Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края ФИО2, действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Пермская энергосбытовая компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Пермская энергосбытовая компания» (далее – ПАО «Пермэнергосбыт», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости здания (нежилое, административное здание), кадастровый номер **, общей площадью 1027,7 кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2657715 рублей по состоянию на 22.06.2012.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Кадастровая стоимость административного здания с кадастровым номером ** определена постановлением Правительства Пермского края № 1588-п от 28.12.2012 по состоянию на 22.06.2012 и составила 21999 109, 95 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 22.06.2012 составила 2657715 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему нежилое здание включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 № 944-п (за № 3795).

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, просил восстановить срок для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером **.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края и привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в судебном заседании не возражал против права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом указал, что отчет об оценке, которым установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю направил в суд письменный отзыв по доводам административного искового заявления.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ПАО «Пермэнергосбыт» является собственником 2-этажного здания конторы (подземных этажей 1), назначение: нежилое, общей площадью 1018,9 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права.

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: **** за № 3795 таблицы 1 Перечня.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащий данному обществу объект капитального строительства является объектом налогообложения по налогу на имущество организации, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость здания.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ** составила 21999109, 95 рублей по состоянию на 22.06.2012 и утверждена по результатам государственной кадастровой оценки постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 № 1588-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края».

Суд исходит из того, что Правительство Пермского края в рамках настоящего спора является надлежащим ответчиком, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом реализуемые в судебном порядке права ПАО «Пермэнергосбыт» по установлению кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, не направлены на оспаривание постановления Правительства Пермского края № 1588-п. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Административный истец, обращаясь с настоящим иском в суд, просит пересмотреть кадастровую стоимость указанного выше объекта на основании установления кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на дату внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости, что согласуется с положениями абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований ПАО «Пермэнергосбыт» представил отчет об оценке № 346.1/О-18, составленный ИП К. 26.10.2018.

Общество 06.11.2018 обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлениями и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **, однако уведомлением от 09.11.2018 № 1836 ПАО «Пермэнергосбыт» было отказано в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости со ссылкой на истечение 5 лет с момента внесения к ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с чем, ПАО «Пермэнергосбыт» обратилось в суд с требованиями о пересмотре установленной в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости.

Указание на то, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости подано Обществом по истечении 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в отношении объекта с кадастровым номером ** не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Вместе с тем, пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Таким образом, с учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (29.01.2013) и заинтересованности административного истца в оспаривании кадастровой стоимости, пропуск срока для обращения в суд не свидетельствует об утрате права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером **, в условиях сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения, поэтому срок для обращения в суд подлежит восстановлению.

При этом, отказ Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому в принятии заявления ПАО «Пермэнергосбыт» в связи с истечением 5 лет с момента внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости (29.01.2018) свидетельствует о соблюдении административным истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером ** по состоянию на 22.06.2012 определена в размере 2657715 рублей.

Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком ИП К., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик является членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», внесена в реестр 15.11.2012 № 1020, гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО «РЕСО-Гарантия».

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке. Отчет должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта; последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из отчета № 346.1/О-18, оценщик провел анализ рынка коммерческой недвижимости офисного назначения. По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке купли-продажи офисной и торговой недвижимости на территории Пермского края за период 1-й квартал 2011 года по 1-й квартал 2012 года. После чего оценщик определил диапазон цен рыночной стоимости 1 кв. м под коммерческое строительство на территории Пермского края. С учетом местоположения объекта оценки, как одного из неактивного с точки зрения рынка недвижимости, его площади (средняя), физических характеристик (состояние удовлетворительное), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 1500 руб./кв.м до 4000 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 9% (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость). Оснований полагать, что объекты оценки, не относятся к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости. Оценщиком проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цену сопоставимых объектов недвижимости: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата предложения/продажи), скидка на торг, местоположение, площадь, материал стен, физическое состояние, уровень отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.

В отчете объясняется выбор затратного подхода методом сравнительной единицы. В разделе 9.2.2.2 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли, без учета стоимости земельного участка. При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов. Оценщиком приведено обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов.

По результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки одним подходом согласования полученных результатов не требовалось. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Изучив отчет об оценке, судом не установлено, что он допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком метода оценки в рамках затратного подхода обоснован.

Указание представителя Правительства Пермского края на то, что отчет об оценке № 346.1/О-18 составлен с нарушением пункта 5 ФСО № 3, судом отклоняется.

Оценщиком принято решение воспользоваться сборником Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (далее – УПВС) – сборник № 28, поскольку в указанном сборнике ему удалось подобрать объект наиболее сопоставимый по своим характеристикам с оцениваемым зданием.

Оценщик в своих письменных пояснениях указал, что применение сборника КО-Инвест в данном случае не отражает ситуацию на рынке недвижимости г. Очер, поскольку полученная стоимость будет соответствовать диапазону цен для г. Перми. Объект оценки является стандартным зданием, построенным по типовым технологиям с использованием типовых материалов, а справочник УПВС позволяет получить результат оценки, наиболее соответствующий рынку.

Суд исходит из того, что сборник Ко-Инвест и справочник УПВС, описывая рекомендуемую методику проведения расчетов, не содержат указаний на необходимость применения тех или иных справочников или сборников. Кроме того, доказательств, того, что использование справочника, который, по мнению представителя административного ответчика не подлежал использованию, привело к занижению рыночной стоимости, суду представлено не было.

Судом не установлено оснований полагать, что оценщиком неверно рассчитан индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ ввиду не применения писем НП «***» и ООО «***».

В целях реализации возложенных на Министерство регионального развития Российской Федерации полномочий в области сметного нормирования и ценообразования в сфере градостроительной деятельности, Минрегион России ежеквартально сообщает рекомендуемые к применению индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ.

Как следует из письма Минрегионразвития Российской Федерации от 29.06.2012 № 16507-08/ЮР-Готв, для определения сметной стоимости строительно-монтажных работ в текущем уровне цен по объектам, финансируемым без привлечения средств федерального бюджета, представляется возможным применение к базисной стоимости строительно-монтажных работ в уровне цен 1991 года индексов на I квартал 2010 года, сообщенных письмом Минрегиона России от 20.01.2010 № 1289-СК/08, с последующим учетом индексов-дефляторов, сообщаемых Минэкономразвития России.

Доказательств того, что к компетенции НП «***» и ООО «***» отнесен расчет рекомендуемых к применению индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в суд не представлено.

Довод представителя Правительства о том, что оценщик неправомерно не учел НДС при определении кадастровой стоимости в размере рыночной, основан на неправильном толковании норм права.

Согласно статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Согласно пункту 4 ФСО № 2 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

В этой связи, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 70, 246 - 248 КАС РФ, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена, а административными ответчиками не доказано, что выявленные недостатки отчета об оценке № 346.1/О-18 являются существенными и могли повлиять на результат итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета и необходимость назначения по делу судебной оценочной экспертизы в соответствии с требованиями части 1 статьи 77 КАС РФ отсутствуют, суд приходит к выводу, что отчет об оценке, составленный ИП К. является достоверным доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости объектов оценки в размере, указанном в отчете и может быть положен в основу решения суда.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 06.11.2018.

Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2018.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Публичного акционерного общества «Пермская энергосбытовая компания» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания (нежилое, административное здание), кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2657715 рублей по состоянию на 22 июня 2012 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 6 ноября 2018 года. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 18 января 2019 года.

Судья (подпись)