Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству РСО-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии» по РСО-Алания, администрации местного самоуправления Моздокского района РСО –Алания, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО1 обратился в Верховный Суд РСО-Алания с административным иском к Правительству РСО-Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия – Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной кадастровой службы государственной регистрации кадастра и картографии» по РСО-Алания, администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания и ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью 1181958+/-9513 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, ..., межселенные земли от северной границы района до СКЖД, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование по состоянию на 12 декабря 2017 года равной его рыночной стоимости в размере 3485 000 руб.; кадастровым номером ..., площадью 1415362+/-10410 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование по состоянию на ... равной его рыночной стоимости в размере 4173 000 руб.; кадастровым номером ..., площадью 1121763+/-9267 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование по состоянию на 12 декабря 2017 года равной его рыночной стоимости в размере 3 307 000 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что он является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью 1181958+/-9513 кв.м., расположенного по адресу: ... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, (кадастровая стоимость 11583188,4 руб.); кадастровым номером ..., площадью 1415362+/-10410 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование (кадастровая стоимость 13870547,6 руб.); кадастровым номером ... площадью 1121763+/-9267 кв.м., расположенного по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование (кадастровая стоимость 10993277,4 руб.)., что не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика. Считает, что внесенными в Государственный кадастр недвижимости сведениями о кадастровой стоимости участков в завышенном по сравнению с их рыночной стоимостью размере, нарушены его права, поскольку именно кадастровая стоимость определяет размер арендной платы.

В ходе судебного разбирательства в Верховный Суд РСО-Алания, через представителя, поступило заявление ФИО1 об изменении (уточнении) исковых требований, в частности, он просил суд установить кадастровую стоимость названных земельных участков с кадастровыми номерами: ..., ..., ..., расположенных по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование по состоянию на 12 декабря 2017 года равной их рыночной стоимости в размере, соответственно, 5212 000 руб.; 6242000 руб. и 4947000 руб., в соответствии с заключением судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО3, действовавшая на основании надлежащим образом удостоверенной доверенности, поддержала измененные (уточненные) исковые требования и просила об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: ..., ..., ..., расположенных по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование по состоянию на 12 декабря 2017 года равной их рыночной стоимости в размере, соответственно, 5212 000 руб.; 6242000 руб. и 4947000 руб., дав пояснения, аналогичные содержащимся в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика, Правительства РСО Алания – ФИО4, действовавшая на основании надлежащим образом удостоверенной доверенности, требования административного истца не признала, просила отказать в их удовлетворении, поставив под сомнение, как отчет об оценке, где рыночная стоимость оцениваемых участков, по её мнению, занижена, что стало результатом неверного выбора объектов-аналогов, так и по заключению судебной оценочной экспертизы, где вызывает сомнения корректность выбора объектов – аналогов, не соответствующих оцениваемым объектам по параметрам, местоположению, что, в конечном итоге, не позволило определить действительную рыночную стоимость оцениваемых объектов недвижимости.

Административный ответчик - Управление Росреестра по РСО-Алания в ходатайстве, направленном факсом в адрес суда, просило рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РСО-Алания и АМС Моздокского района РСО – Алания, будучи надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили, о причинах чего суд не уведомили.

Заинтересованное лицо ФИО2, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание также не явилась.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся представителей процессуальных сторон, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, и находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что административный истец ФИО1 является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью 1181958+/-9513 кв.м.; с кадастровым номером ..., площадью 1415362+/-10410 кв.м.; с кадастровым номером ..., площадью 1121763+/-9267 кв.м., расположенных по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование.

Данное обстоятельство подтверждается договором аренды земельного участка от 05 апреля 2018 года №81-18, заключенным между АМС Моздокского района РСО-Алания и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1, актом приема-передачи земельного участка от 05.04.2018 года и выписками из ЕГРН от 26 октября 2018 года (л.д. 26-37).

В отношении земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1181958+/-9513 кв.м., расположенного по адресу: ..., ..., ..., утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 12 декабря 2017 года в размере 11583188,4 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.29).

В отношении земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1415362+/-10410 кв.м., расположенного по адресу: ... утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 12 декабря 2017 года в размере 13870547,6 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.33).

В отношении земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1121763+/-9267 кв.м., расположенного по адресу: ... утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 12 декабря 2017 года в размере 10993277,4 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.37).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков влияют на права и обязанности ФИО1, как плательщика арендной платы, и административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обращение ФИО1 в суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которым законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

ФИО1 в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, были представлены отчеты ...зк/1; ...зк/2 и ...зк/3 от 23 ноября 2018 года.

Проверяя представленные административным истцом отчеты на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства возникли сомнения в правильности составления отчетов об оценке, связанные с выбором объектов- аналогов и примененных в связи с этим соответствующих корректировок, что, в конечном итоге, влияет на достоверность определенной рыночной стоимости оцениваемых земельных участков. В связи с этим, по ходатайству представителя административного истца – ФИО3 судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости оцениваемых земельных участков на 12 декабря 2017 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО «ВладАудит» составлено заключение ... от 01 марта 2019 года, в соответствии с которым действительная рыночная стоимость земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью 1181958+/-9513 кв.м., с кадастровым номером ..., площадью 1415362+/-10410 кв.м. и с кадастровым номером ..., площадью 1121763+/-9267кв.м., расположенных по адресу: ...: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование по состоянию на 12 декабря 2017 года составила, соответственно, 5212 000 руб.; 6242000 руб. и 4947000 руб.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, оно является допустимым по делу доказательством, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе - Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объектов исследования.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил доходный поход, обосновал отказ от использования затратного подхода и применения сравнительного подхода. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Следует отметить, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета (экспертного заключения), с доводами административного истца, вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности. Однако, суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителей административных ответчиков и заинтересованного лица.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельных участков является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду также не представлено, участвующие в деле лица ходатайств о назначении и проведении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы не заявляли.

При таких обстоятельствах, несогласие представителя Правительства РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельных участков не может быть принято во внимание судом.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью 1181958+/-9513 кв.м., с кадастровым номером ... площадью 1415362+/-10410 кв.м. и с кадастровым номером ..., площадью 1121763+/-9267кв.м., расположенных по адресу: ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование по состоянию на 12 декабря 2017 года равна, соответственно, 5212 000 руб.; 6242000 руб. и 4947000 руб.

Следовательно, административный иск ФИО1, с учётом изменений, подлежит удовлетворению.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является для административного ответчика основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

р е ш и л:

административный иск ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1181958+/-9513 кв.м., расположенного по адресу: ... межселенные земли от северной границы района до СКЖД, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование по состоянию на 12 декабря 2017 года в размере 5212000 (пять миллионов двести двенадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1415362+/-10410 кв.м., расположенного по адресу: ... межселенные земли от северной границы района до СКЖД, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование по состоянию на 12 декабря 2017 года в размере 6242000 (шесть миллионов двести сорок две тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1121763+/-9267 кв.м., расположенного по адресу: ..., межселенные земли от северной границы района до СКЖД, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование по состоянию на 12 декабря 2017 года в размере 4947000 (четыре миллиона девятьсот сорок семь тысяч) рублей.

Датой подачи ФИО1 заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости считать 6 декабря 2018 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью 1181958+/-9513 кв.м.; с кадастровым номером ..., площадью 1415362+/-10410 кв.м.; с кадастровым номером ..., площадью 1121763+/-9267 кв.м., расположенных по адресу: ..., на основании пункта 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Темираев Э.В.