Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Развитие» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Развитие» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности:

– земельного участка, площадью <...> расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №... (далее - участок 1) кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на <дата>

– земельного участка, площадью <...> расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №... (далее - участок 2) кадастровую стоимость, в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на <дата>.

В обоснование своих требований административным истцом представлен отчёт №... от <дата> составленный оценщиком <...>» об оценке рыночной стоимости объектов по состоянию на <дата> (далее – отчёт об оценке).

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

В ходе рассмотрения дела административный истец требования изменил, просит установить кадастровую стоимость данных объектов в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на <дата> заключением первоначальной судебной экспертизы: участок 1 – <...> рублей; участок 2 – <...> рублей(т<...>)

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что требования административного истца должны быть удовлетворены частично, кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной, установленной заключением повторной судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (ответчик) и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу (заинтересованное лицо) о слушании дела извещены, в суд не явились, сведений о причинах неявки не представили, в связи с чем с согласия сторон дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки.

Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости определена в размере: земельный участок 1 - <...> руб; земельный участок 2 – <...> руб и утверждена Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 года №365.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости данных объектов недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость составляет: участок 1 – <...> рублей; участок 2 – <...> рублей по состоянию на <дата>.

<дата> в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу административным истцом было подано заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

Решениями №... и №... от <дата> Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющей функции по государственной кадастровой оценке заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика на отчет, представленный административным истцом, по ходатайству представителя Комитета имущественных отношений, судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы №... от <дата> составленному экспертом Васильченко А.В. отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Проводимые в рамках отчета расчеты основаны на противоречивой и неподтвержденной информации, выполнены с методологическими и логическими ошибками.

В связи с отрицательным ответом на первый вопрос экспертом самостоятельно определена рыночная стоимость объектов оценки, которая составила на <дата>: участок 1 - <...> рублей; участок 2 – <...> рублей.

Как указывалось выше, после проведения данной экспертизы представитель административного истца требования уточнил (изменил), просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной экспертом.

Представителем административного ответчика после допроса судебного эксперта заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Указанное ходатайство судом признано обоснованным, вынесено определение о назначении повторной судебной экспертизы. В обоснование указано, что суду не представляются достаточно убедительными пояснения эксперта по вопросам: корректировки по фактору «местоположение» в расчетах сравнительным подходом, расчета веса фактора «местоположение», необоснованности величины площади застройки, разницы масштабов объектов оценки и связанную с этим величину операционных расходов (<...><...><...>).

Согласно заключению повторной судебной экспертизы №... от <дата>, проведенной экспертом Мешаковым А.А., отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативано-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В связи с изложенным экспертом самостоятельно установлена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на <дата>: участок 1 – <...> рублей; участок 2 – <...> рублей.

В обоснование ответа на первый вопрос(соответствие отчета нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, наличие ошибок, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости в отчете) экспертом указано, что: в отчете отсутствует анализ рынка земельных участков производственно-складского назначения в историческом центре Санкт-Петербурга; при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода не учтена обеспеченность теплоснабжением объектов-аналогов №№...,7, 11; не учтено наличие ж\д доступа и обременений у объекта-аналога №...; не учтены обременения объекта-аналога №...; в расчете используется ошибочный удельный показатель рыночной стоимости объекта-аналога №.... При определении рыночной стоимости в рамках доходного подхода: отсутствует обоснование класса качества «Стандарт» при строительстве производственно-складского комплекса в выборе аналога с объемом 28 000 куб.м. для объекта оценки объемом 47 900 куб.м.; используется ошибочный график инвестиций; используется ошибочная ставка налога на здание.

Участниками процесса доводов о необоснованности выводов эксперта по первому вопросу не заявлено.

Представитель КИО СПб полагает возможным установить стоимость объектов недвижимости в соответствии с данным заключением судебной экспертизы.

Представителем административного истца заявлены ходатайства о признании недопустимым доказательством заключения повторной экспертизы, а также о назначении повторной экспертизы, в случае отказа в назначении повторной экспертизы просит при определении рыночной стоимости земельных участков руководствоваться заключением первой судебной экспертизы.

Согласно ст.83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой назначается другому эксперту.

В соответствии со ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в ст.59 настоящего Кодекса. Как предусмотрено ч.3 ст.59 КАС РФ доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

Суд не находит оснований для удовлетворения данных ходатайств, поскольку повторная экспертиза не вызывает сомнений в ее обоснованности и не имеет противоречий в выводах эксперта. Также не имеется оснований для вывода о том, что данная экспертиза получена с нарушением федерального закона.

Так, довод о том, что в нарушение требований ст.49 КАС РФ, эксперт в ходе повторной экспертизы самостоятельно (минуя суд) получил у административного ответчика справку ГУП «ГУИОН» касающуюся сноса строений, расположенных на объектах оценки, сведения об учете железнодорожных путей на данных объектах, противоречит материалам дела.

<дата> в суд поступил запрос эксперта №... от <дата> о предоставлении дополнительных документов (<...>). В связи с данным запросом, судом официально письмом №3а-101\18 от <дата>, направлены эксперту документы, представленные административным ответчиком (<...>).

Указание на то, что в заключении эксперта отсутствует надлежащим образом оформленное предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, также противоречит материалам дела: согласно имеющейся в заключении о проведении повторной экспертизы расписки Мешакова А.А. эксперт об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ предупрежден. Предупреждение осуществлено судом в определении о назначении повторной экспертизы (<...>).

Как указывает административный истец, в выводах эксперта имеются существенные противоречия. В частности, являются некорректными выводы эксперта относительно доступа к железнодорожным путям и повышении в связи с этим рыночной стоимости оцениваемых земельных участков: данные выводы эксперт обосновывает в том числе материалами отчета, который им же признан несоответствующим требованиям законодательства; при этом размеры рыночной стоимости, установленные оценщиком значительно ниже размеров стоимости, установленной экспертом, что свидетельствует о необъективности заключения эксперта.

Как обоснованно указал эксперт информация, подтверждающая наличие ж\д обеспечения на дату установления стоимости (<дата>) подтверждена не только в отчете (фото в отчете), но и в заключении эксперта (<...>). При этом, в своем письме №№... от <дата> ООО «Развитие», ссылаясь на отсутствие документов касающихся прав на данные пути, не отрицает, фактически подтверждает, сам факт наличия данных путей на оцениваемых земельных участках (<...>).

Разница в определенных рыночных стоимостях объектов оценки в отчете и заключении эксперта вызвана наличием существенных ошибок, допущенных оценщиком. При этом, недостоверность установленной в отчете рыночной стоимости, не свидетельствует о недостоверности всех данных и доказательств, содержащихся в данном отчете.

Также являются необоснованными доводы представителя административного истца о том, что эксперт использовал объекты- аналоги, имеющие соответствующие улучшения (строения, здания), стоимость которых входит в цену предложения, что является существенным нарушением требований п.20 ФСО №7.

Согласно п.20 ФСО №7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Как следует из экспертного заключения, объяснений эксперта соответствующих нарушений им не допущено.

Так, объекты сравнения №... являются земельными участками с улучшениями, предназначенными под снос и небольшой площади, эксперт отказался от проведения корректировки на наличие улучшений ввиду ветхого состояния улучшений и их небольшой площади. Экспертом учтено, что возможные затраты на демонтаж улучшений с учетом стоимости возвратных материалов, возможная величина надбавки к стоимости участка составляют величины в пределах погрешности от общей суммы сделки.

Довод представителя административного истца о том, что объект-аналог №... расположен в <адрес>, являющемся лидером по суммарной площади проданных участков, что повышает спрос на указанный объект-аналог и его стоимость, при этом стоимость данного объекта гораздо ниже установленной экспертом в отношении объекта оценки сам по себе не свидетельствует о каких-либо нарушениях, допущенных экспертом.

Как обоснованно указано экспертом, расположение аналога в районе-лидере по сумме проданных участков не свидетельствует о максимальных ценах на участки в данном районе. Напротив, лидерство по продажам обусловлено приемлемой ценой участков в данном районе.

Эксперт пояснил, что информация по объекту-аналогу №... получена из официальных источников в период проведения экспертизы (сентябрь–декабрь 2018 года), в отношении данного объекта по запросу получена официальная информация, что на дату определения стоимости (<дата>) участки не были застроены, продавались под застройку.

Как указывает представитель административного истца характеристики объекта-аналога №... и оцениваемого участка сопоставимы, однако цена предложения объекта-аналога значительно ниже определенной экспертом рыночной стоимости.

Данный довод также несостоятелен, поскольку при сопоставимости по площади и иным факторам данных земельных участков кроме качества въезда на участок: объект оценки «расположен в глубине квартала и имеет организованный въезд», что хуже чем « участок расположен на второй линии застройки и имеет организованный въезд» у объекта аналога №....

Довод представителя административного истца о том, что в отношении объекта-аналога №... эксперт необоснованно не применял корректировок исходя из наличия улучшений на данном участке, не может быть принят во внимание, так как эксперт обоснованно указал, что не применял корректировки на улучшение участка ввиду их (улучшений) отсутствия, что подтверждено официальной информацией о данном объекте (<...><...>). Эксперт также пояснил, что отметка в графе SNOS (наличие объектов под снос) равна «0».

Суду также представляются обоснованными доводы эксперта о том, что улучшения на объекте-аналоге №... (склад и модульный офис) не были им учтены, поскольку имеющиеся на нем две постройки не зарегистрированы (<...>).

Доводы о некорректности подбора объектов аналогов №№... ввиду несопоставимости с объектами оценки не находят своего подтверждения.

Так, ссылка на то, что объект-аналог на дату оценки (<дата>) юридически и фактически не существовал, поскольку в 2012 году был размежован на 6 самостоятельных участков, не имеет значения для подбора данного аналога, так как эксперт использовал предложение на продажу данного участка от <дата>, дальнейшая судьба данного участка значения для оценки не имела.

Относительно отнесения объектов-аналогов №... (промышленного назначения) и №... (общественно-деловая застройка) к иному сегменту рынка, эксперт пояснил, что категории земельных участков данных аналогов и объектов оценки совпадают и относятся к категории земель населенных пунктов. Разрешенное использование оцениваемых земельных участков – для размещения складских объектов, не противоречит разрешенному использованию аналогов – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (объект-аналог №...); для размещения промышленных объектов (объект-аналог №...).

Представитель административного истца указывает, что определенная экспертом рыночная стоимость участка 1 совпадает с кадастровой стоимостью, в отношении участка 2 - на <...> млн рублей превышает результаты кадастровой стоимости, установленной по состоянию на <дата>.

Суд находит, что сами по себе результаты определения рыночной стоимости, установление рыночной стоимости в размере, превышающем кадастровую стоимость по участку №..., само по себе не свидетельствует о завышении рыночной стоимости, неверных выводах эксперта, необоснованности примененных сведений.

В частности, разница в рыночной стоимости квадратного метра каждого из оцениваемых участков вызвана, тем, что участок №... в отличие от участка №... инженерно обеспечен (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение).

На ранее заявленный довод об отсутствии корректировки на наличие обременений ни в отношении объектов-аналогов ни в отношении объектов оценки, эксперт обоснованно указал, что и объекты оценки и объекты аналоги имеют обременения, в связи с чем соответствующая корректировка им не проводилась, проведение корректировки в данном случае привело бы к искажению рыночной стоимости земельных участков.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: необходимым образованием, стажем работы в оценочной деятельности с 1997 года, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности, является оценщиком 1 категории.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представленное административным истцом заключение специалиста о несоответствии заключения повторной экспертизы методологии оценочной деятельности не является основанием для вывода о недействительности заключения повторной экспертизы по следующим основаниям.

Действующее процессуальное законодательство не предусматривает заключение специалиста (в данном случае изготовленное по поручению административного истца) в качестве доказательства по делу. Кроме того, судебным экспертом даны полные письменные объяснения, подтверждающие необоснованность выводов данного заключения специалиста.

Суд также не находит оснований для установления рыночной стоимости земельных участков в размере, установленном первоначальной судебной экспертизой, поскольку, как указывалось выше, данное заключение имеет недостатки, препятствующие признанию его обоснованным и достоверным доказательством.

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением повторной судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению, в части установления кадастровой стоимости земельного участка 1 в размере его рыночной стоимости, установленной заключением повторной экспертизы.

Рыночная стоимость участка 2, установленная заключением повторной экспертизы, выше кадастровой стоимости данного объекта. Учитывая изложенное, в удовлетворении административного искового заявления в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной участка 2 следует отказать, поскольку в случае установления решением суда кадастровой стоимости объекта в размере, который выше кадастровой стоимости, установленной до обращения административного истца в суд, будут нарушены права административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Развитие» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый №..., в размере равном рыночной стоимости, составляющей <...> рублей по состоянию на <дата>

Датой обращения ООО «Развитие» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Санкт-Петербургу считать <дата>.

В удовлетворении требований в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №... – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев