Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости :

- земельного участка земель населенных пунктов для продолжения строительства производственной базы, кадастровый номер …:212, общей площадью 2 590 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, …, равной его рыночной стоимости в размере – 2 644 000 рублей, определенной на основании отчета № … от 22 мая 2020 года;

- земельного участка из земель населенных пунктов под производственные мастерские, кадастровый номер …:5, общей площадью 1 838 кв. м., расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, …, равной его рыночной стоимости в размере – 1 932 000 рублей, определенной на основании отчета № … от 22 мая 2020 года;

- земельного участка из земель населенных пунктов для продолжения строительства производственной базы, кадастровый номер …:223, общей площадью 1 939 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, …, равной его рыночной стоимости в размере – 2 225 000 рублей, определенной на основании отчета № … от 22 мая 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя от 05 декабря 2019 года является арендатором вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером …:212, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 июня 2020 года № ….

Также административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером …:5, что подтверждается договором аренды № … от 28 сентября 1999 года, дополнительным соглашением № 183 к договору аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель г. Ставрополя № … от 28 сентября 1999 года о перемене лица на стороне арендатора и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 июня 2020 года № ….

На основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя № … от 20 января 2020 года административному истцу на праве аренды также принадлежит земельный участок с кадастровым номером …:223, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 июня 2020 года № …

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 июня 2020 года № …, № … и № … кадастровая стоимость спорных земельных участков определена : с кадастровым номером …:212 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 7 658 500, 50 рублей, с кадастровым номером …:5 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5 403 058, 32 рублей, с кадастровым номером …:223 по состоянию на 29 марта 2019 года в размере 4 560 004, 47 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» произведена оценка рыночной стоимости находящихся в аренде у административного истца земельных участков. Согласно отчету об оценке № … от 22 мая 2020 года по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …:212 определена в размере – 2 644 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …:5 определена в размере – 1 932 000 рублей. Согласно отчету об оценке № … от 22 мая 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …:223 по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 2 225 000 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельных участков, исчисляемой из их кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 13 июля 2020 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество».

В судебном заседании 22 октября 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержал заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в соответствии с ее выводами.

В судебном заседании представитель административного ответчика - ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» - ФИО3 поддержала доводы, приведенные в письменных возражениях на административный иск, возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований, на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорного земельного участка и на несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …:212, с разрешенным видом использования – для продолжения строительства производственной базы, категорией земель - земли населенных пунктов, площадью 2590 кв. м., кадастровой стоимостью 7 658 500, 50 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:5, с разрешенным видом использования – под производственные мастерские, категорией земель – земли населенных пунктов, площадью 1838 кв. м., кадастровой стоимостью 5 403 058, 32 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:223, с разрешенным видом использования – для продолжения строительства производственной базы, категорией земель – земли населенных пунктов, площадью 1939 кв. м., кадастровой стоимостью 4 560 004, 47 рублей. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:212, …:5 внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края». Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …:223 внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 марта 2019 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 151-154).

Заслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, допросив эксперта … А. В., проводившего по настоящему делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 18 июня 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у ФИО1 в аренде земельные участки арендные платежи рассчитываются исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, 05 декабря 2019 года между администрацией города Ставрополя и ФИО1 заключен договор № … аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями), сроком на 49 лет – с 05 декабря 2019 года по 04 декабря 2068 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 19 февраля 2020 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 июня 2020 года № … (том 1 л. <...>).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:212, площадью 2 590 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ….

В соответствии с пунктом 2 указанного договора аренды на спорном земельном участке имеются объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности арендатору ФИО1 (записи о государственной регистрации права собственности от 05 июля 2012 года № …, № …, от 29 апреля 2015 года № …).

Спорный земельный участок с кадастровым номером …:212 – 258 кв. м. обременен правом прохода и проезда и правами организаций МУП «Водоканал» города Ставрополя, ПАО «МРСК Северного Кавказа» (пункт 3 договора аренды).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером …:212 осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 29).

Кроме того, 28 сентября 199 года между администрацией города Ставрополя и АООТ «Ставропольстрой» заключен договор № … аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель г. Ставрополя, сроком на 50 лет (том 1 л. д. 34-45).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:01 площадью 1702 кв. м., вид разрешенного использования : под производственные мастерские, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ….

Из приложения № 3 к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование указанным земельным участком осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 43).

В соответствии с дополнительным соглашением № … от 26 января 2015 года к договору аренды земельного участка государственной и муниципальной собственности в границах земель г. Ставрополя № … от 28 сентября 1999 года о перемене лица на стороне арендатора на основании решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 12 ноября 2014 года к административному истцу ФИО1 перешли права и обязанности арендатора спорного земельного участка с кадастровым номером …:5 площадью 1838 кв. м. Данное право административного истца зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 12 февраля 2015 года (номер регистрации …), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 июня 2020 года № …, из которой также усматривается, что спорный земельный участок с кадастровым номером …:5 имел ранее присвоенные государственные кадастровые номера …:01 (указан в договоре аренды № … от 28 сентября 1999 года), …:204 (том 1 л. <...>).

Согласно представленному в материалы дела расчету арендной платы за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером …:5 площадью 1838 кв. м. ее исчисление осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 48).

Также из материалов административного дела усматривается, что 20 января 2020 года между администрацией города Ставрополя и ФИО1 заключен договор № … аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (под зданиями, сооружениями), сроком на 49 лет – с 20 января 2020 года по 19 января 2069 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 29 февраля 2020 года (номер регистрации …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03 июня 2020 года № … (том 1 л. <...>).

Предметом названного договора является право аренды земельного участка с кадастровым номером …:223, общей площадью 1 939 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.о. г. Ставрополь, город Ставрополь, ….

В соответствии с пунктом 2 указанного договора аренды на спорном земельном участке имеются объекты капитального строительства, принадлежащие на праве собственности арендатору ФИО1 (запись о государственной регистрации права собственности от 27 июля 2017 года № …).

Спорный земельный участок с кадастровым номером …:223 – 1580 кв. м. обременен правами организаций, эксплуатирующих коммуникации, производить ремонтные работы, в связи с необходимостью эксплуатации газопровода, бытовой канализации, линий электричества; 541 кв. м. обременен правом прохода и проезда (пункт 3 договора аренды).

Из приложения к вышеуказанному договору аренды усматривается, что расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером …:223 осуществляется, исходя из его кадастровой стоимости (том 1 л.д. 55).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена : с кадастровым номером …:212 по состоянию на 1 января 2019 года в размере – 7 658 500, 50 рублей, с кадастровым номером …:5 по состоянию на 1 января 2019 года в размере – 5 403 058, 32 рублей, с кадастровым номером …:223 по состоянию на 29 марта 2019 года в размере – 4 560 004, 47 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03 июня 2020 года № …, № …, № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в отношении земельных участков с кадастровыми номерами …:212, …:5 и 29 марта 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером …:223 (том 1 л. д. 12-14).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков и полагая ее завышенной, административный истец ФИО1 представил отчеты независимого оценщика – ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО» по определению рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 22 мая 2020 года, выполненному ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО», по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость спорных земельных участков определена : с кадастровым номером …:212 в размере – 2 644 000 рублей, с кадастровым номером …:5 в размере 1 932 000 рублей (том 1 л. д. 56-99).

Согласно отчету об оценке № … от 22 мая 2020 года, выполненному ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТРАЙКО», рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером …:223 по состоянию на 29 марта 2019 года определена в размере 2 225 000 рублей (том 1 л. д. 101-142).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных земельных участков и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 определением Ставропольского краевого суда от 30 июля 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Северо-Кавказский экспертно-консультативный центр» (том 1 л. д. 188-193).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 30 сентября 2020 года рыночная стоимость спорных земельных участков составила : с кадастровым номером …:212 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 2 832 000 рублей, с кадастровым номером …:5 по состоянию на 01 января 2019 года в размере – 2 070 000 рублей, с кадастровым номером …:223 по состоянию на 29 марта 2019 года в размере – 2 632 000 рублей (том 2 л. д. 22-98).

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт … А. В. выводы, изложенные в заключении экспертизы поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 30 сентября 2020 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-290/2020 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, а именно :

- земельный участок с кадастровым номером …:212, площадью 2 590 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для продолжения строительства производственной базы, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, …, на второй линии по пер. …, имеющий хорошую круглогодичную транспортную доступность, в том числе и для большегрузных транспортных средств, с асфальтированными подъездными путями, используемый в соответствии с видом разрешенного использования, огороженный по периметру, имеющий частично асфальтированную территорию, обеспеченный инженерными коммуникациями, на участке расположены объекты капитального строительства, доступ к участку обеспечен через смежный земельный участок с кадастровым номером …:223 с пер. …, которая является дорогой городского значения, к участку имеется возможность всесезонного доступа, окружающая застройка представлена производственно-складской застройкой преимущественно до 1990 года;

- земельный участок с кадастровым номером …:5, общей площадью 1 838 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под производственные мастерские, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, …, на второй линии по пер. …, имеющий хорошую круглогодичную транспортную доступность, в том числе и для большегрузных транспортных средств, с асфальтированными подъездными путями, используемый в соответствии с видом разрешенного использования, огороженный по периметру, имеющий частично асфальтированную территорию, обеспеченный инженерными коммуникациями, на участке расположены объекты капитального строительства, доступ к участку обеспечен через смежный земельный участок с кадастровым номером …:223 с пер. …, которая является дорогой городского значения, к участку имеется возможность всесезонного доступа, окружающая застройка представлена производственно-складской застройкой преимущественно до 1990 года;

- земельный участок с кадастровым номером …:223, общей площадью 1 939 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для продолжения строительства производственной базы, расположенный по адресу: Ставропольский край, г.о. г. Ставрополь, город Ставрополь, …, на первой линии по пер. …, имеющий хорошую круглогодичную транспортную доступность, в том числе и для большегрузных транспортных средств, с асфальтированными подъездными путями, используемый в соответствии с видом разрешенного использования, огороженный по периметру, имеющий частично асфальтированную территорию, обеспеченный инженерными коммуникациями, на участке расположены объекты капитального строительства, доступ к участку обеспечен с пер. …, которая является дорогой городского значения, к участку имеется возможность всесезонного доступа, окружающая застройка представлена производственно-складской застройкой преимущественно до 1990 года.

Исследуемые земельные участки оценены экспертом в предположении, что они являются свободными от застройки и коммуникаций, в расчетах не учитываются ограничения (обременения) на объекты оценки, установленные законом или иным нормативным правовым актом.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков г. Ставрополя, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. Ставрополе, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – земли коммерческого назначения, определена активность рынка, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемыми. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами.

Так при определении рыночной стоимости спорных земельных участков из 19 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. Ставрополе, экспертом выбрано 3 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования – под объектами производственного назначения (объект-аналог № 1), под производственную базу (объект-аналог № 2), для размещения объектов общественного питания (объект-аналог № 3), имеют коммуникации на участке, подъездные пути с твердым покрытием.

При расчете рыночной стоимости спорных объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующих таблиц №№ 7, 8, 9 (том 2 л. д. 84-86) следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на транспортную доступность (при расчете рыночно стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:212, …:5), на физические характеристики, на наличие коммуникаций, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом : в отношении земельного участка с кадастровым номером …:212 в размере – 1093, 25 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером …:5 в размере – 1126, 34 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером …:223 в размере – 1 357, 58 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами …:212, …:5, …:223, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенный в судебном заседании эксперт … А. В., проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, поддержав свой письменный отзыв с пояснениями на возражения административного ответчика ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» по экспертному заключению № … от 30 сентября 2020 года.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки с кадастровыми номерами …:212, …:5 по состоянию на 01 января 2019 года и с кадастровым номером …:223 по состоянию на 29 марта 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами …:212, …:5, …:223 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендных платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 30 сентября 2020 года, опровергающих содержащиеся в отчетах № … от 22 мая 2020 года и № … от 22 мая 2020 года данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:212, …:5, …:223, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске земельных участков составила : с кадастровым номером …:212 по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года – 3 832 000 рублей, с кадастровым номером …:5 по состоянию на дату оценки – 1 января 2019 года – 2 070 000 рублей, с кадастровым номером …:223 по состоянию на дату оценки – 29 марта 2019 года – 2 632 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами - …:212, …:5, …:223.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:212, площадью 2590 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, …, равной его рыночной стоимости в размере – 2 832 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:5, площадью 1838 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : под производственные мастерские, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, …, равной его рыночной стоимости в размере – 2 070 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:223, общей площадью 1 939 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для продолжения строительства производственной базы, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.о. г. Ставрополь, город Ставрополь, …, равной его рыночной стоимости в размере – 2 632 000 рублей по состоянию на 29 марта 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:212, …:5, …:223.

Административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поступило в Ставропольский краевой суд – 18 июня 2020 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами …:212, …:5, …:223 применяется с 01 января 2020 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2020 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.