Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Правительства Пермского края и Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Крыловой С.Ю., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Дорос» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дорос» (далее – ООО «Дорос», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости 2-этажного кирпичного здания с подвалом общей площадью 1059,5 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Чернушинский район г. Чернушка ул. Ленина, д. 133, кадастровый номер ** равной его рыночной стоимости в размере 5692547 рублей по состоянию на 23.04.2014.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Актом определения кадастровой стоимости № ** от 10.10.2016 кадастровая стоимость по состоянию на 23.04.2014 нежилого здания с кадастровым номером ** определена в размере 21225620, 39 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 5 692 547 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему нежилое помещение включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 № 944-п.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края не возражал против права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, указав, что представленный в обоснование размера рыночной стоимости отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) направил в суд письменные пояснения по доводам административного искового заявления.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Управление Росреестра по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участия представителя в судебном заседании не обеспечило.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Дорос» является собственником 2-этажного кирпичного здания с подвалом общей площадью 1059,5 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Чернушинский район г. Чернушка ул. Ленина, д. 133, кадастровый номер **, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности (л.д. 104) и следует из письменного отзыва ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

Постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край Чернушинский район г. Чернушка ул. Ленина, д. 133.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее данному обществу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организации с особенностями определения налоговой базы, которая определяется как кадастровая стоимость здания.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ** составила 21225620, 39 рублей и определена по состоянию на 26.04.2014 актом ФГБУ «ФКП «Росреестра» по Пермскому краю № ** от 10.10.2016 на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 № 1588-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» в связи с внесением в ЕГРП изменений относительно площади и конфигурации здания.

Суд исходит из того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю в рамках настоящего дела является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом ООО «Дорос», реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края № 1588-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований ООО «Дорос» представил отчет, составленный ИП К. от 01.06.2018 № 69/О-18.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Общество 20.06.2018 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости, однако решением Комиссии в удовлетворении заявления было отказано со ссылкой на наличие в отчете об оценке от 01.06.2018 № 69/О-18 нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке, рыночная стоимость по состоянию на 23.04.2014 здания с кадастровым номером ** определена в размере 5692 547 рублей.

Оценив отчет об оценке, проведенный оценщиком ИП К., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик является членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», внесена в реестр 15.11.2012 № 1020, гражданская ответственность оценщика застрахована в ОСАО «Якорь».

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из отчета, оценщик провел анализ рынка коммерческого назначения и торгово-офисной недвижимости. По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке купли-продажи и аренды офисной и торговой недвижимости по районам города на 1-й квартал 2014 года (стр. 25 отчета об оценке). После чего оценщик определил диапазон цен рыночной стоимости 1 кв. м под коммерческое строительство в г. Перми исходя из цен сделок от 1541 руб./кв.м до 2353 руб./кв.м, исходя из цен предложений диапазон от 5000 руб./кв.м до 70000 руб./кв.м. Оснований полагать, что объект оценки - административное здание, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.

Утверждение о том, что оценщиком не в полном объеме обоснован диапазон цен объекта оценки, поскольку оценщик сделал вывод о диапазоне стоимости объекта оценки от 4000 руб./кв.м до 6000 руб./кв.м без учета прав на земельный участок, судом отклоняется. Оценщиком проведен анализ данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, представленных в исследуемый период. При этом, как следует из выставленных на продажу зданий, в них размещены действующие объекты малого и среднего предпринимательства, кроме того объекты капитального строительства предложены к продаже вместе с земельными участками (стр. 25-27 отчета).

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата предложения/продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.

В отчете объясняется выбор затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов. По результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком согласование полученных результатов не проводилось, так как использовался один подход. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Утверждение представителя Правительства Пермского края о том, что объект оценки является двухэтажным зданием с подвалом, вместе с тем аналог оценщиком подобран без учета подвала, соответствующие корректировки не введены, не свидетельствует о нарушении пункта 5 ФСО № 3.

Оценщиком принято решение воспользоваться сборником Ко-Инвест «Общественные здания» 2014 года, так как в указанном сборнике ему удалось подобрать объект наиболее сопоставимый по своим характеристикам с оцениваемым. Согласно перечню конструктивных элементов в указанном выше справочнике, подвалы входят в конструктивный элемент «фундаменты (подземная часть)». При этом оценщик пришел к выводу, что удельный вес в общей стоимости объекта с подвалом и без фактически идентичен, стоимость в справочнике не зависит от наличия или отсутствия подвала, в связи с чем, указал, что корректировка не требуется.

Суд оснований не согласиться с выводами оценщика не усматривает, они не опровергнуты какими-либо письменными доказательствами.

Утверждение административного ответчика о том, что данные из справочника Ко-Инвест приведены некорректно, суд находит неубедительными. Согласно страниц 36, 60 отчета об оценке оценщиком использован справочный показатель в соответствии с данными указанного справочника.

Довод представителя Правительства о том, что оценщик неправомерно не учел НДС при определении кадастровой стоимости в размере рыночной, основан на неправильном толковании норм права.

Согласно статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Согласно пункту 4 ФСО № 2 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Суд не усматривает оснований ставить под сомнение отчет оценщика со ссылкой на нарушение пункта 12 ФСО № 3 ввиду того, что представленные от имени Общества документы не подписаны уполномоченным лицом.

К отчету оценщика приложены документы, заверенные уполномоченным представителем ООО «Дорос» Мизевой Е.С., действующей на основании доверенности от 01.06.2018 № 87, выданной за подписью директора Общества. Доверенность Мизевой Е.С. выдана законным представителем Общества, в связи с чем пункт 12 ФСО № 3 не нарушен.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административного ответчика и заинтересованного лица не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости объекта капитального строительства, указанная в отчете об оценке, требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 20.06.2018.

Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2018.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Дорос» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость 2-этажного кирпичного здания с подвалом общей площадью 1059,5 кв.м, кадастровый номер **, расположенного по адресу: Пермский край Чернушинский район г. Чернушка ул. Ленина, д. 133, равной его рыночной стоимости в размере 5692547 рублей по состоянию на 23 апреля 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 июня 2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 3 октября 2018 года.

Судья (подпись)