Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ЗАО «Универсальный Дом быта» Хасанова В.Н., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Черепахиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-28/2017 по административному иску Закрытого акционерного общества «Универсальный Дом быта» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «Универсальный Дом быта» (далее – ЗАО «Универсальный Дом быта») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:61, почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: Красноярский край, <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2011 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 35 162 877 рублей 09 копеек.

По итогам независимой оценки стоимости земельных участков, выполненной ООО «Инвент» и представленной в отчете № 180 (учетный № ОЦ-180/7/10/16) от 17 октября 2016 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 01 января 2011 года, составляет 9 989 000 рублей.

Отчёт № 180 (учетный № ОЦ-180/7/10/16) от 17 октября 2016 года получил положительное экспертное заключение № 6383 от 27 октября 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков».

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку ЗАО «Универсальный Дом быта» является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, которая зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, 03 ноября 2016 года ЗАО «Универсальный Дом быта» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 02 декабря 2016 года № 296 в удовлетворении заявления было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:61 в размере его рыночной стоимости 9 989 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Представитель административного истца ЗАО «Универсальный Дом быта» Хасанов В.Н., действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Черепахина О.В., действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения административного иска, указав, что не спаривает представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в отношении данного отчета.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация города Красноярска, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, а также соарендаторы земельного участка Лучихина О.В., ООО «Валекс», ООО «Колос-2001», Перетрухин А.В., Афанасьева Н.Е., Костецкая Т.П., ООО «СПМ», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации города Красноярска, Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, Лучихиной О.В., ООО «Валекс», ООО «Колос-2001», Перетрухина А.В., Афанасьевой Н.Е., Костецкой Т.П., ООО «СПМ», своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель ЗАО «Универсальный Дом быта» Хасанов В.Н., представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю Черепахина О.В. не возражали.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абз. 6).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 08 августа 2016 года № 994 и акта приема-передачи земельный участок общей площадью 18 186 кв.м. с кадастровым номером №:61, адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилые здания, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, <адрес> передан Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) ЗАО «Универсальный Дом быта» Лучихиной О.В., ООО «Валекс», ООО «Колос-2001», Перетрухина А.В., Афанасьевой Н.Е., Костецкой Т.П., ООО «СПМ» (арендаторы) в аренду с 04 июля 2016 года по 03 июля 2065 года (сорок девять лет) (л.д. 12-29).

По условиям указанного договора аренды, административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02 декабря 2016 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:61 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 35 162 877 рублей 09 копеек (л.д. 11).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Постановления Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края».

Земельный участок с кадастровым номером №:61 общей площадью 3 993 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий.

03 ноября 2016 года (вх. № 35324) ЗАО «Универсальный Дом быта» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:61 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 30).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02 декабря 2016 года № 296 заявление ЗАО «Универсальный Дом быта» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 31-32).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 180 (учетный № ОЦ-180/7/10/16) от 17 октября 2016 года, выполненный ООО «Инвент» (оценщик Карелин О.И.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:61 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 9 989 000 рублей (л.д. 33-144).

Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением № 6383 от 27 октября 2016 года Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков», членом которого является оценщик Карелин О.И. (л.д. 145-166).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 180 (учетный № ОЦ-180/7/10/16) от 17 октября 2016 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение № 1240/10/016 от 26 октября 2016 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:61 по состоянию на 01 января 2011 года составляет 9 989 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:61 должна быть определена по состоянию на 01 января 2011 года равной его рыночной в размере 9 989 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ЗАО «Универсальный Дом быта» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:61 следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 03 ноября 2016 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Универсальный Дом быта» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:61; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: в целях эксплуатации нежилых зданий; общей площадью 3 993 кв.м, почтовый адрес ориентира, расположенного в границах участка: Красноярский край, <адрес> в размере его рыночной стоимости – 9 989 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Датой обращения Закрытого акционерного общества «Универсальный Дом быта» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:61 считать 03 ноября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 03 февраля 2017 года.