силу п. 11 ФСО №7 в процессе анализа рынка объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Кроме того, в случае добавления указанных объектов-аналогов в выборку публичных предложений земельных участков г. Калининграда для коммерческого использования в целях сервисного обслуживания автотранспорта (в таблицу 7) диапазон цен не изменится, только уменьшится на 1 руб. среднее значение рыночных данных, которое не используется для определения рыночной стоимости земельного участка.

Указание административного истца на необоснованное отклонение наиболее подходящего в качестве объекта-аналога земельного участка по ул. Горького из таблицы № 7 (стр. 35 отчета) является несостоятельным.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Данный объект обоснованно не принят оценщиком к расчетам в качестве объекта-аналога, поскольку, как следует из текста объявления о его продаже, он предназначен для индивидуального жилищного строительства, может использоваться под строительство автосервиса, т.е. не соответствует требованиям, предъявляемым к объекту – аналогу п. 10 ФСО № 1.

Суд отклоняет замечания административного истца в части нарушения срока экспозиции объекта - аналога № 2, поскольку они опровергнуты оценщиком путем представления в судебное заседание оферт, выставленных на продажу в 2011 году: в томе «Архивные данные «Проспект недвижимость», стр. 53содержится информация об указанном аналоге.

Суд не может согласиться с мнением истца о влиянии площади земельного участка на его стоимость, поскольку такая зависимость не является абсолютной и зависит от сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

На странице 56 отчета оценщиком приведена информация о том, что в результате математического анализа не выявлено прямой зависимости изменения стоимости земельного участка от изменения его площади в сегменте рынка земельных участков в г. Калининграде для коммерческого использования под сервисное обслуживание автотранспорта, что свидетельствует о том, что ценообразующими в данном сегменте являются другие факторы.

Что же касается доводов административного иска о необоснованном применении оценщиком корректировки с учетом наличия у объекта-оценки ограничений в использовании и обременений, суд отклоняет их, соглашаясь с позицией оценщика об использовании тех сведений об объектах-аналогах, которые приведены в офертах, которые в силу закона должны содержать все существенные условия договора, соответственно, отсутствие сведений об обременениях и ограничении использования аналогов в объявлениях об их продаже на основании ст.ст. 435, 437 ГК РФ обоснованно расценено оценщиком как отсутствие таких ограничений, обременений, установленных в отношении принятых к расчетам объектов.

Суд не находит оснований для признания отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:130822:29 не соответствующим законодательству об оценочной деятельности и считает, что итоговая величина рыночной стоимости, правомерно принята административным ответчиком, установившим оспариваемым решением кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете от 25.10.2016 г. № ООО «Центр оценки недвижимость и консалтинга» (оценщик Околомелко Н.В.)

Суд отмечает, что административным истцом ни Комиссии, ни суду не представлено сведений, которые могли бы поставить под сомнение правильность выводов оценщика об итоговой величине рыночной стоимости указанного земельного участка, определенной в процессе оценки.

Доводы представителя административного истца относительно недостатков отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка опровергнуты допрошенной в судебном заседании оценщиком Околомелко Н.В., составившей данный отчет.

Сведений об иной рыночной стоимости земельного участка администрацией ГО «Город Калининград» не представлено.

Доводы административного истца о том, в результате принятия Комиссией оспариваемого решения бюджет ГО «Город Калининград» получит меньше арендных платежей, не могут являться основанием для удовлетворения заявленного административного иска, поскольку действующим законодательством арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено право обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда исходя из нее исчисляется арендная плата.

Реализация предоставленного законом таким арендаторам права на пересмотр кадастровой стоимости направлена на уменьшение размера подлежащих уплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения административного иска.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного иска администрации городского округа «Город Калининград» о признании незаконным и отмене решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области от 02 декабря 2016 года № отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 03 мая 2017 года.

Судья Калининградского

областного суда А.В. Шкуратова