Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-28/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газпром газомоторное топливо» к администрации г.Томска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Газпром газомоторное топливо» обратилось в суд с административным иском к администрации г.Томска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указало, что является арендатором земельных участков: с кадастровым номером 70:21:0100006:179 площадью 1829 кв.м, расположенного по адресу Томская область, г.Томск, ул.Смирнова, 1з, на основании договора аренды земельного участка от 05.05.2008 №ТО-21-17657/01/0403/08; и с кадастровым номером 70:21:0000000:867 площадью 6000 кв.м, расположенного по адресу Томская область, г.Томск, ул. Владимира Высоцкого, 20/2 на основании договора аренды земельного участка от 03.04.2017 №ТО-21-21720. Размер арендной платы за пользование указанными земельными участками зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно постановлению администрации г.Томска от 26.11.2014 №1240, утвердившему результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100006:179 по состоянию на 01.01.2014 составляет 20510076 рублей 04 копейки, земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:867 - 45818100 рублей.

Вместе с тем, согласно отчетам об оценке рыночной стоимости земельных участков №820/2017, №821/2017 от 30.11.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100006:179 по состоянию на 01.01.2014 составляла 2310000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:867 – 7410000 рублей.

Кадастровая стоимость, значительно превышающая рыночную стоимость земельных участков, влечет увеличение арендных платежей, что приводит к нарушению прав истца как арендатора.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области были отклонены заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

С учетом уточнения исковых требований ООО «Газпром газомоторное топливо» просило установить для земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100006:179 кадастровую стоимость в размере рыночной – 2310000 рублей по состоянию на 01.01.2014; установить для земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:867 с 01.01.2017 кадастровую стоимость в размере рыночной – 7410000 рублей по состоянию на 01.01.2014; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области внести вышеуказанные изменения в Единый государственный реестр недвижимости с 01.01.2017.

Определением судьи Томского областного суда от 15.06.2018 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и заинтересованного лица, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Как установлено в ходе судебного заседания, 5 мая 2008 года между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента строительства и архитектуры администрации г.Томска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Томск» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №ТО-21-17657/01/0403/08, согласно которому на основании постановления Мэра г.Томска от 23.04.2008 №532-з арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: г.Томск, ул. Смирнова,3а, кадастровый номер 70:21:0100006:0179.

Дополнительным соглашением от 23 апреля 2013 года к договору аренды земельного участка №ТО-21-17657 от 05.05.2008 в редакции дополнительных соглашений установлено, что расчет арендной платы устанавливается от кадастровой стоимости земельного участка и составляет: ставка арендной платы – 4% от кадастровой стоимости земельного участка; коэффициент к ставке арендной платы – 1,7 (пункт 3).

30 апреля 2015 года между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска (арендодатель), и ООО «Газпром газомоторное топливо» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 05.05.2008 №ТО-21-17657/01/0403/08. Согласно пункту 1 указанного дополнительного соглашения арендатор с 28.01.2015 полностью принимает на себя права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 05.05.2008 №ТО-21-17657/01/0403/08 по адресу: Томская область, г.Томск, ул.Смирнова, 1з с кадастровым номером 70:21:0100006:179 общей площадью 1829,15 кв.м, категорией земель – земли населенных пунктов, разрешенным использованием – для эксплуатации и обслуживания автомобильной газонаполнительной компрессорной станции.

Также установлено, что 3 апреля 2017 года между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска (арендодатель), и ООО «Газпром газомоторное топливо» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №ТО-21-21720, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: Томская область, г.Томск, ул.Владимира Высоцкого, 20/2 с кадастровым номером 70:21:0000000:867 общей площадью 6000 кв.м. Как следует из раздела 3 указанного договора аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка: ставка арендной платы – 4% от кадастровой стоимости участка, коэффициент к ставке арендной платы – 1,7.

То обстоятельство, что расчет арендной платы за спорные земельные участки по настоящее время происходит исходя из кадастровой стоимости земельных участков, подтверждается также представленными административным истцом расчетами арендной платы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» №70/ИСХ/17-339557 от 03.11.2017 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 70:21:0100006:179 составляет 20510076,04 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» №70/ИСХ/17-339551 от 03.11.2017 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 70:21:0000000:867 составляет 45818100 руб.

Из указанных документов следует, что кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена постановлением администрации г.Томска от 26 ноября 2014 года №1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск» по состоянию на 01 января 2014 года по итогам государственной кадастровой оценки земель населенного пункта массовым методом.

Анализ вышеприведенных норм права в их системном единстве свидетельствует о том, что юридическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Таким образом, ООО «Газпром газомоторное топливо» обладает правом оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 70:21:0100006:179, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, ул.Смирнова 1з, и с кадастровым номером 70:21:0000000:867, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, ул.Владимира Высоцкого, 20/2, учитывая, что размер кадастровой стоимости земельных участков влияет на размер арендной платы.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков является завышенной, не соответствует их рыночной стоимости и затрагивает его права как арендатора, ООО «Газпром газомоторное топливо» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области.

Рассмотрев поступившие 26 декабря 2017 года заявления, комиссия отклонила их (решение №27 от 23 января 2018 года и решение №28 от 23 января 2018 года).

Таким образом, ООО «Газпром газомоторное топливо» выполнило требование о соблюдении досудебного порядка оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

При обращении в суд административным истцом в подтверждение заявленных требований представлены: отчет №820/2017 от 30.11.2017, составленный оценщиками ООО «АФК-Аудит», согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 1829 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100006:179, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, ул.Смирнова, 1з по состоянию на 01 января 2014 года составляет 2310000 рублей, и отчет №821/2017 от 30.11.2017, составленный оценщиками ООО «АФК-Аудит», согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 6000 кв.м с кадастровым номером 70:21:0000000:867, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, ул.Владимира Высоцкого, 20/2 по состоянию на 01 января 2014 года составляет 7410000 рублей.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначные толкования или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

При рассмотрении дела возникли сомнения в достоверности рыночной стоимости спорных земельных участков, установленной в отчетах, подготовленных ООО «АФК-Аудит». Так, в частности, в представленных отчетах в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности оценщиками не проведена корректировка стоимости по разрешенному виду использования земельных участков, в то время как объекты оценки имели вид разрешенного использования «для строительства автомобильной газонаполнительной компрессионной станции» - 5 группа видов разрешенного использования, а объекты - аналоги относились к 9 группе видов разрешенного использования. На этот и иные недостатки было указано в решениях комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости №27 от 23.01.2018 и №28 от 23.01.2018.

В связи с возникшими сомнениями в достоверности представленных в подтверждение заявленных требований отчетов, не предоставлении доказательств тому, что указанные комиссией недостатки отчетов, в том числе не проведение корректировки по виду разрешенного использования, не повлияли на определение величины рыночной стоимости спорных земельных участков, судом назначена экспертиза.

Как следует из заключения эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО» №602-Э/2018 от 03 сентября 2018 года, рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2014 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100006:179, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания автомобильной газонаполнительной компрессионной станции, общей площадью 1829 кв.м, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, ул.Смирнова, 1з - 7870000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:867, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства автомобильной газонаполнительной компрессионной станции, общей площадью 6000 кв.м, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, ул.В.Высоцкого, 20/2 – 22164000 рублей.

Оценив экспертное заключение №602-Э/2018 от 03 сентября 2018 года, подготовленное ООО «Бюро оценки «ТОККО», в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оно соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы; составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Стороны по делу обоснованных возражений на заключение судебной экспертизы, а также доказательств, свидетельствующих о том, что экспертное заключение является недостоверным, содержит ничем не обоснованные научные выводы и математические и методологические ошибки, не представили, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявили.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков, которое может быть положено в основу решения.

Таким образом, суд считает возможным положить в основу решения заключение судебной экспертизы и, удовлетворяя административные исковые требования частично, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100006:179, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, ул. Смирнова 1з, общей площадью 1829 кв.м равной его рыночной стоимости в размере 7870000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:867, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, ул. Владимира Высоцкого 20/2, общей площадью 6000 кв.м равной его рыночной стоимости в размере 22164 000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (абзац 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно абзацу 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи соответствующих заявлений ООО «Газпром газомоторное топливо» в комиссию об установлении кадастровой стоимости является 26 декабря 2017 года.

Таким образом, сведения о кадастровой стоимости земельных участков, установленных настоящим решением суда, подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 года.

При этом суд не усматривает необходимости в возложении на Управление Росреестра по Томской области обязанности по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений об установленной кадастровой стоимости земельных участков, поскольку в силу нормативных положений, закрепленных в статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 16 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, названная обязанность у органа регистрации прав возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Выполнение указанных действий вынесения отдельного судебного решения не требует. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для возложения указанной обязанности отсутствуют.

Кроме того, суду не представлено каких-либо доказательств тому, что заявленное требование связано с отказом данного органа выполнить возложенные на него законом обязанности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Газпром газомоторное топливо» к администрации г.Томска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100006:179, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, ул. Смирнова 1з, общей площадью 1829 кв.м равной его рыночной стоимости в размере 7870000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:867, расположенного по адресу: Томская область, г.Томск, ул. Владимира Высоцкого 20/2, общей площадью 6000 кв.м равной его рыночной стоимости в размере 22164 000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

Датой подачи заявления считать 26 декабря 2017 года.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Газпром газомоторное топливо» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о возложении обязанности внести с 01.01.2017 изменения в Единый государственный реестр недвижимости отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Томского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий