Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 и ФИО2 являются собственниками (по 1/2 доли каждый) объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания здания кафе, общей площадью 467 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 20 ноября 2008 года 35№... и от 03 января 2007 года 35 №... (л.д. 14, 16);

здания кафе «Альфа» с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 234,6 кв.м., инв. № 12488, лит. А,а, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 15 мая 2012 года №... и от 28 сентября 2005 года №... (л.д. 125, 127).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 1 091 864 рубля 68 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 18).

Кадастровая стоимость здания кафе с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года была определена в размере 5 158 525 рублей 57 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 128).

Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области об исправлении технической ошибки в кадастровых сведениях от 07 ноября 2018 года исправлена техническая ошибка в сведениях об объекте недвижимости с кадастровым номером №... изменены сведения о площади с «232,4 кв.м» на «234,6 кв.м», в связи с чем кадастровая стоимость здания была определена на 07 ноября 2018 года и составила 5 207 357 рублей 55 копеек.

ФИО1 и ФИО2, полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены их права и законные интересы как собственников недвижимого имущества и налогоплательщиков, обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование уточненных административных исковых требований административными истцами представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 04 сентября 2018 года № 14/252-01 и от 04 декабря 2018 года № 14/252-02, выполненные оценщиком ИП Р.Л.А., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков – некоммерческого партнерства саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценщиков».

Согласно отчетам рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 180 168 рублей 60 копеек, здания кафе «Альфа» с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 1 479 807 рублей 35 копеек.

Административные истцы с учетом уточнения административных исковых требований просили восстановить процессуальный срокдля обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами№... и №...; пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... и архивную кадастровую стоимость здания кафе «Альфа» с кадастровым номером №..., установив её в размере их рыночной стоимости равной 180 168 рублей 60 копеек и 1 479 807 рублей 35 копеек соответственно.

Административные истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель административных истцов по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточненные административные исковые требования и ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока поддержал.

Представитель административных ответчиков Департамента имущественных отношений Вологодской области и Правительства Вологодской области по доверенности ФИО4 поддержал доводы отзывов на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2016 года.

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе ставшей на момент рассмотрения дела в суде архивной, затрагивают права и обязанности ФИО1 и ФИО2 как налогоплательщиков, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт им право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 10 февраля 2013 года, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... архивные сведения о кадастровой стоимости внесены 19 октября 2012 года.

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано ФИО1 и ФИО2 в суд 03 октября 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости пропущен.

Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

На момент рассмотрения дела в суде в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления административным истцам процессуального срокадля обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №....

В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административными истцами представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 04 сентября 2018 года № 14/252-01 и от 04 декабря 2018 года № 14/252-02, выполненные оценщиком ИП Р.Л.А.

В соответствии с отчётами итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 180 168 рублей 60 копеек, здания кафе «Альфа» с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 1 479 807 рублей 35 копеек.

Проверяя представленные административными истцами отчёты на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 14/252-02 требованиям Федеральных стандартов оценки:

методология затратного подхода предусматривает увеличение стоимости воспроизводства объекта недвижимости на размер прибыли предпринимателя. Отказ от расчета прибыли предпринимателя (страница 66) противоречит методологии оценки;

в рамках затратного подхода оценщик определяет размер функционального устаревания на уровне 11% на основании роста темпа развития научно-технического прогресса в строительной области (страница 68). При этом оценщиком не установлена взаимосвязь между темпами развития научно-технического прогресса в строительной области и факторами функционального устаревания;

в рамках затратного подхода оценщик определяет величину экономического устаревания оцениваемого объекта на уровне 36% на основании соотношения в уровне доходов населения в конкретной отрасли по сравнению со среднестрановым показателем (страница 71). При этом оценщиком не установлена взаимосвязь признаков экономического устаревания объектов оценки с уровнем доходов населения (поскольку экономическое (внешнее) устаревание, как правило, затрагивает всю отрасль сразу, а не каждый конкретный объект в отдельности). В таких условиях практически невозможным становится определить, какой процент в стоимости теряет то или иной конкретный объект под влиянием общего упадка в отрасли.

Департаментом имущественных отношений Вологодской области также указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 04 сентября 2018 года № 14/252-01 требованиям Федеральных стандартов оценки:

при выборе объектов-аналогов оценщиком не проведен анализ соответствия рыночных данных критериям отбора. Выбор объектов-аналогов, а также отказ от использования в расчетах других рыночных предложений не обоснован;

использованные в расчетах корректирующие коэффициенты на местоположение определены на основе экспертного опроса (страница 57). При этом данная информация не подтверждена, результаты опроса на странице 88 отчета не завизированы экспертами.

Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области и Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчетах рыночной стоимости объектов недвижимости. Размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №... Правительство Вологодской области и Департамент имущественных отношений Вологодской области не оспаривают.

Оценщик ИП Р.Л.А., проводившая оценку спорных объектов недвижимости, представила пояснения к отчетам об оценке №№ 14/252-01, 14/252-02 по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что пояснение причины признания прибыли предпринимателя равной 0% содержится на странице 67 отчета: в рамках данного отчета оценщиком применена методика ФИО5, которая предполагает, что прибыль предпринимателя и внешний износ в оценке недвижимости – это взаимоисключающие понятия. Учитывая влияющие факторы (снижение доходности рынка коммерческой недвижимости ввиду экономического кризиса, снижение темпов строительства нежилой недвижимости, промышленного производства и оборота торговли и услуг, рост инфляции) и наличие внешнего износа, оценщиком принимается прибыли предпринимателя – 0%. Относительно замечания Правительства Вологодской области № 2: на странице 67 отчета указано: функциональное устаревание есть потеря стоимости, вызванная влиянием научно-технического прогресса. На данной странице отчета оценщиком перечислены признаки функционального устаревания, обусловленные влиянием научно-технического прогресса. В ходе проведения оценки оценщик выявил признаки функционального износа, которые присутствуют у оцениваемого объекта (страница 69 отчета). Относительно замечания Правительства Вологодской области № 3: в рамках данного отчета была определена рыночная стоимость для целей оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости. При установлении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, кроме физического износа, оценщиком должен быть учтен внешний износ. Выбор указанной методики на основе разницы доходов населения оценщик считает верным, поскольку показатель среднемесячной заработной платы работников является индикатором инвестиционной привлекательности в месте расположения объекта и отрасли. Конкретно в рамках данной работы было выявлено, что среднемесячная заработная плата работников по Российской Федерации составляет 20 952 рубля, а в отрасли «гостиницы и рестораны» - 13 465,8 рублей. Таким образом, наблюдается низкая привлекательность отрасли в целом. Применив указанную методику, оценщик учел факторы внешнего износа, указанные в отчете.

Относительно замечаний Департамента имущественных отношений Вологодской области оценщик Р.Л.А. указала, что в соответствии с пунктом 22б ФСО № 7 критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам. В пункте 9.4 отчета (страница 40) приведены основные ценообразующие факторы: передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав); условия финансирования сделки; условия продажи (выполнение требований чистой сделки); состояние рынка (в том числе время продажи); местоположение; степень строительной завершенности объекта; физические характеристики; экономические характеристики (формирующие доход от объекта); использование. Оценщик для проведения расчетов использовал следующие правила отбора объектов-аналогов: выборка аналогов должна быть однородной, что определяет достоверность расчетов; не должно быть значительных различий скорректированных цен аналогов. Из найденных земельных участков в качестве объектов-аналогов были взяты земельные участки, которые наиболее близко соответствуют оцениваемому земельному участку по стоимости руб. за 1 кв.м. (более приближены к среднему значению цены) и по критериям однородности объектов. Относительно замечания № 2: в рамках отчета экспертный опрос проводился в устной форме, путем индивидуального интервьюирования экспертов по телефону. В отчете указана достаточная информация об экспертах, принимавших участие в опросах (ФИО, место работы, занимаемая должность, стаж работы, контактный телефон). Получение информации путем интервьюирования – универсальный, сравнительно легкий в обработке данных и быстрый способ получения необходимой для расчетов информации. Ограничений в использовании данного метода в ФСО не имеется.

Суд, исследовав и проанализировав отчеты от 04 сентября 2018 года № 14/252-01 и от 04 декабря 2018 года № 14/252-02, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёты базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчётах приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленные административными истцами отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с точки зрения их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в них информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечают предъявляемым к ним законодательным требованиям, а потому признаёт их допустимыми и достоверными доказательствами действительной рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчётах оценщика, величине рыночной стоимости объектов недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровыми номерами №... и архивная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... может быть пересмотрена и установлена в размере их рыночной стоимости на основании отчётов от 04 сентября 2018 года № 14/252-01 и от 04 декабря 2018 года № 14/252-02, выполненных оценщиком ИП Р.Л.А.

Учитывая вышеизложенное, требования административных истцов подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить ФИО1 и ФИО2 процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №... и №... в размере их рыночной стоимости.

Административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2 ФИО21 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поданное в суд 03 октября 2018 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания здания кафе, общей площадью 467 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 180 168 рублей 60 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.

Пересмотреть архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания кафе «Альфа» с кадастровым номером №..., назначение: нежилое здание, 1-этажное, общей площадью 234,6 кв.м., инв. № 12488, лит. А, а, расположенного по адресу: <адрес>, установив её на период с 01 января 2018 года по 06 ноября 2018 года в размере его рыночной стоимости равной 1 479 807 рублей 35 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Мещерякова

Мотивированное решение изготовлено 19 декабря 2018 года.