Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мамонова Антона Юрьевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Мамонов А.Ю. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 211 379 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – эксплуатация промышленных строений, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 113 453 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Мамонов А.Ю. является соарендатором данного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 113 453 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 183 536 158,1 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности Черницына Е.В. административный иск поддержала.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Представитель заинтересованного лица АО «Специальная проектная компания» г. Ярославль на основании доверенности Кузнецова К.С. требования административного иска поддержала.

Заинтересованное лицо ООО «КФК №1 Бетон» в письменном отзыве на административный иск требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости поддержало.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, ООО «СтройТехКомплект», ООО ПКФ «Ремпуть», Смирнов С.А., ООО «Строй-капитал», Кристаль И.Д., АО «Яринжком», Черкосов Д.Р., Мамонова Л.М., ООО «ЛФ» своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, эксперта Лапшина В.Г., допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Мамонова А.Ю. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Мамонов А.Ю. является соарендатором земельного участка площадью 211 379 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – эксплуатация промышленных строений, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что Мамонов А.Ю. является соарендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> № 24793-МЛ от 18 октября 2013 года и дополнительного соглашения к нему № 1 от 10 мая 2016 года, заключенного Мамоновым А.Ю. с МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» город Ярославля, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Мамонов А.Ю. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, соарендатором которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 183 536 158,1 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 113 453 000 рублей.

По делу проведена судебная экспертиза проверки соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности и достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом Лапшиным В.Г., представленный административным истцом Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в целом соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; определенная в Отчете рыночная стоимость данного объекта недвижимости является достоверной.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, а также дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А., выводов судебной экспертизы, проведенной экспертом Лапшиным В.Г. и его дополнительных пояснений дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж, при котором для сравнения с объектом оценки отобраны объекты – аналоги с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты – аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов – аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов – аналогов корректировались.

В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Таким образом, требования федеральных стандартов оценки относительно отбора аналогов на основании анализа рынка, обоснованности данного отбора и доступности его для пользователей Отчета, оценщиком выполнены.

В возражениях на Отчет Департаментом приведены доводы о том, что в расчетной выборке оценщиком ошибочно использованы в качестве объектов-аналогов земельный участок на <адрес> поскольку стоимость 1 кв.м данных объектов недвижимости отличается от стоимости других отобранных аналогов, что говорит о неоднородности выборки. Кроме того, на участке по <адрес> расположены два объекта капитального строительства, а участок по <адрес> не подходит по такому ценообразующему фактору как площадь.

Суд не находит оснований согласиться с указанными возражениями административного ответчика.

Так, аналог №1 (<адрес> и аналог №5 <адрес>) относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам, в связи, с чем оснований для исключения их из выборки у оценщика не имелось.

В пункте 22б ФСО № 7 закреплено правило о том, что объект оценки и аналоги должны быть сопоставимы по ценообразующим характеристикам, но не по цене.

Таким образом, утверждение Департамента о том, что данные аналоги существенно выбиваются из среднего ценового диапазона, что говорит о неоднородности выборки, о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствует.

При этом, из фотографий земельного участка по <адрес> в том числе данных публичной кадастровой карты, общедоступных карт в сети Интернет, наличие на земельном участке строений не усматривается, а объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> (объект незавершенного строительства) находится в пределах иных земельных участков, которые расположены на расстоянии друг от друга и утверждать, что ОКС находится на аналоге №1 необоснованно. Кроме того, между аналогом №1 и соседними с ним земельными участками имеются другие объекты недвижимости – здания, сооружения.

Приведенные факты опровергают утверждение Департамента о наличии на земельном участке объектов строительства.

Площадь объекта оценки административного истца находится в диапазоне более 10 га, используемые при расчете рыночной стоимости аналоги, относятся к диапазону 1-2,5 га, то есть находятся в рамках меньших диапазонов. Согласно «Справочнику оценщика-2018. Земельные участки. Часть 2» при значительной разнице площади оцениваемого объекта и аналогов применяется корректировка, рассчитанная с использованием степенной зависимости, что и было сделано оценщиком.

Таким образом, оснований не доверять выводам оценщика в данной части у суда не имеется, довод административного ответчика об ошибочном использовании в качестве аналога земельного участка по улице <адрес> является несостоятельным.

Также, в своих возражениях Департамент ссылается на отсутствие повышающей корректировки на коммуникации по объекту-аналогу №3 <адрес>

При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком применены следующие корректировки к ценам объектов – аналогов: на торг, на местоположение, на наличие свободного проезда к участку, на наличие коммуникаций, на наличие ж/д путей, на площадь.

Определяя необходимость корректировки на наличие коммуникаций, оценщик исходила из того, что объект оценки и объекты – аналоги равнозначны по наличию таких коммуникаций как электроснабжение и водоснабжение.

Вместе с тем, при сопоставлении объектов по наличию у них газоснабжения оценщик установила, что объект оценки имеет возможности подключения данных сетей, тогда как аналог №1 <адрес> и аналог №5 <адрес> такую возможность не имеют.

В связи с этим, к ценам аналогов оценщиком применена понижающая корректировка в размере 15% в соответствии с предложением Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки-2018» под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года.

При этом, применение такой корректировки к цене аналога № 3 <адрес> не требуется, поскольку выводы оценщика о наличии данных инженерных сетей сделаны им на основании данных объявления о продаже аналога, где прямо указано, что по границам участка заведены свет, вода и газ.

Также, суд отмечает, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки в судебной экспертизе в целях ответа на вопрос о достоверности полученной в Отчете величины, эксперт также применял объект – аналог № 3 и характеризовал его как имеющего в наличии сети газоснабжения.

В свою очередь, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что объект – аналог № 1 <адрес> такой возможности не имеет, основаны на данных Отчета о государственной кадастровой оценке, что нельзя признать доказательством, имеющим преимущество перед сведениями, полученными от владельцев таких земельных участков.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.

Данный вывод суд основывает также на заключении судебной экспертизы, проведенной экспертом Лапшиным В.Г., согласно выводам которой Отчет в целом соответствует законодательству об оценочной деятельности, а установленная в Отчете величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца является достоверной.

Приведенные выводы эксперта основаны на проверке достоверности использованных в Отчете рыночных данных, сопоставлении использованных в Отчете рыночных данных с данными из альтернативных источников, анализе обоснованности сделанных выводов, заключений и суждений, указанных в Отчете и проверке корректности проведенных расчетов.

Из заключения эксперта следует, что экспертом в целях проверки достоверности выводов Отчета произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> Полученная экспертом величина рыночной стоимости данного объекта составила 100 278 000 рублей. Отклонение между результатом, полученным оценщиком, и результатом, полученным экспертом, составило 11,6 %, что укладывается в приемлемый в оценочной деятельности уровень существенности отклонения полученных величин. Данные расчеты подтверждают достоверность полученной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка административного истца.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 113 453 000 рублей.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Мамонова А.Ю. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Мамонова А.Ю. с настоящим административным иском в суд – 22 июля 2020 года.

Разрешая вопрос об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права Мамонова А.Ю. на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.

Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.

Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.

На основании Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в 113 453 000 рублей, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 38 %.

Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.

Суд принимает во внимание также, что выгода от снижения арендных платежей превысит 3 900 000 рублей (в общей сумме для всех арендаторов земельного участка), что существенно превышает стоимость судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца Мамонова А.Ю.

В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ЗАО «Ярославский центр недвижимости», работником которого является эксперт Лапшин В.Г.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Мамонова Антона Юрьевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 211 379 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – эксплуатация промышленных строений, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 113 453 000 (сто тринадцать миллионов четыреста пятьдесят три тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 22 июля 2020 года.

Взыскать с Мамонова Антона Юрьевича в пользу Закрытого акционерного общества «Ярославский центр недвижимости» оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 09 декабря 2020 года