Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-286/2016 по административному исковому заявлению ООО «СА Аврора» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «СА Аврора» по доверенности Будкина К.Г.,

У с т а н о в и л :

ООО «СА Аврора» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № равной рыночной стоимости в размере 8 356 752 руб., земельного участка с кадастровым номером: № в размере 45 223 776 руб.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал уточненные заявленные требования по доводам, изложенным в уточненном административном иске.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о.Самары, ООО «НПО «Азимут», СО НП «Деловой Союз Оценщиков» не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области представили письменные отзывы на заявленные требования.

С учетом надлежащего извещения сторон о дате рассмотрения дела суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ООО «СА Аврора» требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «СА Аврора» является собственником следующих земельных участков:

земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>;

земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>.

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 11.02.2016 года.

Земельный участок с кадастровым номером: № поставлен на государственный кадастровый учет 21.02.2007 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в соответствии с приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года в размере 2 652 675,02 руб.

12.05.2015 года осуществлен государственный кадастровый учет в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером: №. При этом кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 11 120 639,65 руб.

Земельный участок с кадастровым номером: № поставлен на государственный кадастровый учет 12.03.2014 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в соответствии с приложением №2 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года в размере 10 984 591,20 руб.

12.05.2015 года осуществлен государственный кадастровый учет в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка. При этом кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 62 937 531,84 руб.

Датой определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков является 12.05.2015 года.

ООО «СА Аврора» не согласилось с кадастровой стоимостью земельных участков и обратилось в ООО «<данные изъяты>» для определения рыночной стоимости спорных земельных участков.

Отчетом об оценке №№, выполненным оценщиком ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0631001:31 определена по состоянию на 12.05.2015 года в размере 5 677 280 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение №№, выполненное <данные изъяты> членом которого является оценщик, которым подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, а также подтверждена рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете.

Отчетом об оценке №№, выполненным оценщиком ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № определена по состоянию на 12.05.2015 года в размере 30 803 255 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение <данные изъяты>» №<данные изъяты>.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 22.12.2015 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

Решением комиссии №№ заявление ООО «СА Аврора» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № было отклонено.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ отклонено заявление ООО «СА Аврора» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №.

Считая свои права нарушенными, ООО «СА Аврора» обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В ходе рассмотрения дела представитель Администрации г.о.Самары заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Ходатайство было удовлетворено, определением суда от 18.04.2016 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «<данные изъяты>».

По результатам проведенной экспертизы судом получено заключение эксперта №3а-286/2016/э от 10.05.2016 года, в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 12.05.2015 года составляет 9 880 544 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 12.05.2015 года составляет 48 788 880 руб.

С выводами данной экспертизы не согласился представитель административного истца, в связи с чем им было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Обосновывая необходимость в назначении повторной судебной экспертизы, административный истец указал, что, используя при исследовании из базы данных «<данные изъяты>» объекта-аналога №№, эксперт на страницах 26 и 41 экспертного заключения указал его площадь 36 000 кв.м., в то время как в базе данных площадь данного объекта-аналога указана 370 000 кв.м, в комментариях -3,7 га.

Эксперт ФИО1., будучи допрошенным в ходе судебного заседания в качестве эксперта, пояснял, что он откорректировал площадь данного объекта-аналога, поскольку с уверенностью может сказать о том, что данный земельный участок, расположенный в городе <адрес>, не может иметь такую большую площадь.

ФСО №1, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297, предусматривает, что сравнительный подход подразумевает достоверность и достаточность информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В связи с тем, что вышеупомянутый объект-аналог имел не достоверную информацию относительно площади, эксперт не должен быть его использовать во время исследования.

Несоответствие площади объекта –аналога, указанного экспертом в таблицах исследования, той площади, которая содержится в источнике информации, ставит под сомнение экспертное заключение, поскольку сведения о площади земельного участка-объекта-аналога влияет на величину рыночной стоимости земельного участка.

Датой, по состоянию на которую следовало определить рыночную стоимость земельных участков, является 12.05.2015 года.

Согласно п.8 ФСО №1 информация о событиях, произошедших после даты оценки. может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том числе, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В экспертном исследовании был использован полученный из базы данных «<данные изъяты>» объект-аналог №№ с последней датой предложения 05.06.2015 года, и объект-аналог №№ с последней датой предложения 01.06.2015 года, то есть после даты оценки. Сведений о первичной дате предложений в отношении указанных объектов-аналогов в заключении эксперта не указано.

Указанные обстоятельства явились основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Городская служба оценки».

По результатам ее проведения суду представлено заключение эксперта №№, в котором содержатся выводы о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 12.05.2015 года составляет 8 356 752 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 12.05.2015 года составляет 45 223 776 руб.

Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта ООО «<данные изъяты>» и объективности экспертного заключения у суда не имеется.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза проведена на основании материалов дела.

Экспертом в ходе исследования проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Данные объектов-аналогов приведены в таблице 12 на страницах 38-39.

Оценив заключение повторной экспертизы, суд соглашается с его результатами, и приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, выполненным ООО «<данные изъяты>», признается достоверной.

С выводами, содержащимися в заключении эксперта, выполненном ООО «<данные изъяты>», суд не может согласиться в силу того, что данное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере 8 356 752 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере 45 223 776 руб..

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения ООО «СА Аврора» с заявлениями об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 22.12.2015 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование ООО «СА Аврора» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 12.05.2015 года в размере 8 356 752 руб..

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости по состоянию на 12.05.2015 года в размере 45 223 776 руб.

Датой обращения ООО «СА Аврора» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 22.12.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.