Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Морозова А. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

Морозов А.В. обратился в суд с административным иском к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: Российская <адрес> по состоянию на 01января 2019 года в равном его рыночной стоимости размере 5 315 064 руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате налога на имущество физических лиц. Ссылаясь на положения Налогового кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Морозов А.В. просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Лазарев В.В. просил административные исковые требования удовлетворить по доводам, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель управления имущественных отношений Алтайского края Гончикова Н.В. в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указала на недостатки представленного отчета об оценке.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив оценщика Абрамову А.И. в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с абзацами 2 и 3 статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 15 и пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налог на имущество физических лиц является местным налогом, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Объектами налогообложения для физических лиц, согласно пункту 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации, признаются, в том числе, расположенные в пределах муниципального образования здания, строения, сооружения и помещения.

На основании пункта 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем 2 пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

При рассмотрении административного дела на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, судом установлено, что Морозова А.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>

Морозов А.В. является плательщиком налога на имущество физических лиц, следовательно, установление в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 декабря 2021 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 9 085 000 руб., датой определения кадастровой стоимости является 01 января 2019 года, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости –17 января 2020 года, дата применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 года.

Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлен отчет об оценке нежилого помещения, №685-12-2021, составленный оценочной фирмой ООО «Век А оценка» 21 декабря 2021 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, по состоянию на 01 января 2019 года, составляет 5 315 064 руб.

Из отчета об оценке следует, что оценщик провела анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовала сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов для оценки помещения согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки №7.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектом оценки аналоги того же сегмента рынка – «офисно-торговые объекты свободного назначения; применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчет прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Доводы административного ответчика об отсутствии диплома о профессиональной переподготовке в сфере оценочной деятельности не обоснованы, поскольку наличие специального образования подтверждается членством оценщика в СРО, поэтому оснований не доверять указанной в отчете информации об образовании нет. Приложение копии диплома об образовании необходимо в силу п.8 ФСО №3 только для привлеченных оценочной организации специалистов.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Абрамова А.И. выводы отчета об оценке подтвердила. Письменные пояснения оценщика по доводам возражений ответчика приобщены к материалам дела, суд соглашается с ними.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик Абрамова А.И. отметила, что в соответствии с п. 24 ФСО №1 «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В соответствии с п.п. а п. 22 ФСО №7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В данном случае данных для применения сравнительного подхода было достаточно для определения рыночной стоимости, и этот подход являлся предпочтительным.

Относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края замечаний к отчету, из которых следует, что размер корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, был использован оценщиком с учетом того, что сравнительный и доходный подходы тесно связаны между собой через коэффициент капитализации. Все корректирующие поправки, что для доходного подхода, что для сравнительного очень близки и мало чем отличаются.

Суд соглашается с данным мнением, при этом отмечая, что земельный участок принимает на себя все преимущества и риски, вязанные с улучшениями, а именно: с объектами недвижимости, находящимися на нем. Данная корректировка связана с тем, что свободный земельный участок и участок с улучшениями могут иметь отличия в стоимости, по этой причине оценка земельного участка как условно-свободного имеет большую погрешность, нежели распределение стоимости между улучшениями и земельным участком в едином объекте недвижимости через доли. А распределение доли дохода, данные о которой необходимы для конвертации в стоимость, и распределение доли в стоимости сопоставимые понятия.

Также Абрамова А.И. пояснила. что в объявлении о продаже объекта аналога №1, представленное на стр. 53 отчета указано, что объекту требуется легкий косметический ремонт. При этом по фото видно, что объект эксплуатируется и находится в хорошем (среднем) состоянии. Поскольку все аналоги и объект оценки фактически эксплуатируются, легкий косметический ремонт возможен в отношении каждого объекта. Применение дополнительной корректировки для объекта аналога №1 не требуется. Так же отметила, что объект аналог №1 это самый дорогой аналог, примененный в отчете.

Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Кроме того, поскольку административными ответчиками, заинтересованными лицами суду не представлено сведений об иной рыночной стоимости нежилого помещения, основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, у суда отсутствуют.

На основании изложенного суд находит представленный административным истцом отчет об оценке достоверным и достаточным доказательством рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, - 26 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 245 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования Морозова А. В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01января 2019 года в равном его рыночной стоимости размере 5 315 064 руб.

Датой обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения считать 26 декабря 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение изготовлено 07 февраля 2022 года.