Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хасановой Анжелики Валерьевны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Хасанова А.В. обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование иска Хасанова А.В. указала, что является собственником земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами:

№, общей площадью 535 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;

№, общей площадью 4 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;

№, общей площадью 12 500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;

№, общей площадью 4000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;

№, общей площадью 812 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;

№, общей площадью 3 456 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 6961 120 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена:

с кадастровым номером № в размере 6961 120 рублей;

с кадастровым номером № в размере 6757447,68 рублей;

с кадастровым номером № в размере 21753 500 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена:

с кадастровым номером № в размере 977525,25 рублей;

с кадастровым номером № в размере 1586891,60 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков недостоверной, существенно превышающей рыночную стоимость этих участков, что нарушает его права как плательщика земельного налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налога, просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков, равной их рыночной, определенной оценщиком Межрегионального центра оценки «Бизнес-Партнер» в отчетах об оценке № 225-01/2018, № 225-02/2018, № 225-03/2018, № 225-04/2018, № 225-04/2018, № 225-05/2018, № 225-06/2018 от 11 апреля 2018 года:

с кадастровым номером № в размере 1147 744 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

с кадастровым номером № в размере 1147 744 рублей,

с кадастровым номером № в размере 991 951 рублей,

с кадастровым номером № в размере 3450 657 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

с кадастровым номером № в размере 246 728 рублей,

с кадастровым номером № в размере 374473 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 027-18-ОК от 25 июня 2018 года, выполненной экспертом ООО Оценочной компанией «Эксперт», рыночная стоимость земельных участков составила:

с кадастровым номером № по состоянию на 21 сентября 2016 года в размере 1415 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 1415 000 рублей,

с кадастровым номером № в размере 1223 000 рублей,

с кадастровым номером № в размере 5091 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

с кадастровым номером № в размере 186 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 283 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание административный истец Хасанова А.В., представители административных ответчиков: Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица администрации г. Лермонтова, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца Хасановой А.В. Осадчего О.А. поддержал исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил исковые требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы. Замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеет, с ее выводами согласен.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца Осадчего О.А., суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела, Хасановой А.В. на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, с кадастровыми номерами:

№, общей площадью 4000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>;

Принадлежность перечисленных объектов недвижимости административному истцу на праве собственности подтверждается выписками из государственного реестра прав на недвижимое имущество от 21 марта 2018 года.

Согласно представленным в деле кадастровым справкам от 21 марта 2018 года, выданным ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельных участков по результатам государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 15 февраля 2016 года определена:

с кадастровым номером № в размере 977525,25 рублей;

с кадастровым номером № в размере 1586891,60 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21 сентября 2016 года определена в размере 6961 120 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 22 сентября 2016 года определена:

с кадастровым номером № в размере 6961 120 рублей;

с кадастровым номером № в размере 6757447,68 рублей;

с кадастровым номером № в размере 21753 500 рублей.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данных земельных участков затрагивает права и обязанности собственника Хасанова А.В. как плательщика земельного налога и дает последней право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названных объектов недвижимости, Хасанова А.В. в подтверждение величины их рыночной стоимости представила составленные оценщиком Межрегионального центра оценки «Бизнес-Партнер» отчеты об оценке № 225-01/2018, № 225-02/2018, № 225-03/2018, № 225-04/2018, № 225-04/2018, № 225-05/2018, № 225-06/2018 от 11 апреля 2018 года, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21 сентября 2016 года определена в размере 1147 744 рублей;

рыночная стоимость земельных участков состоянию на 22 сентября 2016 года определена:

с кадастровым номером № в размере 1147 744 рублей,

с кадастровым номером № в размере 991 951 рублей,

с кадастровым номером № в размере 3450 657 рублей; рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена:

с кадастровым номером № в размере 246 728 рублей;

с кадастровым номером № в размере 374473 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороныадминистративного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 027-18-ОК от 25 июня 2018 года, выполненной экспертом ООО Оценочной компанией «Эксперт», рыночная стоимость земельных участков составила:

с кадастровым номером № по состоянию на 21 сентября 2016 года в размере 1415 000 рублей;

по состоянию на 22 сентября 2016 года с кадастровым номером № в размере 1415 000 рублей, с кадастровым номером № в размере 1223 000 рублей, с кадастровым номером № в размере 5091 000 рублей;

по состоянию на 15 февраля 2016 года с кадастровым номером № в размере 186 000 рублей, с кадастровым номером № в размере 283 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, по результатам анализа отобраны объекты – аналоги, сопоставимые по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Для оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, № (земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий) экспертом подобрано 5 объектов - аналогов, расположенные в <адрес>: аналог № 1 по проезду Краснодарскому, <адрес>, аналог № 2 по <адрес>, аналог № 3 <адрес>, аналог № 4 <адрес>, аналог № 5 по Черкесскому шоссе.

Для оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами № (земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий) экспертом отобрано 4 объекта - аналога, расположенные в <адрес>: аналоги № 1 и № 3 по <адрес>, аналоги № 2 и № 4 по <адрес>.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Экспертом применена скидка на торг в размере среднего значения для активного рынка 18,6 % для земельных участков под индустриальную застройку, корректировки на передаваемые права в отношении аналогов, находящихся в аренде, на транспортную доступность, повышающие на физические характеристики. Необходимости в применении иных корректировок эксперт не усмотрел. Скидка на торг и корректировки рассчитаны по справочнику оценщика Лейфера Л.А.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте http://avito.ru, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, апрель, июнь, сентябрь, 2016, апрель, июнь, июль, ноябрь 2015 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Каких-либо доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения по делу не представлено.

Определенная экспертом стоимость квадратного метра земельных участков в размере от 348 до 404 рублей находится в диапазоне средней цены предложений земельных участков производственного назначения, района расположения объектов оценки, что подтверждается приведенными в исследовательской части экспертного заключения результатами анализа предложений, сложившихся на рынке земельных участков в городе Лермонтове на испрашиваемую дату.

Значительное отличие от кадастровой стоимости земельных участков величины рыночной стоимости этих участков, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск Хасановой А.В. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, подлежит удовлетворению в размере, определенной заключением судебной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

По настоящему делу административное исковое заявление Хасановой А.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков поступило в суд 18 апреля 2018 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Хасановой Анжелики Валерьевны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1415 000 (один миллион четыреста пятнадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5091 000 (пять миллионов девяносто одна тысяча) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1415 000 (один миллион четыреста пятнадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 535 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 186 000 (сто восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 812 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 283 000 (двести восемьдесят три тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3 456 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий, строений, сооружений V класса вредности по санитарной классификации предприятий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1223 000 (один миллион двести двадцать три тысячи) рублей.

Административное исковое заявление Хасановой Анжелики Валерьевны о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков поступило в суд 18 апреля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья С.Р. Мекерова