Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Варзаковой Л.Б., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица администрации Пермского муниципального района Шипиловских Д.Б., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Мошкина Сергея Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Мошкин С.А. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 22.05.2018 земельного участка с кадастровым номером **, площадью 42797 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные базы, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 11641000 рубль;

земельного участка с кадастровым номером **, площадью 10181 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные базы, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2993000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше земельных участков, кадастровая стоимость которых по состоянию на 22.05.2018 составила 34602230, 44 рублей - участка с кадастровым номером ** и 8231542, 12 рублей - участка с кадастровым номером **, что значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.

Мошкин С.А. направил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия. Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал.

Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечили, представили письменные отзывы относительно заявленных требований.

Представитель привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрации Пермского муниципального района возражал против заявленных требований.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Управление Росреестра по Пермскому краю просило о рассмотрении дела без участия своего представителя, представило письменные пояснения.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером **, площадью 42797 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные базы, расположенного по адресу: ****; а также земельного участка с кадастровым номером **, площадью 10181 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные базы, расположенного по адресу: ****, о чем в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.05.2018 (л.д. 9-14).

Земельные участки являются вновь образованными и поставлены на государственный кадастровый учет 22.05.2018.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанных выше земельных участков, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец вправе оспорить их кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222, с учетом предоставленных полномочий приказами Росреестра от 11.03.2010 № П/93, от 26.12.2011 № П/531 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 № П/331, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиалов наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь образованных объектов недвижимости.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 22.05.2018 с оставила 8231542, 12 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 22.05.2018 составила 34602230, 44 рубля.

Кадастровая стоимость участков, как вновь образованных определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, что не оспаривается ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю со ссылкой на то, что кадастровая стоимость спорных участков определена данным органом на основании удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Пермского края № 1610-п.

Суд исходит из того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Мошкин С.А., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящихся в его собственности земельных участков в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанного выше участка, обратился в суд и представил отчет об оценке от 16.07.2018 № 73/Н-18, составленный оценщиком ИП Ш.

В соответствии с отчетом рыночная стоимость по состоянию на 22.05.2018 земельного участка с кадастровым номером ** составила 11641000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ** – 2993000 рублей. Оценщик, непосредственно проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, является членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 22.05.2018, то есть рыночная стоимость установлена на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость спорных участков.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как видно из отчета описание объектов оценки дает однозначное представление о них. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объектов исследования и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на странице 43-44 отчета.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты – земельные участки промышленного назначения, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объектов выбрал несколько объектов-аналогов промышленного назначения руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: имущественные права, условия финансирования, время продажи (за период февраль-апрель 2018 года), условия продажи (торг), местоположение, площадь участка.

Проанализировав рынок земли промышленного назначения, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта промышленного назначения с похожими характеристиками: объекты реализуются в исследуемый период, в рыночных условиях, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки расположены на землях населенных пунктов (в пределах территории Пермского района) и относятся к виду разрешенного использования под строительство производственной недвижимости (цены по которым находятся в одном ценовом диапазоне), все объекты сравнения и объекты оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой. В связи с чем, корректировки на условия финансирования, условия продажи, по назначению, время продажи, местоположению и по физическим характеристикам объектов не проводились.

Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемых земельных участков. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО № 7. При этом произведена корректировка по физическим характеристикам, поскольку из анализа рынка установлена общая тенденция к снижению удельной стоимости объекта в результате увеличения площади, а также корректировка по приведению цены предложения к цене продажи.

Так, оценщиком применена понижающая корректировка на торг в отношении всех объектов-аналогов на основании данных «Справочника оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Н.Новгород, 2017 год.

Применена корректировка на площадь объектов-аналогов по отношению к объектам оценки на основании данных «Справочника оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Н.Новгород, 2017 год, поскольку анализ рынка недвижимости позволяет прийти к выводу, что земельные участки по площади менее 1 Га, используемые под индустриальную застройку, являются более ликвидными, следовательно удельная стоимость 1 кв.м участков подобных объектов может быть в несколько раз выше удельной стоимости земельных участков, площадью более 1га, что следует из матрицы коэффициентов, приведенной оценщиком на странице 41 отчета об оценке.

Оснований полагать, что объекты-аналоги выбраны оценщиком некорректно, суд не усматривает, поскольку оценщиком объекты-аналоги сопоставлялись с объектами оценки по всем ценообразующим факторам и могут быть признаны сходными объектам оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

По всем имеющимся отличиям: в площади земельных участков объектов-аналогов от объекта оценки, скидки на торг оценщиком введена корректировка. Описание корректировок и отказ от применения корректировок со ссылкой на нормативные источники дано оценщиком на странице 39-42 отчета.

Утверждение представителя администрации Пермского муниципального района о том, что оценщиком неправомерно применен «Справочник оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки», суд находит не убедительным, поскольку объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, что следует из положений раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. Заинтересованным лицом не представлено доказательств, на основании которых суд мог бы прийти к выводу о наличии существенных нарушений методологии расчета рыночной стоимости объектов оценки, допущенных оценщиком при расчетах.

Довод Правительства Пермского края о том, что при анализе отчета об оценке Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю установила несоответствие отчета требованиям федеральных стандартов оценки, которые административным истцом не устранены, судом отклоняется.

Представление частично в отчете об оценке распечатки данных «Справочника оценщика недвижимости» не свидетельствует о нарушении пункта 11 ФСО № 3, поскольку в отчете присутствуют ссылки на источники информации, представлены копии материалов и распечаток, используемых в отчете. Кроме того следует учитывать, что «Справочник оценщика недвижимости – 2017. Земельные участки» под ред. Лейфера Л.А. является общедоступным периодическим печатным изданием, распространяется по подписке и в розницу, обязанности по представлению данного источника в полном виде пункт 11 ФСО № 3 не возлагает.

В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подпунктов «а,б» пункта 22 ФСО № 7 и пункта 11 ФСО № 3, суд не усматривает.

С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административного ответчика и заинтересованных лиц не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Мошкин С.А. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 23.07.2018, в связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков - 23.07.2018. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2017, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Мошкина Сергея Александровича удовлетворить.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию 23 июля 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 42797 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные базы, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 11641000 рублей по состоянию на 22 мая 2018 года;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 10181 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные базы, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2993000 рублей по состоянию на 22 мая 2018 года;

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательном виде – 20 сентября 2018 года.

Судья (подпись)