Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Втормет Скрап» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «Втормет Скрап» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 7300000 рублей по состоянию на 13 февраля 2014 года, земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1530000 рублей по состоянию на 21 июля 2014 года, указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15982604 руб., земельного участка с кадастровым номером № составляет 3105373 руб., что существенно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца, поскольку увеличивает размер налоговых обязательств.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правила государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N 316. Результаты государственной оценки земель населённых пунктов утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 по состоянию на 01.01.2007, законность которого не оспаривалась. Указанный земельный участок не прошел пообъектную оценку. Из представленного административным истцом отчета следует, что оценщиком в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № отобраны 6 аналогов, при этом оценщиком необосновано применен в расчетах аналог №1, расположенный в Волосовском районе, где инвестиционный потенциал более низкий несмотря на приближенность к Санкт-Петербургу. При расчетах в таблице № 26 на стр. 83 по аналогу № 1 ошибочно принято плюсовое значение 1 и соответственно суммарное значение должно быть -4, а не -2. При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № подобраны 5 аналогов, два из которых расположены в Волосовском районе, который в соответствии с низкой инвестиционной привлекательностью, невзирая на приближенность к Санкт-Петербургу, не может конкурировать с Выборгским районом.

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – 13.02.2014, земельного участка с кадастровым номером № – 27.07.2014. Разрешение требований административного истца оставляется на усмотрение суда.

В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356. Земельные участки с кадастровыми номерами № не вошли в перечень объектов оценки и не прошли пообъектную оценку. Кадастровая стоимость земельных участков определена согласно п.2.1.17 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, путем умножения площади земельных участков на УПКС преобразуемого земельного участка. Значение УПКС преобразуемого земельного участка с кадастровым номером № в размере 1826, 69 руб./кв. м. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № - 21.07.2014, дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № - 13.02.2014. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены только в суде. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление не имеет.

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованного лица администрации муниципального образования Выборгского района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Мишанин Д.Ю. поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Захарчук А.Г. в судебном заседании сообщила, что не оспаривает право истца по установлению кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Судом установлено, что 30.12.2016 за ООО «Втормет Скрап» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов жилой застройки. 12.09.2018 за ООО «Втормет Скрап» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение складских объектов.

Из выписки из ЕГРН <данные изъяты> следует, что кадастровая стоимость зе-мельного участка с кадастровым номером № составляет – 15982604 руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка 13.02.2014, дата утверждения кадастровой стоимости 13.02.2014, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет – 3105373 руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка 21.07.2014, дата утверждения кадастровой стоимости 21.07.2014.

12.11.2021 ООО «Втормет Скрап» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

19.11.2021 ООО «Втормет Скрап» дан ответ, что заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка к рассмотрению комиссии не принимается.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке <данные изъяты> следует, что по состоянию на 13.02.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7300000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.07.2014 составляет 1530000 руб.

Отчет подготовлен оценщиком ФИО8, членом Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов оценщиков».

В связи с наличием в отчете недостатков и наличием замечаний Правительства Ленинградской области относительно обоснованности представленного административным истцом отчета, судом удовлетворено ходатайство представителя административного истца о вызове в судебное заседание для допроса в качестве свидетеля оценщика ФИО9

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО10 пояснила и в письменных пояснениях указала, что объект-аналог № 1 расположен не в Волосовском районе, а в городе Волосово. Выбор объекта-аналога обусловлен ограниченным количеством предложений на продажу земельных участков производственного-складского назначения площадью менее 1 Га. Уровень инвестиционной привлекательности учтен при характеристике местоположения присвоением объекту-аналогу № 1 градации «хуже», чем у объекта оценки. Рассчитанное значение удельной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 813 руб./кв. м. Относительно замечания о расчетах в таблице № 26 на стр. 83 отчета, свидетель пояснил, что при оформлении отчета произошла техническая ошибка – смещение столбцов таблицы 26. При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № подобранные объекты-аналоги № 1 и 3 расположены не в Волосовском районе, а в Волосово. Уровень инвестиционной привлекательности учтен при характеристике местоположения присвоением объектам-аналогам № 1 и 3 градации «хуже», чем у объекта оценки.

После пояснений свидетеля представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Захарчук А.Г. сообщила, что удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

При исследовании отчета об оценке <данные изъяты> судом установлено, что в отчете содержится описание объектов оценки, количественные и качественные характеристики объектов оценки, проведен анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Оценщиком рыночная стоимость объектов оценки определялась сравнительным подходом, в рамках которого оценщик использовал метод сравнения продаж.

Оценщиком подобрано 6 объектов, которые возможно использовать в качестве объектов-аналогов земельного участка с кадастровым номером №, подобрано 5 объектов, которые возможно использовать в качестве объектов-аналогов земельного участка с кадастровым номером №.

Приведенное в отчете подробное описание данных объектов подтверждает обоснованность их выбора в качестве аналогов.

Проведены корректировки на условия сделки, на местоположение, общая площадь.

В отчете содержится обоснование размера произведенных корректировок. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объектов оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Принимая во внимание, что документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости определенной отчетом об оценке рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Втормет Скрап» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 7300000 (семь миллионов триста тысяч) рублей по состоянию на 13 февраля 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 1530000 (один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей по состоянию на 21 июля 2014 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 08 февраля 2022 г.