Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО Прозводственно-Логистический центр «РОСТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО Производственно-Логистический центр «РОСТ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе ставшей архивной, посредством установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2018 года в размере 92 830 453,07 руб., на 19 июня 2019 года в размере 108 300 132,50 руб. и на 16 октября 2019 года в размере 108 238 510,91 руб. Заявитель считает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на указанные даты существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, что нарушает его права, как плательщика земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ЗАО ООО Производственно-Логистический центр «РОСТ» просит суд установить кадастровую стоимость, в том числе ставшей архивной, земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию 21 сентября 2018 года в размере 286 214 000 руб., по состоянию на 19 июня 2019 года в размере 278 169 000 руб., по состоянию на 16 октября 2019 года в размере 146 080 000 руб., определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Администрация города Ростова-на-Дону.

В судебном заседании представитель административного истца – генеральный директор Общества ФИО3 просил суд установить кадастровую стоимость, в том числе ставшей архивной, земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию 21 сентября 2018 года в размере 286 214 000 руб., по состоянию на 19 июня 2019 года в размере 278 169 000 руб., по состоянию на 16 октября 2019 года в размере 146 080 000 руб.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

В первоначальных возражениях на административное исковое заявление Правительство Ростовской области полагало представленный административным истцом отчет ООО «Первая независимая экспертная компания» не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценке.

В возражениях на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

От Управления Росреестра по Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону отзывы и ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Судом установлено, что ООО Производственно-Логистический центр «РОСТ» на основании договора купли-продажи от 1 апреля 2008 года, соглашения о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности от 23 июля 2008 года является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 58292 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (свидетельство о государственной регистрации права от 12 августа 2008 года).

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области».

Решением Ростовского областного суда от 14 декабря 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 1 марта 2016 года, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 58292 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 122 000 000 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 58292 кв.м, с видом разрешенного использования: производственные здания, складские помещения, нежилые помещения, выставочные залы и комплексы, определена Филиалом по состоянию по состоянию на 21 сентября 2018 года в соответствии с Порядком № 514 в сумме 529 147 378, 76 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 58292 кв.м, с видом разрешенного использования: производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения), склады (сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов), магазины (объекты капитального строительства для продажи товаров), определена Филиалом по состоянию на 19 июня 2019 года в соответствии с Порядком № 514 в сумме 466 399 538, 28 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 58292 кв.м, с видом разрешенного использования: производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения), склады (сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов), определена Филиалом по состоянию на 16 октября 2019 года в соответствии с Порядком № 514 в сумме 224 866 053,36 руб.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесённые сведения сохраняются.

В связи с внесением 24 сентября 2018 года изменений в сведения ЕГРН о спорном земельном участке его прежняя кадастровая стоимость, определённая равной рыночной Ростовским областным судом по состоянию на 1 января 2014 года в размере 122 000 000 руб., приобрела статус архивной.

В связи с внесением 19 июня 2019 года изменений в сведения ЕГРН о спорном земельном участке его прежняя кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 21 сентября 2018 года в размере 529 147 378, 76 руб., приобрела статус архивной.

В связи с внесением 16 октября 2019 года изменений в сведения ЕГРН о спорном земельном участке его прежняя кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 19 июня 2019 года в размере 466 399 538, 28 руб., приобрела статус архивной.

Административный истец полагает архивную кадастровую стоимость по состоянию на 21 сентября 2018 года и архивную кадастровую стоимость по состоянию на 19 июня 2019 года, а также кадастровую стоимость по состоянию на 16 октября 2019 года спорного земельного участка завышенной.

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в данном случае архивной кадастровой стоимости, в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в том числе ставшей архивной, лежит на административном истце.

Административный истец 30 декабря 2019 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 21 сентября 2018 года, по состоянию на 19 июня 2019 года, по состоянию на 16 октября 2019 года, представив отчёт об оценке от 29 ноября 2019 года № 19291/11-19, подготовленный оценщиком ФИО1., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 21 сентября 2018 года составляет 92 830 453,07 руб., на 19 июня 2019 года - 108 300 132,50 руб., на 16 октября 2019 года - 108 238 510,91 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 28 января 2020 года № 11-28/2019-450 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 21 сентября 2018 года, по состоянию на 19 июня 2019 года, по состоянию на 16 октября 2019 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2 от 28 августа 2020 года № 847-Э/2020 рыночная стоимость земельного участка по состоянию 21 сентября 2018 года составляет 286 214 000 руб., по состоянию на 19 июня 2019 года составляет 278 169 000 руб., по состоянию на 16 октября 2019 года составляет 146 080 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размерах рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённые в нём итоговые рыночные стоимости объекта экспертизы не являются произвольными, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Ростове-на-Дону, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт по состоянию на указанные даты использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на даты определения кадастровой стоимости, в том числе ставших архивными. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений административного истца относительно выводов эксперта, уточнившего исковые требования в соответствии с экспертным заключением, суд полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию 21 сентября 2018 года, на 19 июня 2019 года (ставшими архивными) и по состоянию на 16 октября 2019 года в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

При этом, следует исходить из того, что кадастровая стоимость земельного участка равной рыночной по состоянию на 21 сентября 2018 года в размере 286 214 000 руб. подлежит применению в период с 21 сентября 2018 года по 18 июня 2019 года, кадастровая стоимость земельного участка равной рыночной по состоянию на 19 июня 2019 года в размере 278 169 000 руб. подлежит применению в период с 19 июня 2019 года по 15 октября 2019 года.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления следует считать дату обращения Общества с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 30 декабря 2019 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости, в том числе ставшей архивной, принадлежащего ему объекта, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью, в том числе архивной, и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (45,9%, 40,4%, 35%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, в том числе ставшей архивной, в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе ставшей архивной, в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе ставшей архивной, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 90 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования «производственные здания, складские здания, производственные помещения, складские помещения, нежилые помещения, выставочные залы и комплексы», площадью 58 292 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 21 сентября 2018 года в размере 286 214 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования «производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения); склады (сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов); магазины (объекты капитального строительства для продажи товаров)», площадью 58 292 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 19 июня 2019 года в размере 278 169 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования «производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения); склады (сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов)», площадью 58 292 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 16 октября 2019 года в размере 146 080 000 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 30 декабря 2019 года года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО Прозводственно-Логистический центр «РОСТ» в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 90 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2020 года.

Судья Е.В. Шикуля