Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФИО4 ..., Комитет по управлению имуществом города Волгодонска, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, сославшись на следующие обстоятельства. Истец является арендатором земельного участка категории земель населённых пунктов, с кадастровым номером ..., площадью ... квадратных метров (разрешенное использование – ...), расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей и, по мнению истца, значительно выше его рыночной стоимости. Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2014 года согласно отчету независимого оценщика ... № ... от 19 июня 2015 года об оценке составляет ... рубля, к отчету представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков – Экспертный совет ООО «...» от 6 июля 2015 года о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства и нормативных правовых актов в области оценочной деятельности. Ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и на необходимость уменьшения размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рубля.

В судебное заседание явилась представитель административного истца по доверенности ФИО3, просила удовлетворить заявление, возражала против размера рыночной стоимости земельного участка, определенного в заключении эксперта ООО «...» № ... от 4 декабря 2015 года.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности ФИО2 в суд явилась, возражала против удовлетворения заявления, полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости на основании выводов заключения эксперта.

ФИО4, а также представители Комитета по управлению имуществом г.Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО1 ... является арендатором земельного участка площадью ... квадратных метров с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование согласно кадастровому паспорту – ...), что подтверждается копией договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 14 июня 2014 года с приложениями (том 1 л.д.11-16).

Согласно кадастровой справке от 15 апреля 2015 года (том 1 л.д. 19) кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей. Размер кадастровой стоимости согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года.

Правовой интерес истца в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на указанную дату основан на учете кадастровой стоимости в формуле определения арендной платы, поэтому вопрос о возможности приведения кадастровой стоимости к размеру рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости основан на нормах права. Кроме того, в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник строений на земельном участке имеет право выкупа земельного участка с учетом его кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчёт об оценке объекта оценки составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчете.

В целях проверки отчёта проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (статья 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В обоснование своих требований истец представил отчет независимого оценщика ... № ... от 19 июня 2015 года (том 1 л.д. 23-94). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рубля. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - Экспертный совет ООО «...» от 6 июля 2015 года (том 1 л.д.95-107).

Возражая против иска и представленного истцом отчета, Правительство Ростовской области указало на следующие недостатки и несоответствия отчета федеральным стандартам оценки: в нарушение п. 20 ФСО № 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, объект оценки и объекты-аналоги № 1, 2, использованные оценщиком, относятся к разным сегментам рынка, в связи с чем оценщик должен был ввести корректировку на целевое использование или отказаться от использования данных объектов-аналогов; корректировка на различие в площади земельных участков определена по методике, опубликованной в журнале «...» № ... 2005 г., статья научного руководителя ООО «...» к.э.н. ... «...». Данная методика актуальна только для земель промышленного назначения, для коммерческого сегмента данная методика не применима, так как диапазоны площадей разные, также, данные исследования проводились в 2005 году и являются устаревшими по сравнению с современными методиками и исследованиями, в связи с чем, расчет корректировки на площадь выполнен неверно и дает большую погрешность на итоговый результат оценки; расчет корректировки на местоположение (страницы 44-46 отчета) произведен экспертным методом, в расчетах оценщиком присваиваются ничем не обоснованные баллы; согласно п. 30 ФСО № 7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное, однако в отчете отсутствует обоснованная шкала границ интервала.

Судом, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета и экспертного заключения СРО, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам подтверждения стоимости земельного участка, определенной в отчете независимого оценщика ... № ... от 19 июня 2015 года и, в случае неподтверждения стоимости объекта оценки, указанной в отчете, либо наличия в отчете оценщика ошибок, влияющих на размер рыночной стоимости участка, определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости и проверки отчета проведена ООО «...» (заключение № ... от 4 декабря 2015 года, том 1 л.д.217-297). Согласно заключению судебного эксперта по первому вопросу эксперт пришел к выводу, что стоимость объекта оценки, определенная в отчете независимого оценщика ... № ... от 19 июня 2015 года не подтверждается, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащиеся в нем выводы в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В обоснование вывода о неподтверждении стоимости земельного участка, определенной в отчете независимого оценщика ... № ... от 19 июня 2015 года, нарушении оценщиком требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, эксперт, в частности, указал следующее:

- оценщиком в анализе рынка не приведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране, также оценщиком не приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости и не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов, в нарушение п. 8 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7;

- согласно п. 22 ФСО № 7 оценщиком при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Оценщик при проведении оценки нарушил данное требование и не описал объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, также не обосновал использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.

В качестве иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в экспертном заключении указано следующее:

- на странице 42 отчета оценщик при определении корректировки на разницу между ценой предложения и ценой продажи использовал книжное издание ... «...». Данное издание было выпущено в 2010 году. Оценщик не провел анализ соответствия данных 2010 года рыночным тенденциям на дату оценки (01.01.2014 года). Кроме того, в данном источнике экспертом не были найдены значения, указанные оценщиком в отчете (диапазон 5-15%);

- на страницах 42-46 отчета оценщик вводит корректировку на месторасположение. Данная корректировка была проведена экспертно. Согласно п.9 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. Анализ данных значений на соответствие рыночным условиям оценщиком не был произведен. Кроме того, оценщик некорректно произвел поправку на инженерное обеспечение. На странице 40 отчета в скрин-копии объекта-аналога № 3 указано, что все коммуникации на участке имеются, однако при выставлении балла за развитость окружающей среды (наличие/доступность инженерных коммуникаций) объект-аналог № 3 получил меньше всего баллов, тогда как объекту оценки было присуждено 9 из 10 баллов (согласно справки о наличии коммуникаций от арендаторов оцениваемого земельного участка, коммуникации на нем отсутствовали). О наличии коммуникаций у объектов-аналогов № 1 и № 2 информация отсутствует, оценщик предполагает, что объект-аналог № 1 обеспечен электроснабжением, исходя из информации, которая была получена после даты оценки (скриншот объявления о продаже земельных участков в этом же квартале представлен на стр. 47 отчета). Согласно п. 19 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Данный пункт оценщиком был нарушен;

- на страницах 49-50 отчета при определении корректировки на площадь использован источник 2005 года, однако датой оценки является 01.01.2014 года. По мнению эксперта, использование подобных источников является некорректным, так как не проведен анализ соответствия данных 2005 года рыночным тенденциям на дату оценки (01.01.2014 года). Кроме того, в данной публикации рассматривается такой сегмент рынка как земельные участки под промышленными объектами, а объект оценки относится к земельным участкам торгово-офисного назначения;

- на страницах 38-39 отчета приведены скриншоты объявлений объектов-аналогов № 1 и № 2, в которых нет информации относительно вида разрешенного использования земельного участка. Оценщик не указывает, исходя из чего был сделан вывод, что объекты-аналоги № 1 и № 2 сопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования;

- на рынке земельных участков под коммерческое строительство в г.Волгодонске были найдены другие земельные участки за период с 01.01.2012 года по 01.01.2014 года, сопоставимые по своим параметрам и характеристикам с объектом оценки (объектом экспертизы). Данные представленные на открытом рынке, проанализированные оценщиком, не позволяют судить о тенденциях рынка на дату оценки. Оценщик проанализировал не все данные, которые были представлены на рынке, в связи с чем можно сделать вывод, что оценщик нарушил п. 19 ФСО № 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

В связи с изложенным, эксперт пришел к выводу, что допущенные нарушения не позволяют судить о надежности результата рыночной стоимости объекта оценки, полученного в рамках отчета независимого оценщика ... № ... от 19 июня 2015 года, в связи с чем рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, полученная в вышеуказанном отчете, экспертом не может быть подтверждена.

Суд не находит оснований не согласиться с вышеизложенными выводами эксперта, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих указанные выводы.

При определении рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Волгодонске (таблица 24 заключения), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на вид разрешенного использования участков, на инженерное обеспечение и на величину общей площади участков. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Возражая против заключения эксперта ООО «...» № ... от 4 декабря 2015 года, административный истец в лице представителя ссылается на то, что экспертное заключение является недостоверным доказательством по делу ввиду того, что не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, а рыночная стоимость спорного земельного участка существенно завышена. В частности, в возражениях истца на экспертное заключение указано, что эксперт ООО «...» ... не имеет полномочий на проведение экспертизы отчётов оценщиков, в том числе экспертизы по подтверждению стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, так как экспертом во исполнение требований ст. 16.2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не предъявлено доказательств членства в Экспертном Совете саморегулируемой организации оценщиков, членом которой она является. В связи с чем, по мнению истца, экспертное заключение ООО «...» является недопустимым доказательством, полученным в нарушение требований ст.ст. 16.2, 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Помимо этого, истец возражает относительно содержания экспертного заключения и примененных экспертом методов. Так, в расчетах экспертом были применены аналоги 2012 года, несмотря на то, что датой оценки являлось 1 января 2014 года. Также, экспертом, по мнению истца, необоснованно была применена корректировка на наличие инженерных коммуникаций в размере 40% на аналог № 1, в котором отсутствовали коммуникации, при этом в аналоге № 2 указана частичная коммуникация – применена корректировка 0%, а в аналоге № 3 указаны коммуникации по меже – также применена корректировка 0%.

Возражения административного истца на заключение эксперта ООО «...» № ... от 4 декабря 2015 года суд отклоняет, исходя из следующего.

Согласно статье 16.2 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 13 июля 2015 года) экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

В соответствии со статьей 17.1 указанного Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

В данном случае судом была назначена судебная оценочная экспертиза по делу и эксперт не нарушил требования статей 16.2 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, поскольку данные требования относятся к экспертам, осуществляющим проверку отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Как указано в статье 17.1 названного Закона, результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. В данном случае ... выступает экспертом в суде, а не экспертом в саморегулируемой организации. Эксперт не производил экспертизу отчета, а отвечал на поставленный судом вопрос о том, подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная в отчете независимого оценщика ... № ... от 19 июня 2015 года, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 13 Федерального закона № 73-Ф3 от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее образование и получивший дополнительное профессиональное образование по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти.

Данные требования экспертом ООО «...» ... соблюдены. Эксперт подтвердил свою квалификацию сдачей единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту само регулируемой организации оценщиков. Копия данного аттестата представлена на странице 81 заключения эксперта.

В связи с изложенным, данные замечания истца, указанные в возражениях на заключение эксперта, подлежат отклонению.

Относительно замечаний о неправомерном применении экспертом объектов-аналогов за 2012 год суд также не находит оснований для принятия их во внимание. Для проведения ретроспективной оценки (по состоянию на 1 января 2014 года) экспертом были проанализированы предложения на дату проведения экспертизы по выставленным на продажу земельным участкам. Экспертом был проанализирован максимально обширный перечень источников, включая объявления в сети Интернет и общедоступные печатные издания. Эксперт выявил объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки, за период 1 января 2012 года по 1 января 2014 года. Корректировка на дату предложения была введена на странице 48-49 заключения эксперта. Административным истцом не приведены в обоснование своих доводов более подходящие объекты для сравнения, которые были бы наиболее близкими по дате выставления на продажу и подходили бы по другим параметрам сравнения, в связи с чем данное замечание является необоснованным.

Довод замечаний истца о необоснованном применении экспертом корректировок на инженерное обеспечение также подлежит отклонению. В экспертизе для объекта-аналога № 1 была применена корректировка -40,62%, поскольку у объекта-аналога № 1 присутствуют все коммуникации на земельном участке, а у объекта оценки инженерные коммуникации на дату 1 января 2014 года отсутствовали. На страницах 50-51 заключения эксперт подробно описывает, как была произведена поправка на инженерное обеспечение. Между тем, административный истец приводит данные, точный источник которых неизвестен, также неизвестна дата, на которую представлены данные, неизвестно количество опрашиваемых, кто участвовал в опросах и в каких местах расположены объекты.

В заключении эксперт определял рыночную стоимость земельного участка. Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 13 июля 2015 года) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

На открытом рынке стоимость незастроенных земельных участков с коммуникациями значительно отличается от стоимости незастроенных земельных участков без наличия коммуникаций, поэтому данный фактор был учтён экспертом при расчете рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, в сборнике ... «...» указан перечень основных факторов и коэффициенты их влияния на стоимость земельного участка под офисно-торговую застройку, в котором указаны такие факторы, как наличие электроснабжения на участке, наличие газоснабжения на участке и наличие водоснабжения и канализации на участке. Таким образом, можно сделать вывод, что на стоимость земельного участка влияет фактор наличия/отсутствия коммуникаций.

Таким образом, приведенные представителем истца в обоснование несогласия с экспертным заключением ООО «...» № ... от 4 декабря 2015 года аргументы являются предположениями о завышении рыночной стоимости спорного земельного участка и не могут быть признаны влияющими на рыночную стоимость. В замечаниях истца отсутствуют фактические данные, опровергающие выводы эксперта, в связи с чем данные замечания подлежат отклонению.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках. Оснований не согласиться с выводом эксперта о конкретном размере рыночной стоимости у суда по материалам дела не имеется.

Итоговые суждения эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не являются произвольными, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка. Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости участка, указанный в заключении эксперта ООО «...» № ... от 4 декабря 2015 года, соглашаясь с указанными выше возражениями Правительства Ростовской области относительно недостоверности представленного истцом отчета оценщика, как по подбору объектов-аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного анализа рынка, исходя из совокупности требований вышеназванных федеральных стандартов оценки.

Экспертиза отчета СРО нормативно-методического характера не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные в результате судебной экспертизы иные данные о рыночной стоимости земельного участка, а установленные недостатки отчета оценщика не позволяют определить рыночную стоимость в соответствии с отчетом.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд устанавливает размер кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года согласно выводам заключения эксперта ООО «...» № ... от 4 декабря 2015 года в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Датой подачи заявления следует считать дату обращения ФИО1 с заявлением в суд, т.е. 8 сентября 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В материалах дела отсутствуют доказательства внесения ФИО1 денежных средств на специальный счет суда в обеспечение расходов по оплате экспертизы по делу.

Из представленного ООО «...» финансово-экономического обоснования (том 1 л.д. 214) усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере ... рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Согласно ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Поскольку Правительство Ростовской области не оспаривало право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривало и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец настаивал на удовлетворении заявленных требований на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в представленном им отчете оценщика, а суд по результатам рассмотрения заявления соглашается с позицией Правительства Ростовской области и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении ООО «...», то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины. В связи с этим с административного истца подлежит взысканию денежная сумма в размере ... рублей в пользу экспертного учреждения ООО «...» за проведённую им судебную оценочную экспертизу по делу.

Руководствуясь статьями 175, 177, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров категории земель населённых пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 8 сентября 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 ... в пользу ООО «...» (ИНН/КПП ...) ... рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по настоящему административному делу (заключение № ... от 4 декабря 2015 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 25 декабря 2015 года

Судья И.В. Порутчиков