Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску АО «ПРБ-36» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

АО «ПРБ-36» (ранее – ЗАО, далее по тексту также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, указывая, что является арендатором земельного участка площадью 3 600 кв.метров с кадастровым номером ..., находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению Общества, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы. Общество просило суд установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, определенной в отчете об оценке, в размере ... рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Таганрога и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

Представитель административного истца Приказчикова К.П. в судебном заседании поддержала заявленные требования, настаивая на выводах о размере рыночной стоимости, изложенных в отчете об оценке, и выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении судебной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области Хлопкова О.Ю. не признала административный иск в заявленной редакции. Пояснила, что Правительство Ростовской области не оспаривает право административного истца на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости и не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, указанном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в суд к назначенному времени не явились.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие доказательств их надлежащего извещение о времени и месте судебного разбирательства и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что АО «ПРБ-36» (наименование изменено с ЗАО на АО 3 февраля 2016 года – т. 2 л.д. 15-16) по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27 декабря 2011 года № ..., заключенному на основании постановления Администрации г. Таганрога от 5 декабря 2011 года № ..., является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером ... площадью 3 600 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства коттеджей (т. 1 л.д. 9-16, 164-165).

По условиям договора основой для расчета арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года, составляет ... рублей (т. 1 л.д. 160).

В обоснование заявленных требований Обществом представлен отчет об оценке от 18 ноября 2015 года № ..., составленный оценщиком .... По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей (т. 1 л.д. 182-240).

В связи с тем, что разница между рыночной стоимостью, определенной оценщиком, и кадастровой стоимостью составляет менее 30%, административный истец не обращался в саморегулируемую организацию оценщиков для получения положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

23 ноября 2015 года ЗАО «ПРБ-36» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 21 декабря 2015 года (т. 1 л.д. 162-163) заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления его рыночной стоимости по отчету оценщика Ивановой Л.П. от 18 ноября 2015 года отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Оценщик ... при допросе в ходе судебного разбирательства подтвердила выводы, изложенные в отчете об оценке (т. 2 л.д. 227-229).

В целях проверки обоснованности возражений административного ответчика и сведений о размере рыночной стоимости объекта судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 22 марта 2016 года № ..., составленному экспертом ...., рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 1 января 2014 года составляла ... рублей (т. 2 л.д. 62-178).

Представитель административного истца с выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы, не согласился.

Проанализировав отчет об оценке и заключение судебной экспертизы, суд находит более убедительными выводы, изложенные в последнем.

По мнению суда, судебным экспертом ... проведен наиболее объективный анализ рынка недвижимости, отражающий сведения о фактическом уровне цен и учитывающий особенности рынка недвижимости в соответствующем сегменте и иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержит детальное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Использованная судебным экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. В отношении всех исходных данных, на основании которых производились расчеты, эксперт указал ссылки на источники информации, приложил к заключению скрин-копии объявлений о продаже.

Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов экспертом выбраны земельные участки, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого участка. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой по тем или иным факторам, а также размер корректирующих коэффициентов по конкретным признакам в каждом случае объяснены экспертом со ссылкой на источники получения расчетной информации и у суда сомнений не вызывают.

Обстоятельства, на которые ссылался представитель административного истца, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности заключения судебной экспертизы или для вывода о наличии в этом заключении противоречий.

По мнению суда, экспертом ... правомерно в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. При этом экспертом учтено назначение оцениваемого участка, его окружение, зонирование территории. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Таганрога земельный участок находится в зоне застройки Ж-1 «Индивидуальная жилая застройка».

Ссылка представителя административного истца на возможные виды использования, установленные упомянутыми Правилами для другой зоны – Ж2, является необоснованной.

Одноквартирный жилой дом (коттедж) - индивидуальный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовой участок (МГСН 3.01-01). В зоне коттеджной застройки размещаются отдельно стоящие одноквартирные 1 - 2 - 3-этажные жилые дома с участками, как правило, от 800 до 1200 м2 и более, как правило, не предназначенными для осуществления активной сельскохозяйственной деятельности (СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820).

Возможность возведения на земельном участке, исходя из его размера, не одного, а нескольких коттеджей, не изменяет сегмент рынка, к которому относится объект, и, вопреки утверждению представителя административного истца, не дает оснований для применения в качестве аналогов при сравнительном подходе земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов, поскольку при их ценообразовании превалирующими являются иные рыночные факторы.

Использование судебным экспертом тех же аналогов, которые были использованы при определении кадастровой стоимости земельных участков в рамках проведения государственной кадастровой оценки требований федеральных стандартов оценки не нарушает.

На все замечания административного истца экспертом ... даны убедительные пояснения как в письменной форме (т. 2 л.д. 205-221), так и устно при допросе в судебном заседании (т. 2 л.д. 229-237).

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка надлежит считать 23 ноября 2015 года.

Административные ответчики не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным. Возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись обоснованными. Удовлетворение (в части) требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной. Следовательно, решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме возлагаются на административного истца.

ООО ... представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме ... рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с АО «ПРБ-36» в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 600 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства коттеджей, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 23 ноября 2015 года.

Взыскать с АО «ПРБ-36» в пользу ООО ...... рублей за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 17 мая 2016 года

Судья О.А.Руднева