Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного с кадастровым номером № по адресу: ДД.ММ.ГГГГ в размере равном рыночной стоимости <данные изъяты> руб., указав, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Различие между кадастровой и рыночной стоимостью имеет существенное значение для административного истца, поскольку он является плательщиком земельного налога.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям, так как кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Согласно отчету об оценке, объект оценки имеет категорию «земли населенных пунктов» и согласно генеральному плану отнесен к функциональной зоне «зона промышленных объектов». Вместе с тем, в качестве объектов-аналогов использованы земли категории «земли сельскохозяйственного назначения», относящиеся к иному сегменту рынка. Корректировки по ценообразующим факторам применены для земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения». Отсутствует анализ коммерческого предложения от 15.05.2016 на выполнение работ по изменению вида разрешенного использования на соответствие рыночным данным.

В письменных возражениях административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из его площади и удельного показателя кадастровой стоимости в размере 621,33 руб./кв.м., утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области № 356 от 29.12.2007. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка 30.12.2016. Разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда.

В письменных возражениях заинтересованным лицом администрацией МО «Копорское сельское поселение» Ломоносовского района Ленинградской области указано, что земельный участок ранее относился к категории «земли сельскохозяйственного назначения» и имел вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». На основании генерального плана, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 20.04.2016 № 115, категория земельного участка изменена на «земли населенных пунктов», а вид разрешенного использования на «здания и управления, поликлиники и научно-исследовательские лаборатории, связанные с обслуживанием предприятий». Представляется необоснованным использование в качестве объектов-аналогов земельных участков относящихся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» и имеющих вид разрешенного использования «для сельского хозяйства». Представляется неоднозначно обоснованной величина корректировки на вид разрешенного использования, поскольку она основана только на коммерческом предложении в отношении участка, для которого возможность изменения вида разрешенного использования была обусловлена включением в границы населенного пункта. Все объекты-аналоги расположены за пределами границы населенных пунктов.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующие в судебном заседании представители административного истца ФИО2, ФИО3 и ФИО4 поддержали заявленные требования и просили установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке. Указали о несогласие с выводами, содержащимися в заключение судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО5 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов, содержащихся в заключение судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации МО «Копорское сельское поселение» ФИО6 в судебном заседании сообщил, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости, указанной в заключение судебной экспертизы.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Судом установлено, что 20.01.2009 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.Согласно выписке из ЕГРН от 04.10.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена категория земель – земли населенных пунктов и вид разрешенного использования – здания и управления, поликлиники и научно-исследовательские лаборатории, связанные с обслуживанием предприятий. Из выписки из ЕГРН от 10.12.2018 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 30.12.2016. Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 24.08.2020 № 2771.65-08.20 следует, что по состоянию на 30.12.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. Отчет подготовлен оценщиком ФИО9, членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет». При исследовании представленного административным истцом отчета судом установлено, что рыночная стоимость определялась в рамках сравнительного похода методом сравнения продаж. Оценщик, исходя из того, что участок невозможно использовать по назначенному ВРИ и в других коммерческих целях, пришел к выводу, что объект оценки и объекты аналоги с категорий земель «земли сельскохозяйственного назначения» являются сопоставимыми объектами. В качестве аналогов оценщиком использованы три объекта с видом разрешенного использования «для сельского хозяйства». При этом размер корректировки на отличие в виде разрешенного использования не проверен на соответствие рыночным данным. С учетом разной удаленности объектов-аналогов от Санкт-Петербурга вызывает сомнение обоснованность отнесения их к одной группе «110-150 км». Отсутствует обоснование применение корректировки на срочность продажи для объекта-аналога. Согласно заключению судебной экспертизы № 0162.Э.20 от 30.11.2020 в отчете об оценке от 24.08.2020 № 2771.65-08.20 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, и некорректно выполнен анализ наиболее эффективного использования, в результате чего аналоги и выполненные корректировки не соответствуют друг другу. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.12.2016 составляет <данные изъяты> руб. Экспертиза выполнена ФИО10, членом экспертного и методического советов СРОО РОО, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В письменных возражениях на заключение судебной экспертизы административным истцом указано, что эксперт на основании оценки отчета делает вывод о том, что между объектом оценки и объектами-аналогами принципиально иное различие – аналоги имеют другую категорию земель: земли сельскохозяйственного назначения. Согласно данным правил землепользования и застройки и публичной кадастровой карты основной категорией земель, присвоенной земельным участкам в пределах сельских поселений, к которым отнесены земельные участки рассматриваемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, - это земли населенных пунктов. Нарушений требований п.5 ФСО № 3 оценщиком не допущено. Утверждение эксперта о том, что объекты-аналоги относятся к землям сельскохозяйственного назначения, ничем не подтверждено и не соответствует действительности. Эксперт ошибочно посчитал, что использованное оценщиком для корректировки коммерческое предложение является экспертным мнением. Рассчитывая рыночную стоимость земельного участка, эксперт в качестве объектов-аналогов использовал объекты, относящиеся к промышленным категориям земель, что свидетельствует о нарушении пунктов 5 и 13 ФСО № 3. В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу. Суд, исследовав заключение эксперта № 0162.Э.20 от 30.11.2020 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы. В заключение судебной экспертизы указано, что оценщиком выполнена корректировка на вид разрешенного использования. Между тем, между объектом оценки и объектами-аналогами имеется принципиально иное различие – аналоги имеют другую категорию земель: земли сельскохозяйственного назначения. То, что участки-аналоги относятся к другой категории земель, в отчете явным образом не прописано. Неявное описание отличия объекта-оценки от объектов-аналогов по категории земель вводит в заблуждение пользователей отчета и допускает неоднозначное толкование результатов. Экспертом указано, что использованная оценщиком поправка на вид разрешенного использования, фактически на изменение категории земель, принята по данным единственного коммерческого предложения. При этом единственное предложение по смыслу ничем не отличается от экспертного мнения. Проверка соответствия предложенной цены на адекватность и соответствие данным рынка оценщиком не выполнена. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен экспертом в рамках сравнительного подхода с использованием метода процентных корректировок. В качестве аналогов экспертом отобраны 5 объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектами оценки. Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на объем передаваемых прав, динамику рынка, торг, площадь, местоположение, наличие строений. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объектов оценки наглядно приведен в экспертном заключении. Корректировка на отличие в категории земель экспертом не проводилась в связи с тем, что принятые в качестве аналогов земельные участки расположены на землях промышленности и имеют сходные характеристики с участками из состава земель населенных пунктов в части видов застройки. Приведенные административным истцом в письменных возражениях на экспертизу доводы, не опровергают правильность выводов эксперта, поскольку в отчете отсутствует информация, что использованные оценщиком в качестве аналогов земельные участки относятся к категории земель - «земли населенных пунктов». Вопреки доводам административного истца, экспертом подтверждены сведения о категории земель земельных участков, использованных в качестве аналогов, и приведено обоснование возможности использования данных аналогов, поскольку для целей застройки категория земель объекта оценки и объектов-аналогов схожи. Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости определенной судебной экспертизой. Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, решил: административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 30 декабря 2016 года. Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 14 сентября 2020 года. Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 25 января 2021 г.