Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело по административному исковому заявлению Шоры Татьяны Вячеславовны к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

установил:

Шора Т.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование требований указала, что является собственником здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу:

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14.10.2020 № 23-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области" кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 40 342 646 рублей 14 коп.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают ее права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Решением № ОРС-62/2021/000272 от 21 сентября 2021 года ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» отказало административному истцу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец полагает, что у нее имеются правовые основания для оспаривании данного решения административного ответчика и пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просила удовлетворить ее требования – признать решение ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» незаконным и установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной рыночной в размере, установленном в отчете

В судебное заседание административный истец, ее представитель не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, в письменных пояснениях представитель административного истца указала, что заключение эксперта ФИО6 имеет существенные недостатки.

Представитель административных ответчиков – ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявленные требования не признала.

Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Заинтересованное лицо Капустин В.М. и представители заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Рязанской области, администрации г.Рязани в суд не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца, ее представителя, представителя административного ответчика и заинтересованных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным удовлетворить заявленные требования в части и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что Шора Т.В. является собственником здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: -к (1/2 доли в праве общей долевой собственности), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении каждого объекта налогообложения определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р на территории Рязанской области с 1 января 2021 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Решением № ОРС-62/2021/000272 от 21 сентября 2021 года ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» отказало административным истцам в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета » № от ДД.ММ.ГГГГ.

В своем отзыве представитель ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» также указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем судом назначена судебная экспертиза для определения соответствия отчета ФИО2» № от ДД.ММ.ГГГГ требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 3 августа 2021 года, проведение которой поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Рязанской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Оценивая заключения судебной экспертизы, суд исходит из того, что она выполнена экспертом ФИО6, имеющей высшие техническое образование, обладающей правом на проведение подобного рода исследований. Материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию, стаж работы по экспертной специальности 8 лет, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе проведения судебной экспертизы эксперт ФИО6 проверила отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером 62:29:0090002:308 на соответствие федеральному законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки. Результаты проверки оформлены в соответствующих таблицах со ссылкой на федеральные стандарты оценки.

В соответствии с заключением эксперта ФИО6 отчет ООО » № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, поскольку при реализации как сравнительного так и затратного подходов оценщиком допущены нарушения, которые повлияли на достоверность полученного результата.

В связи с чем, эксперт ФИО6 произвела расчет рыночной стоимости здания с кадастровым номером №, применяя сравнительный и затратный подходы.

Объект оценки – здание гостиницы, площадью 1323,80 кв.м., имеет инженерные коммуникации (водоснабжение, канализацию, электроснабжение), развитую социальную инфраструктуру, хорошую обеспеченность общественным транспортом.

Эксперт ФИО6 подробно проанализировала рынок недвижимости в том сегменте, к которому относится оцениваемый объект - коммерческой недвижимости и установила, что город Рязань имеет достаточное количество гостиниц, но рынок гостиничных услуг не в полной мере соответствует требованиям потребителей. В настоящее время имеется достаточное количество предложений продажи коммерческой недвижимости в г.Рязани (стр.29 заключения), в связи с чем возражения представителя административного ответчика в данной части являются необоснованными.

В качестве объектов аналогов эксперт использовала объекты, которые максимально сопоставимы с объектом оценки. Эксперт отобрал объекты аналоги на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, площади помещение, текущее использование, состояние объекта и рыночная привлекательность.

Одновременно эксперт применила корректировки на различия, существующие между объектами-аналогами и объектом оценки, в том числе скидку на торг, на местоположение, на функциональное назначение, на площадь, на отделку и доступность общественного транспорта. Эксперт обосновал применение корректировок со ссылками на Справочник оценщика недвижимости – 2021, под ред.Л.А.Лейфера.

При этом, доводы представителя административного истца о неверном применении корректировки на функциональное назначение необоснованные, поскольку объект оценки является гостиничным комплексом с рестораном. Объекты-аналоги № 2 и № 3 отнесены к объектам свободного назначения, предприятий общественного питания в своем составе не имеют, соответственно к ним должен быть применен коэффициент учитывающий функциональное назначение.

Заключение эксперта составлено с использованием нормативных правовых актов и специальной технической литературы, перечень которой указан на страницах 2-3 заключения, в том числе эксперт для разрешения поставленных вопросов использовала Сборник методических рекомендацией по проведению стоимостных и преобразовательных исследований под общей редакцией доктора юридических наук А.Ю.Бутырина, изданным МЮ РФ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России в 2016 году.

При этом, эксперт самостоятельно определяет круг источников, необходимых ему для проведения экспертного исследования.

Так, опираясь на указанные методические рекомендации, эксперт ФИО6 при проведении экспертных исследований использовала данные Сборника УПВС (удельного показателя восстановительной стоимости), оценила техническое состояние объекта оценки, определив его физический износ 20%.

Также эксперт ФИО6 в письменных пояснениях объяснила методику расчета прибыли предпринимателя (ПП). Баллы рисков определены экспертным путем в соответствии с положениями, изложенными в названных методических рекомендациях.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость здания, принадлежащего административному истцу, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 3 августа 2021 года составила 42 370 867 рублей.

Рыночная стоимость здания, рассчитанная затратным методом по состоянию на 3 августа 2021 года, составила 22 618 204 рубля.

Для согласования результатов расчетов рыночной стоимости эксперт определила удельный вес критериев, по которым оценивались результаты, полученных по каждому подходу, что отображено в таблице 11 на странице 50 заключения. Окончательная величина рассчитана с применением метода средневзвешенного критерия и составила 34 864 855 рублей. Анализ расхождений в рыночной стоимости объекта недвижимости между сравнительным и экспертным подходами эксперт не проводил, поскольку при согласовании результатов были учтены преимущества и недостатки каждого из подходов.

Таким образом, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

С учетом указанных обстоятельств, экспертное исследование ФИО6 является надлежащим доказательством, определившим рыночную стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 3 августа 2021 года.

В связи с чем, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 62:29:0090002:308 равной рыночной стоимости в размере, установленном экспертом ФИО6 в размере 34 864 855 рублей.

Требования о признании незаконным решением № ОРС-62/2021/000272 от 21 сентября 2021 года ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» удовлетворению не подлежат, поскольку отчет установивший рыночную стоимость объекта недвижимости 20 603 000 рублей, имеет недостатки, которые препятствовали ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» принять решение об определении кадастровой стоимости объекта оценки в указанном размере. На данные недостатки указано экспертом в своем заключении, с которыми соглашается суд.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Шоры Татьяны Вячеславовны к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в части.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости в размере 34 864 855 (Тридцать четыре миллиона восемьсот шестьдесят четыре тысячи восемьсот пятьдесят пять) рублей по состоянию на 3 августа 2021 года.

Датой подачи заявления считать 1 декабря 2021 года.

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Мотивированное решение изготовлено 10 июня 2022 года.

Судья - подпись А.А.Воейков

Копия верна:

Судья А.А.Воейков