Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

с участием представителя административного истца – ФИО2,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником нежилых зданий (складов), расположенных на земельном участке площадью 7819 кв.м из категории земель населенных пунктов, находящемся в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Данный земельный участок находится в фактическом пользовании административного истца. Кадастровая стоимость земельного участка (48 500 396,91 рублей) значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (21 010 000 рублей), что влияет на размер платы за пользование земельным участком, а также определяет размер выкупной цены в случае заключения договора аренды земельного участка. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание представитель ФИО1 - ФИО2, действующий по доверенности, явился, административный иск уточнил в соответствии с выводом заключения судебного эксперта о рыночной стоимости. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО1 по правилам статьи 150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении не возражал против заключения судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка, дело рассмотрено в его отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ДИЗО г.Ростов-на-Дону, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является фактическим пользователем земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 7819 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений по производству ПВХ и по переработке сельскохозяйственной продукции, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 48 500 396,91 рублей.

На земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие административному истцу на праве собственности (л.д.90-94 том 1).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок в его исследуемых характеристиках (разрешенное использование, площадь), исходя из даты определения кадастровой стоимости, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер исчисляемой платы за пользование земельным участком, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. Между ФИО1 и ДИЗО г.Ростов-на-Дону имеется неразрешенный в настоящее время окончательно судебный спор в связи с отказом ДИЗО заключить договор аренды земельного участка (л.д.95 том 1). Наличие спора не влияет на возможность оспаривания кадастровой стоимости единого участка.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика ИП ФИО №27/03/20-10 от 27 марта 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с использованием сравнительного подхода составляет 21 010 000 рублей. При применении метода сравнения продаж оценщик отобрал 3 объекта-аналога из сегмента участков производственного назначения в диапазоне цены за 1 кв.м от 2750 до 2800 рублей (таблица 20 отчёта – л.д.50-51 том 1).

Суд, учитывая возражения Правительства Ростовской области и ДИЗО г.Ростова-на-Дону против выводов отчёта об оценке, его ходатайство о назначении оценочной экспертизы, разницу между кадастровой стоимостью и указанной в отчёте об оценке рыночной стоимостью (более 50 %) назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО (заключение от 26 августа 2020 года №848-Э/2020).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 25 130 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (земельные участки под индустриальную застройку – таблица 15, л.д.44-46 том 2). В результате анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений в этом сегменте рынка в г.Ростове-на-Дону эксперт пришел к выводу о диапазоне цен за 1 кв.м от 2000 до 6000 рублей (л.д.46 том 2).

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка в пределах указанного диапазона цен (таблица №16), по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов, исходя из основных ценообразующих факторов (таблица №15).

Расчет рыночной стоимости приведен в таблице №17. Экспертом применены следующие корректировки: на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на обеспеченность инженерными коммуникациями, на площадь. Содержание приведённых корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением расчетов и со ссылками на источники справочной информации.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Возражений против выводов судебного эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость существенно отличается от указанной в отчёте оценщика (нахождение рыночной стоимости в границах интервала, указанного в отчёте, не означает подтверждение отчёта экспертным путём). Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной стоимостью укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П указано, что в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу. При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критерия соразмерности согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании (стоимость в размере 35 000 рублей определена обоснованно с учётом приказа ФБУ «Российский Федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции РФ от 09.01.2013 №9/1-1, «Отраслевого соглашения в оценочной деятельности в Российской Федерации» и не является чрезмерной) в силу статей 109-111 КАС РФ, положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 7819 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для эксплуатации производственных помещений по производству ПВХ и по переработке сельскохозяйственной продукции в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 25 130 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 17 июня 2020 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 35 000 рублей за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов

Решение в окончательной форме принято 2 октября 2020 года