Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 августа 2015 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ....,

у с т а н о в и л :

Администрация г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором указали, что по заявлению ООО «НПО «Горизонт» (далее также Общество) Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 24 августа 2015 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...., находящегося по адресу: ...., определив её в размере .... рублей.

По мнению административных истцов, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка на 68%, и, как следствие, уменьшение размера земельного налога, зачисляемого в бюджет г. Ростова-на-Дону.

Администрация и ДИЗО г. Ростова-на-Дону просили суд признать незаконным и отменить решение Комиссии от 24 августа 2015 года об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, исключить сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости объекта из государственного кадастра недвижимости, восстановив в нем ранее существовавшие сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

Определением судьи Ростовского областного суда от 10 декабря 2015 года отказано в принятии административного иска со ссылкой на то, что законодательством не предусмотрено право органов, представляющих интересы муниципального образования, обращаться в суд с административным иском, направленным на оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости, не находящегося в муниципальной собственности.

Постановлением президиума Ростовского областного суда от 6 октября 2016 года определение судьи от 10 декабря 2015 года и оставившее его без изменения апелляционное определение от 25 января 2015 года отменены с указанием на то, что Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П отдельные положения ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они препятствуют органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости объекта, не находящегося в собственности муниципального образования.

Во исполнение постановления президиума судом первой инстанции административное исковое заявление принято к производству суда.

В судебном заседании представители Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО3 и ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО4 поддержали административный иск.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО6 и ФИО5 не признали заявленные требования.

Представители заинтересованного лица ООО «НПО «Горизонт» ФИО7, ФИО9, ФИО11 просили отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель административного ответчика Комиссии в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела Комиссия извещена должным образом. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив экспертов, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Судом установлено, что ООО «НПО «Горизонт» с 2004 года являлось собственником земельного участка с кадастровым номером .... площадью 15 510 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – аквапарк (в настоящее время участок с указанными количественными характеристиками не существует, 22 октября 2015 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о вновь образованном земельном участке с кадастровым номером ...., в состав которого вошли два ранее существовавших участка, в том числе, упомянутый выше).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... была утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме .... рублей.

30 июля 2015 года Общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 30 июня 2015 года № ...., составленный оценщиком ....ФИО2., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла .... рублей (4 402 рубля за один квадратный метр).

В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации .... от 3 июля 2015 года.

24 августа 2015 года Комиссия, рассмотрев заявление Общества, приняла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной по отчету об оценке. Комиссия признала установленным, что представленный отчет об оценке соответствует закрепленным в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Комиссия также признала соответствующим законодательству.

Протоколом № 28 заседания Комиссии от 24 августа 2015 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263.

В обоснование позиции о правильности представленного в Комиссию отчета об оценке представителями заинтересованного лица представлен документ под названием «Заключение специалиста» от 16 декабря 2016 года № ...., составленный по заказу ООО «НПО «Горизонт» оценщиком ФИО1....).

Давая оценку данному документу, суд исходит из того, что ФИО1. не привлекался судом к участию в деле в качестве специалиста в порядке, установленном ст. 50 КАС РФ. Суд консультацию указанного лица не запрашивал. Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных пояснений по ст. 307 УК РФ он не предупреждался. В представленном документе изложено частное мнение названного лица, полученное по заказу заинтересованного лица в отсутствие процессуальных гарантий достоверности доказательств.

Содержащиеся в упомянутом «заключении специалиста» выводы о том, что отчет об оценке, составленный оценщиком ФИО2., соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности; нарушения, математические ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, не допускались, и информация, использованная оценщиком ФИО2., является достаточной, опровергается содержанием отчета об оценке и приведенной выше информацией о многочисленных существенных нарушениях, допущенных оценщиком.

Вывод оценщика ФИО1 в названном заключении о том, что по его подсчетам рыночная стоимость земельного участка равна .... рублей суд признает недостаточно обоснованным, учитывая, что данный оценщик при развитости рынка земли коммерческого назначения в ...., как и оценщик ФИО2., не провел должный анализ рынка в этом сегменте, в качестве объектов-аналогов отобрал земельные участки, предназначенные, исходя из содержания объявлений о продаже, преимущественно под индивидуальную жилую застройку, размером от 400 до 800 кв.метров, находящиеся, хоть и в том же районе, что и объект оценки, но иного потенциально возможного назначения.

В целях проверки соответствия отчета, на основании которого Комиссией принято оспариваемое решение, требованиям законодательства судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту .....

В заключении судебной экспертизы от 1 декабря 2016 года № .... эксперт ФИО8 сделал вывод о том, что требования ст. 11 Федерального закона оценщиком не допущены, в то же время указал, что оценщиком недостаточно полно проведен анализ различных источников информации с целью подборки и анализа сведений об объектах-аналогах; отобраны аналоги, относящиеся к другому сегменту рынка – под индивидуальное жилищное строительство, при этом корректировки на вид использования (назначение) и площадь объекта не введены. Эксперт отметил, что информация, использованная оценщиком, лишь частично является достоверной, достаточной, проверяемой.

Заключение эксперта было оспорено административным ответчиком и заинтересованным лицом. Поскольку допрос эксперта ФИО8 в судебном заседании 20 декабря 2016 года не позволил устранить некоторые неясности заключения, судом назначена повторная экспертиза по вопросу о соответствии отчета требованиям закона и федеральных стандартов оценки и о том, могли ли повлиять допущенные оценщиком нарушения на итоговую величину рыночной стоимости.

Эксперт ....ФИО10 в заключении от 10 февраля 2017 года № .... сделала вывод о том, что отчет об оценке от 30 июня 2015 года ...., выполненный оценщиком ФИО2., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущены требования ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (в редакции, действовавшей на момент составления указанного отчета), предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, ошибки при выполнении математических действий допускались, информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой. Допущенные оценщиком нарушения могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Из содержания отчета об оценке, судебного экспертного заключения, пояснений эксперта ФИО10 в судебном заседании 13, 22 марта 2017 года, дополнительных письменных пояснений эксперта от 13 марта 2017 года № .... следует, что в нарушение п. 11, 11а ФСО № 7 оценщик нарушил последовательность анализа рынка недвижимости, не провел должный анализ тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки. Оценщиком не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, не приведены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимые для оценки объекта.

Несмотря на то, что оцениваемый земельный участок находится в сегменте рынка земельных участков коммерческого назначения, оценщик сделал выборку земельных участков (таблица 10, стр. 35-37), преимущественно предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, расположенных в садоводческих товариществах, часть земельных участков, информация о которых представлена, застроена жилыми домами, по многим участкам отсутствует информации о виде разрешенного использования, рынок земельных участков коммерческого назначения в выборке представлен только одним объектом.

Объекты-аналоги, использованные оценщиком для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, не проанализированы на предмет возможности их коммерческого использования, в том числе, оценщиком не проведен анализ зон нахождения аналогов и объекта оценки в соответствии с Правилами землепользования и застройки ...., не учтены ограничения по параметрам объектов недвижимого имущества, строительство которых разрешено в конкретной зоне, на рассматриваемых земельных участках. Оценщиком не учтено, что объект оценки расположен в непосредственной близости с крупным торгово-развлекательным центром «Горизонт», выходит фасадной стороной на один из главных магистральных проспектов .... – ....,

В нарушение п. 11 ФСО № 3 на стр. 12, 14-17 отчета оценщик не указывает, на основе каких источников был проведен анализ местоположения объектов. Основания для вывода о сопоставимости аналогов с объектом оценки по назначению отсутствуют. Объект оценки имеет площадь 15 510 кв.метров, тогда как все объекты-аналоги площадью от 450 до 680 кв.метров, то есть более чем в 20 раз меньше объекта оценки. Сравнение объектов по фактору обеспеченности инженерными коммуникациями недостаточно обосновано. Оценщик в отчете необоснованно отказался от введения корректировки на условия рынка (время продажи), указав, в нарушение ст. 11 Федерального закона, не допускающей использование в отчете информации и формулировок неоднозначного толкования или вводящих в заблуждение, что аналитические показатели уже содержат текущие изменения и отражают колебания цены на рынке. Экспертом в заключении и письменных пояснениях к нему доказана необходимость применения указанной корректировки.

В расчетной таблице № 12 на стр. 47 отчета допущена техническая ошибка, влияющая на итоговую величину рыночной стоимости (уменьшена стоимость участка в расчете на 100 кв.метров).

Допущенные нарушения в своей совокупности не позволяют судить о надежности результата оценки, полученного в рамках отчета оценщиком ФИО2., в связи с чем экспертом сделан правомерный вывод о том, что стоимость, полученная в отчете, не может быть подтверждена.

Эксперт ФИО10., допрошенная в судебном заседании, дала аргументированные и убедительные ответы на вопросы суда и участников процесса, подтвердила свои выводы о наличии существенных недостатков отчета. Определенная оценщиком цена, по мнению эксперта, значительно ниже того диапазона цен, который сложился на земельные участки коммерческого назначения в районе расположения объекта оценки (8 000-12 000 рублей за один квадратный метр).

Основания подвергать сомнению обоснованность заключения и пояснения эксперта ФИО10. в судебном заседании отсутствуют.

Таким образом, суд признает установленным, что оспариваемое административными истцами решение Комиссии вынесено на основании отчета об оценке, не отвечающего предъявляемым требованиям. Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Комиссия при принятии решения не выполнила возложенную на неё обязанность по надлежащему анализу представленных отчета и заключения саморегулируемой организации оценщиков на этот отчет.

С учетом изложенного решение Комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...., находящегося по адресу: ...., в сумме .... рублей признается судом незаконным как вынесенное с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы административных истцов-органов, представляющих интересы муниципального образования, в бюджет которого зачисляются платежи по земельному налогу.

Восстановление прав административных истцов в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости, определенном решением Комиссии.

Довод представителей заинтересованного лица о невозможности исключения каких-либо сведений из Реестра в отношении объекта, снятого с учета в результате преобразования, не основан на законе. В действительности препятствий для внесения информации о недействительности тех или иных, в том числе, архивных сведений в реестре, не имеется, что будет означать невозможность использования соответствующих сведений в правоотношениях с момента внесения в реестр (в кадастр) сведений о незаконно определенной Комиссией кадастровой стоимости.

Довод представителей ООО «НПО «Горизонт» о невозможности применения в данном деле постановления Конституционного Суда Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П отклоняется судом, учитывая, что необходимость его применения установлена вступившим в законную силу и обязательным для применения на последующих стадиях рассмотрения дела судебным актом вышестоящей инстанции – постановлением президиума Ростовского областного суда от 6 октября 2016 года.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административных истцов решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 августа 2015 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: ...., установленной по отчету об оценке от 30 июня 2015 года № ...., составленному оценщиком ФИО2, в сумме .... рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 24 августа 2015 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в сумме .... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 27 марта 2017 года.

Судья О.А.Руднева