Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «АЗС-СОЮЗ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АЗС-СОЮЗ» (далее также – ООО «АЗС-СОЮЗ») обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением, уточнённым в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (почтовый адрес: <адрес>) равной его рыночной стоимости в размере 801 530 рублей 18 копеек.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве собственности, составляет 1 283 310 рублей, то есть значительно превышает его рыночную стоимость, а это влечёт взимание экономически необоснованного земельного налога.

Также административный истец просит взыскать с административных ответчиков судебные расходы в размере 46 000 рублей, включая расходы на представителя (4 000 рублей), на проведение оценки земельного участка (22 000 рублей) и повторной экспертизы (18 000 рублей), а также государственную пошлину (2 000 рублей).

В письменных возражениях на административное исковое заявление Правительство Красноярского края (административный ответчик) указывает на то, что представленный административным истцом в качестве доказательства по делу отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным, так как не соответствует законодательству об оценочной деятельности. Также в возражениях приводятся доводы о том, что заявленные административным истцом судебные расходы не связаны непосредственно с рассмотрением дела, документально не подтверждены и являются завышенными.

В судебном заседании представитель ООО «АЗС-СОЮЗ»
Черкашина А.Ю. административный иск поддержала.

Представители Правительства Красноярского края Баженов Д.Е., Березнюк Г.М. возражали против удовлетворения заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица в суд не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности данных лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1); установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11).

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 данного федерального закона).

Как видно из материалов дела, ООО «АЗС-СОЮЗ» является собственником земельного участка с кадастровым номером № (почтовый адрес: <адрес>).

По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость этого земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 1 283 310 рублей. Такая стоимость утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 г. № 556-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края, за исключением муниципального образования город Красноярск».

Являясь плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка (пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации), ООО «АЗС-СОЮЗ» вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного участка.

Из представленного административным истцом отчёта об оценке от 29 мая 2020 г. № усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2016 г., то есть на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 585 000 рублей.

3 июля 2020 г. ООО «АЗС-СОЮЗ» обращалось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, приложив вышеуказанный отчёт об оценке, но заявление административного истца было отклонено, поскольку содержание представленного отчёта не соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В связи с оспариванием Правительством Красноярского края достоверности названного отчёта, по делу проведена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта ФИО1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 2 280 000 рублей; отчёт об оценке от 29 мая 2020 г. № не соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки; оценщиком были допущены нарушения, влияющие существенным образом на итоговую величину рыночной стоимости.

Выводы эксперта ФИО1 о допущенных оценщиком нарушениях, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, подтверждены и заключением повторной оценочной экспертизы от 14 апреля 2021 г. №, проведенной экспертом ФИО2

При этом согласно заключению повторной оценочной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 801 530 рублей 18 копеек.

Суд не находит оснований для того, чтобы не согласиться с заключением повторной экспертизы. Это заключение мотивировано и не противоречит законодательству, в том числе федеральным стандартам оценки. Таким образом, представленный административным истцом отчёт оценщика от 29 мая 2020 г. № не может быть признан судом достоверным ввиду допущенных в нём ошибок, отмеченных в заключении повторной экспертизы.

Отдавая предпочтение заключению эксперта ФИО2 перед заключением эксперта ФИО1 в части определения размера рыночной стоимости объектов оценки, суд исходит из следующего.

Оба эксперта при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № применили сравнительный подход к оценке недвижимости, обосновав отказ от применения иных подходов к оценке.

В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б»); при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (абзац 8).

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г.
№ 297, под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как усматривается из заключения повторной оценочной экспертизы от 14 апреля 2021 г. №, эксперт ФИО2 при оценке земельного участка применила в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж (количественных корректировок). При этом использовала всю доступную информацию по предложениям о продаже земельных участков и правильно обосновала выбор объектов-аналогов, которые ранее использовались в отчёте об определении кадастровой стоимости эталонных земельных участков третьей группы земель промышленности и иного специального назначения Красноярского края, отобрав в качестве таковых объекты, наиболее схожие с объектами оценки по ценообразующим факторам, в том числе по таким факторам, как разрешённое использование земельных участков и местоположение земельных участков, а также применила необходимые корректировки по выявленным различиям.

Экспертом же ФИО1 в рамках сравнительного подхода был использован специфичный метод оценки (метод регрессионного анализа с конструированием математической модели) и применена методология расчётов, не позволяющая понять логику процесса определения стоимости. Расчёт стоимости объектов оценки в экспертном заключении
ФИО1 вообще не приведён со ссылкой на то, что он осуществлён с помощью компьютерной программы (в табличном процессоре «Excel»). Суд полагает, что в данном случае экспертом не соблюдён принцип проверяемости, закреплённый в пункте 25 ФСО № 7, а также нарушены положения абзаца 3 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которым отчёт об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Оспаривая выводы об определении рыночной стоимости земельного участка, изложенные в заключении повторной оценочной экспертизы от 14 апреля 2021 г. №, представители Правительства Красноярского края ходатайствовали о назначении дополнительной экспертизы, представив рецензию, составленную специалистом ФИО3

В рецензии приведены доводы о том, что эксперт
ФИО2 при проведении повторной экспертизы: не произвела осмотр объекта оценки; приняла объекты-аналоги с самыми низкими ценами; не применила корректировку на «передаваемые права» в отношении объекта-аналога, находящегося в аренде, корректировку на «функциональное использование» в отношении объектов-аналогов, вид разрешённого использования которых не соответствует разрешённому использованию объекта оценки, а также корректировку на «отсутствие центральных коммуникаций» ко всем объектам-аналогам.

Указанные доводы нельзя признать состоятельными.

В судебном заседании эксперт ФИО2 дала подробные и убедительные объяснения, из которых следует, что необходимости в проведении осмотра объекта оценки, с учетом имеющихся в деле сведений об объекте и ретроспективной даты, по состоянию на которую определялась стоимость объекта, не имелось; при выборе объектов-аналогов ею были отобраны объекты со средней стоимостью; а корректировки на «передаваемые права», «функциональное использование» и «отсутствие центральных коммуникаций» не применялись, ввиду отсутствия различий по данным факторам между объектом оценки и объектами-аналогами.

Правительство Красноярского края не представило убедительных доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта, содержащихся в экспертном заключении от 14 апреля 2021 г. №.

При изложенных обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2016 г. должна быть определена равной его рыночной стоимости в размере 801 530 рублей 18 копеек.

Разрешая заявление ООО «АЗС-СОЮЗ» о возмещении судебных расходов, суд находит его обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 103, статьёй 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации государственная пошлина, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителя, а также другие признанные судом необходимыми расходы, связанные с рассмотрением административного дела, относятся к судебным расходам.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 111 названного кодекса, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из материалов административного дела усматривается, что в связи с его рассмотрением административным истцом понесены судебные расходы, а именно: расходы в размере 22 000 рублей на проведение оценки земельного участка, расходы в размере 18 000 рублей на проведение повторной экспертизы по делу, уплачено 2 000 рублей государственной пошлины за подачу административного искового заявления в суд, а также понесены расходы в размере 4 000 рублей на представителя Черкашину А.Ю. за составление административного искового заявления и заявления в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Поименованные расходы подтверждены представленными документами, в том числе платежными поручениями от 31 июля 2020 г. № и от 19 февраля 2021 г. №, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 8 июня 2020 г., договором на проведение оценки от 25 мая 2020 г., договором оказания юридических услуг от 5 июня 2020 г. и актом приёма-передачи оказанных услуг, счётом на оплату от 15 февраля 2021 г. (т. 1, л.д. 8, 20 - 31).

Вопреки мнению Правительства Красноярского края данные расходы непосредственно связаны с рассмотрением административного дела и являются необходимыми, поэтому подлежат возмещению.

Утверждение административного ответчика о завышенном размере расходов на оплату оценщика и представителя ничем не подтверждено.

Согласно статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя взыскиваются в разумных пределах.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Административным ответчиком не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что затраты административного истца на оплату услуг представителя явно превышают расходы, которые обычно взымаются за аналогичные услуги. Не представлено подобных доказательств и в отношении понесённых административным истцом расходов на оплату услуг оценщика.

Доводы Правительства Красноярского края о необходимости отнесения судебных расходов на административного истца нельзя признать состоятельными.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-п указал, что возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

При рассмотрении настоящего дела суд пришёл к выводу о том, что оспоренная ООО «АЗС-СОЮЗ» кадастровая стоимость земельного участка, определённая на основании результатов государственной кадастровой оценки (1 283 310 рублей), подлежит пересмотру в сторону её существенного снижения (до 801 530 рублей 18 копеек).

Такое превышение кадастровой стоимости земельного участка, определённой на основании результатов государственной оценки, от его рыночной стоимости свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к данному объекту.

При этом судом установлено, что сумма земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером № составляет 19 250 рублей, а в случае пересмотра кадастровой стоимости она составит 12 023 рубля, следовательно, налоговая выгода в связи с изменением кадастровой стоимости и возможного пересчета налога за три года составит для ООО «АЗС-СОЮЗ» 21 681 рубль, что не покроет понесённые административным истцом судебные расходы.

При таких обстоятельствах возложение бремени несения судебных расходов на административного истца является недопустимым.

Судебные расходы в данном случае подлежат взысканию с Правительства Красноярского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «АЗС-СОЮЗ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № (почтовый адрес: <адрес>), равной его рыночной стоимости в размере 801 530 рублей 18 копеек, определённой по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 3 июля 2020 года.

Взыскать с Правительства Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «АЗС-СОЮЗ» в счёт возмещения судебных расходов 46 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Красноярский краевой суд в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Красноярского краевого суда

А.В. Малякин

Мотивированное решение суда составлено 21 июня 2021 года.