Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общественной организации Самарская областная федерация гребли на байдарках и каноэ об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общественная организация Самарская областная федерация гребли на байдарках и каноэ обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилых зданий:

- эллинг, <данные изъяты>;

- срубовой дом, <данные изъяты>;

- срубовой дом, <данные изъяты>.

Здания расположены на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

Административный истец как собственник нежилых зданий имеет исключительное право выкупа указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 68 093 923,80 руб.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка – 02.02.2016 г.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 24 764 356,20 рублей.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № г. СРО <данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку выкупная цена данного объекта зависит от его кадастровой стоимости.

При этом заявление Общественной организации Самарской областной федерации гребли на байдарках и каноэ от 10.10.2016 года о пересмотре кадастровой стоимости вышеназванных объектов решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 28.10.2016 года отклонено.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Общественная организация Самарская областная федерация гребли на байдарках и каноэ просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 02.02.2016 года в размере его рыночной стоимости, что составляет 24 764 356,20 рублей, а также распределить судебные расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании представитель административного истца – Храменкова А.А., действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, от остальной части требований отказалась.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.о. Самара – Пащенко А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании разрешение уточненных исковых требований оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле – Правительство Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает требование Общественной организации Самарская областная федерация гребли на байдарках и каноэ подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

На основании ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что Общественной организации Самарская областная федерация гребли на байдарках и каноэ принадлежат на праве собственности нежилые здания:

- эллинг, <данные изъяты>;

- срубовой дом, <данные изъяты>;

- срубовой дом, <данные изъяты>.

Право собственности административного истца на вышеуказанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии № г., № г., № г.

Здания расположены на земельном участке с кадастровым номером №., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: водно-спортивная база.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 02.02.2016 г.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 02.02.2016 г., она составляет 68 093 923,80 руб.

Общественная организация Самарская областная федерация гребли на байдарках и каноэ не согласилась с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилась в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке ООО «<данные изъяты>» №, выполненного оценщиком ФИО1. по состоянию на 02.02.2016 г. рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 24 764 356,20 рублей.

Экспертным заключением № г., выполненным <данные изъяты>» подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 10.10.2016 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии № №. заявление Общественной организации Самарская областная федерация гребли на байдарках отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: информация на стр. 30 отчета не читаема – п. 11 ФСО № 3; не описан весь доступный оценщику объем информации по объектам – аналогам, использованы только несколько источников информации, что явно недостаточно, так как в базе данных ИС «Центр» аналоги были выявлены оценщиком – п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3; при наличии информации о доходности аналогичных объектов недвижимости (базы отдыха – на стр. 41-42) отказ оценщика от применения доходного подхода является необоснованным, нарушен п. 8 ФСО № 3.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статьи 12, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из представленного административным истцом отчета, оценка спорного объекта проводилась по состоянию на 02.02.2016 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.04.2016 г. (л.д. 16).

Во вводной части отчета указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, о договоре страхования гражданской ответственности за нарушение договора на проведение оценки и причинение вреда имуществу третьих лиц, описание проведенных работ, допущения, принятые при проведении оценки объекта оценки.

В расчетной части отчета описан объект оценки, его количественные и качественные характеристики, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах сделок и предложений земельных участков рекреационного назначения г. Самары, приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, проанализированы основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка земельных участков рекреационного назначения г. Самары и представил диапазон удельной цены, который составил от 1 466,67 рублей до 3 200 рублей за 1 кв.м. (страница 37 отчета).

Расчет стоимости объекта недвижимости произведен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, оценщик мотивированно отказался от использования затратного и доходного подходов на страницах 46-50 отчета. Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода, корректировок, описание объектов-аналогов.

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные информационной системы «<данные изъяты>». Копии источника информации приведены на страницах 52-53 отчета. В качестве объектов-аналогов для определения стоимости земельного участка рассматривались цены предложений о продаже земельных участков земель населенных пунктов рекреационного назначения. Оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, наиболее подходящие к объекту оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов, расположенных в Кировском, Самарском, Октябрьском районах г. Самары. В качестве ценообразующих факторов были использованы следующие элементы сравнения: назначение земельного участка, время продажи, передаваемые имущественные права, местоположение, площадь, наличие проведенных инженерных коммуникаций. Введены корректировки: на торг, на местоположение, на площадь, на наличие проведенных инженерных коммуникаций. Рыночная стоимость, определенная сравнительным подходом, составила 24 764 356,20 руб.

На страницах 59-60 отчета приведено согласование результатов. Итоговая величина рыночной стоимости спорного земельного участка составила 24 764 356,20 рублей.

Оценщик ФИО1.. представила суду пояснения на замечания Комиссии в письменном виде. На замечание о том, что информация на стр. 30 отчета не читаема – п. 11 ФСО № 3, оценщик указала, что, согласно п. 11 ФСО № 3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов». В отчете об оценке приведены ссылки на источник информации с указанием номера и даты выпуска журнала, а именно: Рекламное издание «<данные изъяты>., Рекламное издание «Из <данные изъяты>. На страницах 30-31 отчета приведены копии журнала «<данные изъяты>., Рекламное издание «<данные изъяты>.). Источник информации обеспечен свободным доступом в архиве печатных изданий в библиотеках г.Самара, также доступна он-лайн версия журнала http://prontomedia.ru/samara.

На замечание Комиссии о том, что не описан весь доступный оценщику объем информации по объектам–аналогам, использованы только несколько источников информации, что явно недостаточно, так как в базе данных ИС «<данные изъяты>» аналоги были выявлены оценщиком – п. 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, оценщик пояснила, что информация обо всех доступных оценщику рыночных данных для отбора объектов аналогов приведена на странице 36 отчёта об оценке. Предложения о продаже участков для размещения рекреационного назначения носят единичный характер, рынок недостаточно развит. Изучив данные предложения, было найдено 8 участков рекреационного назначения, расположенные в Самарской области на дату оценки, 3 из них отобрано в качестве объектов-аналогов. Остальные участки расположены в Волжском и Красноярском районах Самарской области и наиболее удалены от района местоположения объекта оценки из всех представленных в выборке аналогов, в связи с чем, они не были использованы оценщиком при расчетах.

С третьим замечанием Комиссии оценщик также не согласилась, указав, что обоснование отказа от использования доходного подхода приведено на страницах 46-47 отчета об оценке.

При таких обстоятельствах, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на отчет об оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 02.02.2016 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>» № № в размере 24 764 356,20 рублей, а требования Общественной организации Самарская областная федерация гребли на байдарках и каноэ - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 10.10.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования Общественной организации Самарская областная федерация гребли на байдарках и каноэ - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.02.2016 года в размере 24 764 356,20 рублей.

Датой обращения Общественной организации Самарская областная федерация гребли на байдарках и каноэ в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 10.10.2016 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13.01.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.