Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Соната» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Соната» (далее ООО «Соната», общество) является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., назначение: нежилое помещение, подвал, этаж № 1, общей площадью 1000,8 кв.м., инвентарный №..., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 23-24).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 18 марта 2014 года определена в размере 24 394 570 рублей 06 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 22).

Административный истец ООО «Соната», полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 декабря 2018 года №..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем К.Л.О., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки».

Согласно отчёту рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 18 марта 2014 года составила 13 740 000 рублей 00 копеек.

Административный истец ООО «Соната» просил пересмотреть кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 13 740 000 рублей 00 копеек.

Представитель административного истца ООО «Соната» по доверенности Петрова Н.А. в судебном заседании административные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости, определённом экспертом при проведении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании представитель административного ответчика по доверенности Сиряева Ю.С. поддержала доводы отзыва и дополнительного отзыва на административное исковое заявление, просила принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лицо ЗАО фирма «Продтовары» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения уточнённых административных исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Соната» как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

ООО «Соната» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 12 декабря 2018 года.

Решением комиссии от 10 января 2019 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... отклонено.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 28 мая 2014 года.

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано ООО «Соната» в суд 04 апреля 2019 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости не пропущен.

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 декабря 2018 года №..., выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем К.Л.О.

В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 18 марта 2014 года составила 13 740 000 рублей.

В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика была назначена судебная экспертиза о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 02 декабря 2018 года №..., выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем К.Л.О., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Ж.И.Н. от 11 июля 2019 года №... оценщиком К.Л.О. соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме отчетов, описанию объекта оценки, не соблюдены требования, предъявляемые к содержанию отчётов, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...:

в нарушение пункта 8 ФСО № 1 использована информация о событиях, произошедших после даты оценки, для определения стоимости объекта оценки. На странице 7 отчёта оценщик указывает: в рамках настоящего отчёта приводятся фотографии объекта оценки по состоянию на 22 ноября 2018 года, при этом принимается, что качественные характеристики объекта оценки соответствуют его состоянию на дату оценки. Таким образом, оценщик использует данные о состоянии объекта оценки, которые получены после даты оценки (во время осмотра).

На странице 64 отчёта оценщик определяет физический износ объекта оценки, при этом указывает: на основании проведённого визуального осмотра решено принять величину физического износа согласно шкале экспертной оценки: 55% для помещений подвала, 30% – для помещений первого этажа. Таким образом, оценщик рассчитал физический износ на основании информации, полученной после даты оценки;

в нарушение пункта 11 ФСО № 3 ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, использованных в отчёте, не позволяют делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки.

На страницах 27-28 отчёта оценщик приводит цены предложений о продаже коммерческой недвижимости г. Вологды, на основании которых на странице 28 отчёта делает выводы о средних ценах недвижимости, на страницах 29-30 отчёта – приводит цены предложений об аренде коммерческой недвижимости г. Вологды, на основании которых делает вывод о средних ценах аренды недвижимости. При этом оценщик ссылается на источники информации – адреса Интернет-страниц, которые не подтверждаются распечатками данных сайтов с указанием цен предложений, дат предложений, площадей помещений, их адресов, этажей расположения и т.д.;

в нарушение пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчёта вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

На странице 66 отчёта оценщик определил ставку капитализации для земли 13,33%, при этом не привёл её расчёт. Данное нарушение повлияло на итоговый результат, так как ставка капитализации для земли используется оценщиком в расчётах на странице 66 отчёта.

На странице 71 отчёта оценщик приводит износ помещений подвала 35% и износ помещений 1 этажа – 32%, при этом ссылается на таблицу 35. В таблице 35 на странице 64 отчёта оценщик приводит износ подвала 54%, помещений первого этажа – 31%. Данное нарушение повлияло на итоговый результат, так как износ используется в расчётах;

в нарушение пункта 24а ФСО № 7 оценщик применил затратный подход при оценке частей объектов капитального строительства – нежилых помещений. На страницах 59-65 отчёта оценщик определяет стоимость нежилых помещений с целью определения стоимости земельного участка.

Оценщиком К.Л.О. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., в том числе неправильно выбран подход к оценке (затратный), допускались ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, является недостоверной, недостаточной и непроверяемой:

на странице 56 отчёта оценщик приводит расчёт поправки на низкую ликвидность: Л = 8,25 Х 6/12 = 1,38%. В расчёте содержится математическая ошибка, фактически Л = 4,125%. Данное нарушение повлияло на итоговый результат, так как поправка на низкую ликвидность Л используется оценщиком в расчётах на странице 57 отчёта при определении ставки капитализации;

на странице 71 отчёта оценщик приводит износ помещений подвала 35% и износ помещений первого этажа – 32%, при этом ссылается на таблицу 35. В таблице 35 на странице 64 отчёта оценщик приводит износ подвала 54%, помещений первого этажа – 31%;

в нарушение пункта 5 ФСО № 3 информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. На странице 7 отчёта оценщик указывает: оценщик провёл телефонное интервью продавцов и агентов, в ходе которого была подтверждена актуальность данных о предложении объектов-аналогов, указанных в соответствующем объявлении, а также получена уточнённая информация, которая и была использована в расчётах.

Такой способ подтверждения использованной информации, как интервьюирование продавца, действующим законодательством в области оценочной деятельности не допускается. Статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает достоверность отчёта как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Данные нарушения могут повлиять на итоговый результат, так как неподтверждённые данные используются оценщиком в расчётах на страницах 48-49 и 72-73 отчёта.

На страницах 48-49 отчёта оценщик приводит расчёт величины арендной платы в рамках доходного подхода. При этом в таблице 28 приведены данные, которые не подтверждаются распечатками сайтов.

На страницах 72-73 отчёта оценщик приводит расчёт стоимости помещений сравнительным подходом. При этом приведённые в таблице 47 данные не подтверждаются распечаткой сайта.

Данные нарушения могут повлиять на итоговый результат, так как неподтверждённые данные используются оценщиком в расчётах.

При этом оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 18 марта 2014 года составляет 22 102 128 рублей.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку его заключение мотивированно, выводы обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Сторонами не представлено доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в заключении эксперта, величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО «Лаборатория судебных экспертиз» Ж.И.Н. от 11 июля 2019 года №....

При этом суд полагает необходимым отметить следующее. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Решением комиссии от 10 января 2019 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №... отклонено.

При таких обстоятельствах датой подачи ООО «Соната» заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 12 декабря 2018 года.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Соната» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное 12 декабря 2018 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №..., назначение: нежилое помещение, подвал, этаж № 1, общей площадью 1000,8 кв.м., инвентарный №..., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 22 102 128 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 18 марта 2014 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова

Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2019 года.