Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Азарян К.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Азарян К.М. 23 октября 2021 года обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка №, площадью 39410 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, МО «Мамоновский городской округ», <адрес>, разрешенное использование – под производственную базу. Постановлением Правительства Калининградской области №788 от 22 ноября 2019 года по состоянию на 1 января 2019 года установлена кадастровая стоимость данного земельного участка в сумме 18830098 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка № не соответствует его рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки его рыночной стоимости. Согласно Отчёту об оценке №195-08/21 от 18 августа 2021 года, изготовленному оценщиком ФИО5 (ООО «Декорум»), рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3350000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости ведёт к нарушению прав административного истца как собственника при уплате земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года 3350000 рублей.

Административный истец Азарян К.М., будучи надлежаще извещена о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Ее представитель Кипербанд И.В. заявленные требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам, настаивая на установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке №195-08/21 от 18 августа 2021 года, изготовленным оценщиком ФИО5, с учетом письма оценочной организации.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованных лиц ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», администрации МО «Мамоновский городской округ», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Управления Росреестра по Калининградской области о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайства об отложении разбирательства дела не заявили.

Представитель ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» Панфилова А.С. в судебном заседании относительно заявленных административных исковых требований возражала. Согласно письменному отзыву, установленный Отчётом об оценке №195-08/21 от 18 августа 2021 года УПКС 179,22 руб./кв.м. не входит в диапазон рыночных цен. Оценщиком подобраны объекты-аналоги, отличающиеся по местоположению. Так, объект-аналог №1 находится в пос. Низовье Гурьевского района, к нему должна быть применена корректировка 11% как к объекту в окрестностях Калининграда. Объект-аналог №2 находится в прочих населенных пунктах, корректировка должна составить 41%. Объект-аналог №2 выставлен на торги, на момент оценки установленная цена не являлась окончательной. В среднем цены с торгов существенно ниже рыночных.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что Азарян К.М. является собственником земельного участка №, площадью 39410 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование – под производственную базу, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании Постановления Правительства Калининградской области от 22.11.2019 №788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки, в том числе в отношении земельного участка №, согласно которому его кадастровая стоимость на 1 января 2019 года составляет 18830098 рублей.

Административный истец, являясь собственником вышеуказанного земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации признается плательщиком земельного налога в отношении них. При этом в силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Азарян К.М. представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № №195-08/21 от 18 августа 2021 года, изготовленный оценщиком ФИО5 (ООО «Декорум»), согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3350000 рублей.

Оценка производилась в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве аналогов отобраны 4 земельных участка, расположенных в небольших населенных пунктах Калининградской области, имеющих назначение для строительства и эксплуатации производственных и складских объектов. Применены корректировки на условия продажи, на физические характеристики.

Азарян К.М. обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Калининградской области. Решением комиссии от 30 сентября 2021 года №19 в удовлетворении заявления отказано по основаниям, идентичным изложенным в отзыве ГБУ КО «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

Как следует из письма-разъяснения ООО «Декорум», на стр. 23-34 отчета №195-08/21 приведен анализ рынка земельных участков промышленного назначения, по результатам его сделан вывод о том, что этот рынок является неактивным, так как объект оценки расположен в небольшом населенном пункте, удаленном от административного центра региона, только 14,3% от общего количества аналогичных объектов расположены в подобных населенных пунктах, минимальна инвестиционная активность, ограничено число покупателей. Местоположение объекта оценки и объектов – аналогов сопоставимо, все объекты находятся в небольших населенных пунктах западной части региона, на удалении 10 и более км от центра, рядом с основными транспортными магистралями. Собственник был готов продать объект оценки за цену меньшую рыночной, установленной отчетом.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО5 пояснил, что при составлении отчета об оценке №195-08/21 им были подобраны объекты-аналоги, соответствующие по местоположению объекту оценки. Город Мамоново, хотя формально и относится к районным центрам, представляет собой небольшой населенный пункт, не имеющий существенного промышленного значения. Земельный участок № выставлен на продажу уже в течение 5 лет, за цену, существенно более низкую, чем та, которая определена им в качестве рыночной, что подтверждает вывод о неактивности рынка и неликвидности объекта.

С учетом вышеизложенного письма, показаний оценщика, суд признает, что отчет об оценке №195-08/21 не содержит недостатков столь существенных, которые позволили бы признать его недопустимым доказательством и недостоверным результат оценки.

Таким образом, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка № составляет 3350000 рублей.

Несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца, которые могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Азарян К.М. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка №, площадью 39410 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 3350000 (три миллиона триста пятьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи Азарян К.М. заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ее с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Калининградской области – 30 сентября 2021 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве таковой в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 7 февраля 2022 года.

Судья Д.В. Шубин