Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «АвтоГрупп» к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АвтоГрупп» (далее – ООО «АвтоГрупп») обратилось в суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости (далее также – ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», Учреждение, бюджетное учреждение) о признании незаконным решения от 24 декабря 2021 г. № об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания станции технического осмотра автомобилей с кадастровым номером <...>, площадью 1186,4 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, и об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом оценщика, в сумме 10980 000 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником данного здания, уплачивает налог на имущество физических лиц, налоговая база для исчисления которого, определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 20 января 2022 г. кадастровая стоимость здания утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» и составляет 34441311 руб. 99 коп.

Согласно отчету ООО «Зеленая планета» № от 14 декабря 2021 г., рыночная стоимость здания определена по состоянию на 30 ноября 2021 г. в размере 10980 000 руб.

15 декабря 2021 г. ООО «АвтоГрупп» обратилось к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика, в удовлетворении которого ей отказано.

Полагая решение ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» незаконным, ООО «АвтоГрупп» указывает, что отчет полностью соответствует требованию подпункта «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, а именно описание процесса оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Считает, что отчет оценщика не содержит двусмысленного толкования, соответствует всем требованиям, предъявляемым действующим законодательством, соблюдены требования к форме отчета и квалификации оценщика.

Приводит доводы о том, что административным ответчиком в оспариваемом отказе не представлено веских доводов относительно использования недостоверных сведений, расчетных ошибок, либо нарушений требований законодательства об оценочной деятельности оценщиком, составившим отчет, в связи с чем отказ не основан на законе.

Определением Курганского областного суда от 10 марта 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением № от 12 мая 2022 г. эксперта ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» Л, при проверке отчета ООО «Зеленая планета» № от 14 декабря 2021 г. выявлено, что отчет об оценке недвижимого имущества от 14 декабря 2021 г. №, подготовленный оценщиком ООО «Зеленая планета» К не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. При составлении отчета выявлены существенные нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, указанных в разделе решения ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 24 декабря 2021 г. №. Итоговая рыночная стоимость недостоверна и необоснованная и не может быть признана рекомендуемой для совершения действий с объектом оценки в соответствии с целью оценки. Отчет выполнен без нарушений методологии. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость здания технического осмотра автомобилей с кадастровым номером <...>, площадью 1186,4 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 30 ноября 2021 г. составляет 20248100 руб.

В судебном заседании представитель ООО «АвтоГрупп» Левицкий М.С. административный иск поддержал.

Представитель ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» Мищенко Е.И. против заявленных требований возражала.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом. При проверке законности решения суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконным решения, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 данной статьи, в полном объеме.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 г. № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» разъяснено, что суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя, таким образом, основания принятого решения.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в данные ЕГРН направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон № 237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ определено, что до 1 января 2023 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также – Решение).

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области – 1 января 2021 г.

Таким образом, с 1 января 2021 г. кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости на территории Курганской области по заявлению заинтересованных лиц устанавливается решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», и решение которого может быть обжаловано в судебном порядке согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «АвтоГрупп» является собственником здания технического осмотра автомобилей с кадастровым номером <...> площадью 1186,4 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах от 2 декабря 2021 г. (л.д. 13-16).

Постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области (за исключением земельных участков) по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 января 2022 г., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 45:25:030604:1698, утвержденная постановлением Департамента от 19 октября 2020 г. № 52-п по состоянию на 1 января 2020 г., составляет 34441 311 руб. 99 коп., дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2021 г. (л.д. 17).

15 декабря 2021 г. ООО «АвтоГрупп» обратилось в ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, представив с заявлением отчет об оценке объекта оценки от 14 декабря 2021 г. № подготовленный оценщиком ООО «Зеленая планета» К согласно которому рыночная стоимость здания, рассчитанная по состоянию на 30 ноября 2021 г. составляет 10980 000 руб.

24 декабря 2021 г. ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» принято оспариваемое решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решение принято уполномоченным органом в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, причины, послужившие основанием для отказа в установлении рыночной стоимости, в решении приведены.

В ходе рассмотрения дела экспертом ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» Ломакиным В.В. на основании определения Курганского областного суда от 10 марта 2022 г. проведена судебная экспертиза.

Эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком ООО «Зеленая планета» К при составлении отчета об оценке от 14 декабря 2021 г. № допущены следующие нарушения. Отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. При составлении отчета выявлены существенные нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, указанных в разделе решения ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 24 декабря 2021 г. №. Итоговая рыночная стоимость недостоверна и необоснованная и не может быть признана рекомендуемой для совершения действий с объектом оценки в соответствии с целью оценки. Отчет выполнен без нарушений методологии. Оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость здания технического осмотра автомобилей с кадастровым номером <...>, площадью 1186,4 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 30 ноября 2021 г. составляет 20248100 руб.

Оснований не согласиться с выводами эксперта, у суда не имеется.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 данного Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В качестве первой причины отказа в удовлетворении заявления административного истца бюджетным учреждением в разделе V оспариваемого решения указано нарушение оценщиком пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», в силу которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», согласно которому рыночная стоимость объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта; пункта 3 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», в соответствии с которым отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, рыночную стоимость объекта, рассчитанную в рамках одного подхода на основе несопоставимых аналогов, нельзя признать достоверной.

Бюджетное учреждение приводит доводы о том, что объектом оценки является станция технического осмотра 2014 года постройки. В свою очередь, объекты, которые оценщик принял в качестве аналогов несопоставимы с объектом оценки по функциональному назначению, году постройки, объемно-планировочным и конструктивным характеристикам. Аналог № 1 – бывшее здание кинотеатра <...> 1961 года постройки, хронологический возраст 60 лет. Аналог № 2 – административное трехэтажное здание 1990 года постройки, хронологический возраст 31 год. В настоящее время незначительная часть площадей приспособлена под торговлю, преимущественно здание имеет кабинетно-коридорную планировку. Аналог № 4 – административное двухэтажное здание 1971 года постройки, хронологический возраст 50 лет. Имеет кабинетно-коридорную планировку, используется по назначению. Аналог № 3, согласно техническому паспорту и данным сайта <...>, не является отдельно стоящим зданием, как указано в отчете на странице 75 (табл. 11.2), а встроенно-пристроенное к жилому дому 1972 года постройки жилое помещение.

Эксперт в заключении согласился с указанным замечанием специалиста бюджетного учреждения в части нарушения пунктов «б» и «в» Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», поскольку в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам и отсутствуют правила их отбора для проведения расчетов. Пришел к выводу о том, что оценщик не произвел отбор объектов-аналогов ЕОН (Единый объект недвижимости) для оцениваемого объекта недвижимости. В качестве объектов-аналогов № 1, № 2 и № 4 используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и несопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Объект-аналог № 1 не сопоставим по физическому состоянию, так как хронологический возраст Объекта оценки на дату оценки (30 ноября 2021 г.) – 5 лет, а возраст объекта-аналога – 60 лет, разница в возрасте составляет 55 лет. Кроме того, оценщик на стр. 76 отчета определил физическое состояние зданий, как для объекта оценки, так и для объекта-аналога – «хорошее», тем самым занизил стоимость объекта оценки. Также экспертом получена информация, что данный объект находится в долевой собственности и один из собственников выразил несогласие реализации на открытом рынке недвижимости по цене предложения, указанной в объявлении, что говорит о том, что объект-аналог № 1 не сопоставим с объектом оценки и по стоимости продажи.

Объект-аналог № 2 представляет собой 3-этажное административное здание с небольшим элементом торговых площадей. Объект оценки – одноэтажное здание станции технического осмотра автомобилей (продажа новых автомобилей и автомобилей с пробегом), которое включает в себя офисные и торговые помещения. В связи с этим, экспертом отмечено, что из приведенных фотографий объекта-аналога и объекта оценки следует, что оценщик неверно определил вариант использования для объекта-аналога как «торговое». Кроме того, объект-аналог № 4 представляет собой двухэтажное административное здание, из приведенной фотографии объекта-аналога при сравнении с объектом оценки видно, что оценщик также неверно определил вариант использования объекта-аналога как «торговое». В связи с этим, эксперт пришел к выводу о том, что объекты не сопоставимы по назначению и согласился с первым замечанием специалиста бюджетного учреждения.

В качестве второй причины принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением указано нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Так на странице 118 отчета поправка на этажность определена оценщиком некорректно. Автор «Справочника оценщика недвижимости – 2020» под редакцией Лейфера Л.А., который оценщик использует для обоснования корректировки на этаж, дает следующие пояснения к матрицам коэффициентов. Одним из факторов, влияющих на стоимость офисно-торговой недвижимости, является этаж расположения. Как правило, стоимость (и соответственно величина арендной ставки) помещения зависит от этажа, на котором расположено помещение. Стоимость помещений, расположенных в подвальных и цокольных этажах, обычно ниже стоимости помещений на первом этаже. Помещения, расположенные на 2 этаже и выше, в свою очередь, предлагаются по более низкой цене (арендной ставке), чем объекты на 1 этаже. Это связано с тем, что 1 этаж является наиболее предпочтительным с точки зрения доступа во внутренние помещения посетителей, и, как следствие, стоимость помещений, расположенных на 1 этаже здания, больше, чем стоимость аналогичных помещений в подземной части или на более высоких этажах.

В связи с этим, бюджетное учреждение делает выводы, что даже с учетом того, что около 20% помещений расположены на антресольном этаже здания, корректировка для аналогов № 1, № 2, № 4 будет не понижающая, а повышающая, что противоречит показателям таблицы на вышеуказанной странице отчета.

Эксперт согласился с позицией учреждения, указав, что оценщик мультипликатор определил верно (1/0,853) для объектов-аналогов № 1, № 2 и № 4, но рассчитал неверно, вместо понижающих корректировок равной 0,853 и 0,857 должны быть повышающие корректировки 1/0,853=1,18 и 1/0,857=1,17, и сделал вывод о том, что оценщик допустил арифметические ошибки при определении корректировок на этажность для объектов-аналогов № 1, № 2 и № 4, тем самым занизил стоимость объекта оценки.

Третьей причиной отказа в удовлетворении заявления бюджетным учреждением послужило нарушение оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Как отмечает учреждение, в отчете отсутствует расчетное обоснование величины корректировки на состояние внутренней отделки (страница 121), нет ссылки на источник, согласно которому оценщик определил для всех аналогов корректировку в размере 1,17.

Эксперт согласился с указанными замечаниями, указав, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена. Кроме того, эксперт сделал выводы о том, что оценщик допустил арифметическую ошибку при определении корректировки на косметический ремонт для объектов-аналогов, вместо значения 1,17 должно быть 1/0,85=1,18, тем самым необоснованно занизил стоимость объекта оценки.

В качестве четвертой причины отказа в удовлетворении бюджетным учреждением в оспариваемом решении указано нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», в силу которого, в тех случаях, когда используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», в тексте отчета должны присутствовать ссылки на источники информации, либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки, либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Бюджетное учреждение приводит доводы о том, что все скриншоты объявлений о предложениях продажи коммерческой недвижимости, представленные оценщиком в разделе «Анализ рынка коммерческой недвижимости» таблица 9.5 (страницы 44-62), не читаемы даже при максимально возможном увеличении текста объявления. В связи с чем, проверить достоверность выводов оценщика о стоимости коммерческой недвижимости города Кургана не представляется возможным.

Скриншоты объявлений о продаже объектов, использованных в расчетах в качестве аналогов (страницы 73-74, 82-85) не читаемы даже при максимально возможном увеличении текста объявления.

Ссылаясь на пункт 3 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», учреждение приводит доводы о том, что отчет представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения. Указывает, что все материалы, использованные оценщиком в расчетах, должны быть представлены в отчете в хорошем читаемом качестве. Делает выводы о том, что оценщик нарушил пункт 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Эксперт на страницах 9-10 заключения приводит фрагменты объявлений отчета на страницах 73 и 74, а также на странице 121, подтверждающие его позицию, и соглашается с выводом бюджетного учреждения о том, что оценщиком нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», то есть информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не читаема и соответственно не подтверждена.

Также у бюджетного учреждения имеются замечания к расчету стоимости земельного участка.

Как отмечает учреждение, по данным выписки из ЕГРН сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером <...> отсутствуют. По данным Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <адрес> сформирован для размещения здания магазина и в дальнейшем предоставлен в аренду третьему лицу. Договор аренды указанного земельного участка расторгнут 10 апреля 2020 г. Следовательно, на момент составления отчета об оценке данный участок не мог быть выставленным на продажу, и объявление не могло быть актуальным. Ссылается на статью 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Приводит доводы о том, что при интервьюировании продавца-риэлтора агентства недвижимости «Содействие» Ш было выяснено, что объект уже продан, при этом объявление на момент проверки было актуальным, и собственник земельного участка не сменился. На основании данных фактов, бюджетное учреждение делает вывод, что объявление носит фейковый характер и не может быть применено в отчете об оценке в качестве объекта-аналога. Кроме того, отмечает, что в отношении данного земельного участка установлено отсутствие возможности размещения на нем объекта капитального строительства в связи с наличием в границах участка охранной зоны линии электропередачи и ограничением его использования.

Между тем, эксперт в заключении указывает, что на дату составления отчета – 30 ноября 2021 г. оценщик использовал общепринятую доступную информацию об объекте-аналоге № 1 с кадастровым <...>, расположенный по адресу: <адрес>, и которая не вызывает сомнения у пользователей сайта «kurgan.domclick.ru», и делает вывод о том, что оценщик верно определил на основании приведенной копии объявления о продаже земельного участка, передаваемые права в виде аренды и отсутствие каких-либо ограничений для строительства объекта капитального строительства. Обращает внимание, что данный участок оформлен в собственность 27 декабря 2021 г., то есть после даты составления отчета, и отсутствуют какие-либо ограничения для строительства объекта капитального строительства, прилагает к заключению соответствующую подтверждающую данные обстоятельства информацию.

Экспертом в связи с этим сделан вывод о том, что оценщик не нарушил требования законодательства, регулирующие оценочную деятельность.

Учитывая изложенное, следует согласиться с мнением эксперта о необоснованности указанного выше замечания бюджетного учреждения.

Следующим замечанием к расчету стоимости земельного участка бюджетным учреждение указано то, что на страницах 104-105 отчета оценщик ошибочно определил корректировку на местоположение в отношении объектов-аналогов в размере 0,67.

Обращает внимание, что местоположение является одной из наиболее важных составляющих стоимости объекта.

Приводит доводы о том, что местоположение объекта оценки и объектов аналогов с точки зрения местоположения требует корректировки, ссылается на корректировки в «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки» том 1 (под редакцией Лейфера Л.А. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2020 год, том 1, страница 169). Указывает, что оценщик пришел к выводу о том, что корректировку следует применять в размере 0,67, как к окраине города, так как зоны автомагистралей подразумевают наличие высокого транспортного потока (как и наличие автомагистрали).

Бюджетным учреждением сделан вывод о том, что местоположение объекта оценки относится к зоне автомагистралей. Объект-аналог № 3 расположен в центральной части города, корректировка в отношении аналога составляет 0,77. Корректировка в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2 согласно представленной оценщиком матрице коэффициентов, составляет 0,77/0,77=1,00.

Эксперт в заключении согласился с выводами учреждения, указав, что данное замечание по корректировке на местоположение является справедливым, и тем самым оценщик необоснованно занизил стоимость земельного участка.

В качестве еще одного замечания к расчету стоимости земельного участка бюджетное учреждение указало, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщик вычитает из стоимости единого объекта недвижимости рыночную стоимость права собственности земельного участка, не учитывая, что земля, относящаяся к объекту-аналогу №1 в долгосрочной аренде. Приводит доводы о том, что разница в стоимости земельных участков в собственности и земельных участков, использующихся на праве долгосрочной аренды, подтверждается данными издания «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А., которое оценщик использует при обосновании корректировок, ссылается на таблицу 15. Полагает, что оценщиком нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», пункт 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Между тем, эксперт приводит фрагмент отчета на странице 115, где указано, что объект оценки находится на праве собственности, как и объекты-аналоги, корректировка по данному фактору не проводилась. Указывает, что, как видно из текста отчета, оценщик определил вид права на здание для объектов-аналогов № 1, № 2, № 3 и № 4, а не для земельных участков. Передаваемые права на земельный участок под объектом оценки были учтены в расчете рыночной стоимости земельного участка, относящегося к объекту оценки. Оценщик применил метод выделения для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта капитального строительства (объект оценки) путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемое здание, стоимость земельного участка. Эксперт ссылается на условия применения метода выделения, включающие в себя наличие информации о ценах сделок (предложения/спроса) с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемое здание, а также соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Обращает внимание, что данная методика (метод выделения) не предусматривает использовать корректировки для земельных участков в составе единых объектов недвижимости, а учитываются данные корректировки для земельных участков только при расчете стоимости земельного участка под объектом оценки, что и было сделано оценщиком в отчете.

В связи с вышеизложенным, экспертом сделан вывод о том, что оценщик не нарушил требования законодательства Российской Федерации, регулирующие оценочную деятельность, в связи с чем замечания государственного бюджетного учреждения по данному факту несправедливы.

Оснований не согласиться с мнением эксперта о необоснованности указанного выше замечания учреждения, не имеется.

Таким образом, эксперт Ломакин В.В. в заключении сделал вывод, что отчет об оценке недвижимого имущества от 14 декабря 2021 г. №, подготовленный оценщиком ООО «Зеленая планета» К не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. При составлении отчета выявлены существенные нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, указанных в разделе решения ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 24 декабря 2021 г. №. Итоговая рыночная стоимость недостоверная и необоснованная и не может быть признана рекомендуемой для совершения действий с объектом оценки в соответствии с целью оценки. В то же время, отчет выполнен без нарушений методологии (ответ на вопрос № 1).

При ответе на вопрос № 2, экспертом произведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки общим требованиям законодательства об оценке. При проверке отчета на соответствие Федерального закона № 135-ФЗ, ФСО № 1, № 2, № 3, а также СПОД, экспертом составлена таблица № 1, к которой имеются следующие пояснения: пункт 6.6 – балансовая стоимость не приведена, отсутствие балансовой стоимости не стоимость не влияет; пункт 7.2 – не приведен анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки; пункт 12 – на странице 121 отчета отсутствует ссылка на источник информации, использованной в отчете, что не позволяет сделать вывод об источнике получения соответствующей информации; пункт 15 – приведенная в отчете об оценке информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не читаема и соответственно не подтверждена; пункт 16 – оценщик допустил арифметические ошибки при определении корректировок, тем самым вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; пункт 17.1 – документы, приведенные в отчете об оценке, не заверены заказчиком.

В связи с этим, экспертом сделан вывод о том, что все приведенные выше замечания приводят к искажению результата оценки.

При проверке отчета на соответствие ФСО № 7, экспертом составлена таблица № 2, к которой имеются следующие пояснения: пункт 4.3 – оценщик определил НЭИ для объекта оценки как «нежилое здание», то есть оценщик не произвел анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта; пункты 5.1.1-5.1.2 – в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; пункт 5.1.3 – отсутствует отбор объектов-аналогов для проведения расчетов.

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что нарушения при проверке отчета об оценке на соответствие специальному Федеральному стандарту оценки № 7 «Оценка недвижимости» выявлены, в связи с чем дан ответ на поставленный перед экспертом вопрос № 2 о том, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, в связи с установлением иных нарушений, не приведенных в решении бюджетного учреждения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, экспертом определена рыночная стоимость станции технического осмотра автомобилей с кадастровым номером <...>, площадью 1186,4 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 30 ноября 2021 г. в сумме 20 248 100 рублей.

При таких обстоятельствах у суда имеются основания полагать, что изложенные в отчете оценщика ООО «Зеленая планета» К выводы о размере рыночной стоимости объекта оценки являются недостоверными, и в связи с этим нельзя принимать указанный отчет в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения действий с объектом недвижимости.

В связи с этим, обоснованно отказано решением № в установлении кадастровой стоимости нежилого здания станции технического осмотра автомобилей с кадастровым номером <...>, площадью 1186,4 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, и об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом оценщика.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос № 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г., и в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации; резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем суд, учитывая, что причиной обращения в суд с иском для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, и, принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения дела необходимо принять решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной заключением эксперта от №.

Поэтому суд считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, в размере, определенном в заключении эксперта.

Руководствуясь статьями 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает заключение эксперта № от 12 мая 2022 г. надлежащим доказательством, которое подтверждает тот факт, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком ООО «Зеленая планета» К в отчете об оценке № от 14 декабря 2021 г. с нарушением указанных в заключении эксперта федеральных стандартов оценки и статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, в результате допущенных нарушений отчет об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных пользователей отчета, и что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в отчете определена неверно.

Поскольку судом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в отчете об оценке № от 14 декабря 2021 г. установлена с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и определена неверно, у бюджетного учреждения в силу положений части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение бюджетного учреждения должно является законным и обоснованным, в связи с чем в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заявленное административным истцом требование о признании указанного решения незаконным не подлежит удовлетворению.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости подлежит установлению в размере 20 248100 руб. по состоянию на 30 ноября 2021 г., согласно заключению эксперта ООО «Региональная оценочная компания «Ломакин и Ко» № от 12 мая 2022 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 247, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «АвтоГрупп» к государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения от 24 декабря 2021 г. № об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания станции технического осмотра автомобилей с кадастровым номером <...>, площадью 1186,4 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 30 ноября 2021 г. в размере его рыночной стоимости в сумме 20 248 100 (двадцать миллионов двести сорок восемь тысяч сто) рублей.

Решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 мая 2022 г.

Судья С.Н. Менщиков