Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сбытсервис» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Сбытсервис» (далее ООО «Сбытсервис, общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, а именно:

- с кадастровым номером №, общей площадью 301 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства территории, прилегающей к автостоянке без права возведения объектов капитального строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в районе <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства территории, прилегающей к автостоянке без права возведения объектов капитального строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в районе <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 373 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации автостоянок без права возведения объектов капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 303 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации автостоянок без права возведения объектов капитального строительства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в районе <адрес>;

- с кадастровым номером №, общей площадью 380 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации автостоянок без права возведения объектов капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает права административного истца, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, а именно: с кадастровым номером № - 280 300 руб., с кадастровым номером № – 363 100 руб., с кадастровым номером № – 347 300 руб., с кадастровым номером № – 282 100 руб., с кадастровым номером № – 353 800 руб.

В судебном заседании после проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца ООО «Сбытсервис» ФИО1 (доверенность от 21 ноября 2019 г.) уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размерах, равных их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а именно: с кадастровым номером № – 475 195 руб., с кадастровым номером № – 615 701 руб., с кадастровым номером № – 588 863 руб., с кадастровым номером № – 478 352 руб., с кадастровым номером № – 599 914 руб., просил удовлетворить требования с учетом уточнения.

Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области ФИО2 (доверенность от 18 февраля 2019 г.) и ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО3 (доверенность от 9 сентября 2019 г.) в судебном заседании не возражали против удовлетворен6ия требований административного искового заявления с учетом уточнения.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы ФИО4 (доверенность от 7 октября 2019 г.) не возражала против удовлетворения административного искового заявления в окончательной редакции.

Заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Пензенской области, Управление муниципального имущества администрации г. Пензы, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В материалах дела имеется отзыв на иск представителя Управления Росреестра по Пензенской области ФИО5 (доверенность от 11 октября 2019 г.) с просьбой о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя и вынесении решения на усмотрение суда (т. 1 л.д. 176-178), отзыв представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя и вынесении решения на усмотрение суда (т. 1 л.д. 207-208)

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «Сбытсервис» является арендатором следующих земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 301 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства территории, прилегающей к автостоянке без права возведения объектов капитального строительства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в районе <адрес>, что подтверждается договором аренды, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 17 декабря 2019 г. № КУВИ-№ (т. 1 л.д. 86-100, 149-151);

- с кадастровым номером №, площадью 390 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства территории, прилегающей к автостоянке без права возведения объектов капитального строительства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в районе <адрес>, что подтверждается договором аренды, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 17 декабря 2019 г. № КУВИ-№ (т. 1 л.д.86-100, 155-157);

- с кадастровым номером №, площадью 373 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации автостоянок без права возведения объектов капитального строительства, адрес (местоположение): <адрес>, в районе <адрес>, договором аренды, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 17 декабря 2019 г. № КУВИ-№ (т. 1 л.д. 86-100, 152-154);

- с кадастровым номером №, площадью 303 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации автостоянок без права возведения объектов капитального строительства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в районе <адрес>, что подтверждается договором аренды, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 17 декабря 2019 г. № КУВИ-№ (т. 1 л.д. 101-116, 158-160);

- с кадастровым номером №, площадью 380 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации автостоянок без права возведения объектов капитального строительства, местоположение: <адрес>, в районе <адрес>, что подтверждается договором аренды, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 17 декабря 2019 г. № КУВИ-№ (т. 1 л.д.118-127, 161-163).

Согласно расчетам арендной платы к вышеуказанным договорам арендная плата за пользование данными земельными участками рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости и площади (т. 1 л.д. 98, 99, 114, 115, 126).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что общество вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных выше земельных участков.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. и составляет следующие значения: с кадастровым номером № – 917 116 руб. 90 коп., с кадастровым номером № – 1 187 928 руб. 30 коп., с кадастровым номером № – 1 138 862 руб. 25 коп., с кадастровым номером № – 924 404 руб. 52 коп., с кадастровым номером № – 1 161 120 руб. 40 коп., что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-№, № КУВИ-№, № КУВИ-№, № КУВИ-№, № КУВИ-№ (т. 1 л.д. 8-12).

Согласно данным выпискам датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названных земельных участков, является 1 января 2018 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельных участков административный истец представил отчет от 4 декабря 2019 г. № 19/42, подготовленный оценщиком ООО «Аксиома» П.И.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 1 января 2018 г. составила 353800 руб., земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 1 января 2018 г. составила 347 300 руб., земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 1 января 2018 г. составила 282 100 руб., земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 1 января 2018 г. составила 280 300 руб., земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 1 января 2018 г. составила 363 100 руб.

В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителей ответчиков возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С.В.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С.В. от 24 января 2020 г. №ОКС-24/01/20-01, согласно которому по состоянию на 1 января 2018 г. рыночная стоимость спорных земельных участков составляет следующие значения: с кадастровым номером № - 475 195 руб., с кадастровым номером № – 615 701 руб., с кадастровым номером № – 588 863 руб., с кадастровым номером № – 478 352 руб., с кадастровым номером № – 599 914 руб.

Представитель административного истца ООО «Сбытсервис» ФИО1, согласившись с выводами заключения эксперта, в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. в следующих значениях: с кадастровым номером № – в размере 475 195 руб., с кадастровым номером № – 615 701 руб., с кадастровым номером № – 588 863 руб., с кадастровым номером № – 478 352 руб., с кадастровым номером № – 599 914 руб.

Представители административных ответчиков Департамента государственного имущества Пензенской области ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» согласились с выводами экспертного заключения.

Проанализировав заключение эксперта, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.

Заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; отказ от доходного и затратного подхода экспертом мотивирован; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Эксперт исходил из того, что вид фактического использования исследуемых земельных участков предполагает размещение автостоянки для нужд жителей микрорайона «Шуист», то есть для удовлетворения их повседневных потребностей (стоянка легковых автомобилей), в связи с чем качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости использовал информацию о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков схожего с ними назначения.

После проведения анализа рынка было отобрано 5 аналогов, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличия от оцениваемого земельного участка. В частности, была применена корректировка на фактическое использование.

Суд принимает во внимание, что лица, участвующие в деле, согласились с заключением эксперта, при этом сторона административного истца уточнила свои требования, прося об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, указанном в заключении эксперта.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 24 января 2020 года № ОКС-24/01/20-01 выводами и полагает, что рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 475 195 руб. - для земельного участка с кадастровым номером <адрес>, 615 701 руб. – с кадастровым номером <адрес>, 588 863 руб. – с кадастровым номером <адрес>, 478 352 руб. - с кадастровым номером <адрес>, 599 914 руб. - с кадастровым номером <адрес>.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 г. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков в суд является 12 декабря 2019 г.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельных участков на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.

По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено эксперту ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» В.С.В. Согласно счету ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» стоимость проведения экспертизы составила 35 000 рублей (т.2 л.д. 52).

Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области не оплачен.

Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.

В силу статей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости») судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), либо кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае свидетельствует о возможной ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков (почти в два раза) не укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объектах недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой, подлежат взысканию с Департамента государственного имущества Пензенской области в пользу ООО «Межрегиональный центр независимой оценки».

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сбытсервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков в равном их рыночной стоимости размере по состоянию на 1 января 2018 г., а именно:

- с кадастровым номером №, площадью 301 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства территории, прилегающей к автостоянке без права возведения объектов капитального строительства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в районе <адрес>, 475 195 (четыреста семьдесят пять тысяч сто девяносто пять) рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 390 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для благоустройства территории, прилегающей к автостоянке без права возведения объектов капитального строительства, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в районе <адрес>, 615 701 (шестьсот пятнадцать тысяч семьсот один) рубль;

- с кадастровым номером №, площадью 373 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации автостоянок без права возведения объектов капитального строительства, адрес (местоположение): <адрес>, в районе <адрес>, 588 863 (пятьсот восемьдесят восемь тысяч восемьсот шестьдесят три) рубля;

- с кадастровым номером №, площадью 303 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации автостоянок без права возведения объектов капитального строительства, адрес (местоположение): <адрес>, в районе <адрес>, 478 352 (четыреста семьдесят восемь тысяч триста пятьдесят два) рубля;

- с кадастровым номером №, площадью 380 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации автостоянок без права возведения объектов капитального строительства, адрес (местоположение): <адрес>, в районе <адрес>, 599 914 (пятьсот девяносто девять тысяч девятьсот четырнадцать) рублей.

Взыскать с Департамента государственного имущества <адрес> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр независимой оценки» расходы по проведению экспертизы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Сбытсервис» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 12 декабря 2019 г.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 3 февраля 2020 г.

Судья Е.М. Шелахаева