Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Эллада» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – ООО «Эллада» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости :

- земельного участка с кадастровым номером … :100, площадью 3468 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, для размещения и эксплуатации железнодорожного транспорта, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 2 043 442, 66 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером …:110, площадью 16117 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, для размещения промышленных объектов под производственной территорией, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 13 448 082, 37 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером …:95, площадью 4735 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, для размещения промышленных объектов под производственной территорией, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 3 790 544, 29 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером …:18, площадью 52579 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, для размещения промышленных объектов под производственной территорией, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 38 402 324, 71 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером …:26, площадью 3127 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, для размещения железнодорожной ветки подъездного пути к производственной территории, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 1 842 515, 92 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером …:34, площадью 4231 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, для размещения железнодорожной ветки подъездного пути к производственной территории, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 2 887 313, 30 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером …:35, площадью 707 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, для размещения железнодорожной ветки подъездного пути к производственной территории, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 417 527, 36 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером …:123, площадью 7431 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, для размещения производственной территории, расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 6 104 084, 79 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанные земельные участки с кадастровыми номерами …:100, …:110, …:95, …:18, …:26, …:34, …:35, …:123 принадлежат ООО «Эллада» на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 сентября 2020 года № …, № … №… №… №… № …№…№…

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:100 в размере 4 019 516 рублей, с кадастровым номером …:110 в размере 17 839 907 рублей, с кадастровым номером …:95 в размере 5 277 915 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере 58 081 392 рублей, с кадастровым номером …:26 в размере 5 927 646 рублей, с кадастровым номером …:34 в размере 3 694 178 рублей, с кадастровым номером …:35 в размере 824 397 рублей, с кадастровым номером …:123 в размере 8 311 127 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 февраля 2020 года.

Считая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 20 октября 2020 года, выполненному ООО «ПРОФЭКСПЕРТ», рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:100 в размере 2 043 442, 66 рублей, с кадастровым номером …:110 в размере 13 448 082, 37 рублей, с кадастровым номером …:95 в размере 3 790 544, 29 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере 38 402 324, 71 рублей, с кадастровым номером …:26 в размере 1 842 515, 92 рублей, с кадастровым номером …:34 в размере 2 887 313, 30 рублей, с кадастровым номером …:35 в размере 417 527, 36 рублей, с кадастровым номером …:123 в размере 6 104 084, 79 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость спорных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО «Эллада» как собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Эллада» – Навальная А. В. уточнила заявленные исковые требования, просила установить кадастровую стоимость заявленных в иске объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц - Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество», администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …:100, с разрешенным видом использования: для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 3468 кв.м., кадастровой стоимостью 4 019 516, 04 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:110, с разрешенным видом использования: производственная территория, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 16117 кв.м., кадастровой стоимостью 17 839 907, 30 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:95, с разрешенным видом использования: под производственной территорией, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 4735 кв.м., кадастровой стоимостью 5 277 915, 10 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:18, с разрешенным видом использования: под производственной территорией, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 52579 кв.м., кадастровой стоимостью 58 081 392, 35 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:26, с разрешенным видом использования: железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 3127,27 кв.м., кадастровой стоимостью 5 927 646, 47 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:34, с разрешенным видом использования: железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 4231,3 кв.м., кадастровой стоимостью 3 694 178, 78 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:35, с разрешенным видом использования: железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 706,57 кв.м., кадастровой стоимостью 824 397, 61 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:123, с разрешенным видом использования: производственная территория прорабского участка № 11, категорией земель : земли населенных пунктов, площадью 7 431 кв.м., кадастровой стоимостью 8 311 127, 64 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных объектов внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 2 л. д. 112-116).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Объекты налогообложения для российских организаций определены в статье 374 Налогового кодекса Российской Федерации. В соответствии с положениями статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 28 ноября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, направив его посредством услуг почтовой связи, что подтверждается почтовым штампом на конверте (том 1 л. д. 203).

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку земельный налог за находящиеся у ООО «Эллада» в собственности земельные участки с кадастровыми номерами …:100, …:110, …:95, …:18, …:26, …:34, …:35, …:123 рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу ООО «Эллада» на праве собственности принадлежат :

- земельный участок с кадастровым номером …:100, площадью 3468 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 148 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира : …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 29 марта 2011 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 сентября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 29 марта 2011 года (том 1 л. д. 36-37, 52);

- земельный участок с кадастровым номером …:110, площадью 16117 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : производственная территория, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира : …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 28 марта 2011 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 сентября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 28 марта 2011 года (том 1 л. д. 38-39, 53);

- земельный участок с кадастровым номером …:95, площадью 4735 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : под производственной территорией, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира : …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 28 марта 2011 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 сентября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 28 марта 2011 года (том 1 л. д. 40-41, 54);

- земельный участок с кадастровым номером …:18, площадью 52579 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : под производственной территорией, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 28 марта 2011 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 сентября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 28 марта 2011 года (том 1 л. д. 42-43, 55);

- земельный участок с кадастровым номером …:26, площадью 3127 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 11 апреля 2012 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 сентября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 28 марта 2012 года (том 1 л. д. 44-45, 56);

- земельный участок с кадастровым номером …:34, площадью 4231 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, расположенный по адресу: …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии … № … от 11 апреля 2012 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 сентября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 27 марта 2012 года (том 1 л. д. 46-47, 57);

- земельный участок с кадастровым номером …:35, площадью 707 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, расположенный????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????·???‹??????????????????????i???????????????????? ?????????????????P??????????P???$??$??P???$??$?????????$??$?????P??????$??

- земельный участок с кадастровым номером …:123, площадью 7431 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : производственная территория прорабского участка № …, расположенный по адресу: …, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества № … от 26 декабря 2017 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 сентября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 02 февраля 2018 года (том 1 л. д. 50-51, 59-64).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:100 в размере 4 019 516, 04 рублей, с кадастровым номером …:110 в размере 17 839 907, 30 рублей, с кадастровым номером …:95 в размере 5 277 915, 10 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере 58 081 392, 35 рублей, с кадастровым номером …:26 в размере 5 927 646, 47 рублей, с кадастровым номером …:34 в размере 3 694 178, 78 рублей, с кадастровым номером …:35 в размере 824 397, 61 рублей, с кадастровым номером …:123 в размере 8 311 127, 64 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 февраля 2020 года № №№№№№№№ …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 28-35).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков и, полагая ее завышенной, административный истец - ООО «Эллада» представило отчет независимого оценщика - ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» по определению рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 20 октября 2020 года, выполненному ООО «ПРОФЭКСПЕРТ», рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:100 в размере 2 043 442, 66 рублей, с кадастровым номером …:110 в размере 13 448 082, 37 рублей, с кадастровым номером …:95 в размере 3 790 544, 29 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере 38 402 324, 71 рублей, с кадастровым номером …:26 в размере 1 842 515, 92 рублей, с кадастровым номером …:34 в размере 2 887 313, 30 рублей, с кадастровым номером …:35 в размере 417 527, 36 рублей, с кадастровым номером …:123 в размере 6 104 084, 79 рублей (том 1 л. д. 65-193).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных земельных участков и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца ООО «Эллада» – Навальной А. В. определением Ставропольского краевого суда от 14 января 2021 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» (том 2 л. д. 133-138).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 01 апреля 2021 года рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:100 в размере 2 735 000 рублей, с кадастровым номером …:110 в размере 13 967 000 рублей, с кадастровым номером …:95 в размере 3 638 000 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере 34 418 000 рублей, с кадастровым номером …:26 в размере 2 746 000 рублей, с кадастровым номером …:34 в размере 2 661 000 рублей, с кадастровым номером …:35 в размере 554 374 рублей, с кадастровым номером …:123 в размере 5 710 000 рублей (том 2 л. д. 149-216).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 01 апреля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании визуального осмотра, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-285/2021 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения. Экспертом при проведении исследования принято во внимание, что все спорные земельные участки используются в соответствии с видом разрешенного использования, имеют хорошую транспортную доступность, подъездные пути с твердым покрытием, свободный доступ, окружающая застройка представлена коммерческой недвижимостью (преимущественно производственно-складской, а также административной), жилой недвижимостью (многоквартирные и частные жилые дома) и земельными участками, свободными от застройки. Объекты оценки с кадастровыми номерами …:100, …:110, …:26, …:35 расположены в непосредственной близости от крупной автодороги, а объекты оценки с кадастровыми номерами …:95, …:18, …:34, …:123 расположены на удалении от крупной автодороги. Объекты исследования с кадастровыми номерами …:100, …:26, …:34, …:35 имеют вытянутую форму, а объекты исследования с кадастровыми номерами …:110, …:95, …:18, …:123 имеют многоугольную форму.

Исследуемые земельные участки оценены экспертом в допущении, что они являются свободными от застройки и имеют возможность подключения ко всем инженерным сетям, необходимым для ведения производственной деятельности. Иных ограничений, существенно влияющих на стоимость исследуемых объектов, экспертом не выявлено.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков производственного назначения в г. …, г. …, г. …, г. …, г. …, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков соответствующего назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – коммерческого (производственно-складского) назначения, определена активность рынка, описаны выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемыми. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами–аналогами.

Так, при определении рыночной стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:100, …:110, …:95, …:18, …:26, …:34, …:35, …:123 из 15 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. …, экспертом выбрано 3 наиболее близких к указанным объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, находятся в собственности, расположены в промышленной зоне, на удалении от крупной автодороги, имеют подъездные пути с твердым покрытием, свободный доступ, аналог № 1 имеет производственное назначение, используется под базу, завод, производство, имеет электроснабжение на участке, аналог № 2 предназначен для размещения промышленных объектов, используется под строительство материально-технической базы и имеет электроснабжение и газоснабжение на участке, аналог № 3 имеет производственное назначение и возможность подключения коммуникаций, аналог № 1 имеет металлическое ограждение, аналог № 2 имеет строение в аварийном состоянии, бетонное ограждение, смежные ж/д пути, аналог № 3 имеет ж/д пути.

При расчете рыночной стоимости спорных объектов оценки с кадастровыми номерами …:100, …:110, …:95, …:18, …:26, …:34, …:35, …:123 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующих таблиц 23-30 следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на физические характеристики по фактору площади, на транспортную доступность, на наличие коммуникаций, на наличие дополнительных улучшений, на рельеф и конфигурацию участка (для объектов с кадастровыми номерами …:100, …:26, …:34, …:35), так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 784, 60 рублей (для объекта с кадастровым номером …:100), 866, 58 рублей (для объекта с кадастровым номером …:110), 768, 41 рублей (для объекта с кадастровым номером …:95), 654, 60 рублей (для объекта с кадастровым номером …:18), 878, 14 рублей (для объекта с кадастровым номером …:26), 628, 92 рублей (для объекта с кадастровым номером …:34), 784, 60 рублей (для объекта с кадастровым номером …:35), 768, 41 рублей (для объекта с кадастровым номером …:123).

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами …:100, …:110, …:95, …:18, …:26, …:34, …:35, …:123, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами …:100, …:110, …:95, …:18, …:26, …:34, …:35, …:123 по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика земельного налога, исчисляемого из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «Эллада» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение ООО «Эллада» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 01 апреля 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 20 октября 2020 года данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26: …:100, …:110, …:95, …:18, …:26, …:34, …:35, …:123, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске земельных участков по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:100 в размере 2 735 000 рублей, с кадастровым номером …:110 в размере 13 967 000 рублей, с кадастровым номером …:95 в размере 3 638 000 рублей, с кадастровым номером …:18 в размере 34 418 000 рублей, с кадастровым номером …:26 в размере 2 746 000 рублей, с кадастровым номером …:34 в размере 2 661 000 рублей, с кадастровым номером …:35 в размере 554 374 рублей, с кадастровым номером …:123 в размере 5 710 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:100, …:110, …:95, …:18, …:26, …:34, …:35, …:123

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ООО «Эллада» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:100, площадью 3468 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 148 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира : …, равной рыночной стоимости в размере – 2 735 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:110, площадью 16117 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : производственная территория, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира : …, равной рыночной стоимости в размере – 13 967 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:95, площадью 4735 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : под производственной территорией, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира : …, равной рыночной стоимости в размере – 3 638 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:18, площадью 52579 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : под производственной территорией, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : …, равной рыночной стоимости в размере – 34 418 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:26, площадью 3127 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир …. Почтовый адрес ориентира : …, равной рыночной стоимости в размере – 2 746 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:34, площадью 4231 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, расположенного по адресу: … равной рыночной стоимости в размере – 2 661 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:35, площадью 707 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : железнодорожная ветка подъездного пути к производственной территории, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир …. Почтовый адрес ориентира : …, равной рыночной стоимости в размере – 554 374 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:123, площадью 7431 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, виды разрешенного использования : производственная территория прорабского участка № …, расположенного по адресу: …, равной рыночной стоимости в размере – 5 710 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:100, …:110, …:95, …:18, …:26, …:34, …:35, …:123.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков считать дату обращения ООО «Эллада» в Ставропольский краевой суд – 28 ноября 2020 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:100, …:110, …:95, …:18, …:26, …:34, …:35, …:123, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 09 июня 2021 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.