Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Соколова Д. А. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Соколов Д.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что в его собственности находится нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 165,3 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость здания по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 92 428 057,77 руб., что значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ФИО6 № 72/10-19 от 6 октября 2020 г. на эту же дату в размере 53 147 963 руб. Указанное влияет на размер налоговой базы при уплате налога на имущество. Соколов Д.А. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ростовской области, которая решением № 11-26/2020-245 от 24 ноября 2020 г. отклонила его заявление. Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 г. в размере рыночной, определенной в отчете № 72/10-19 в сумме 53 147 963 руб.

Соколов Д.А. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен. Согласно заявлению административный истец просил рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя Кузнецовой Н.А. (л.д.231 том 1).

Представитель административного истца Кузнецова Н.А., действующая по доверенности, просила удовлетворить изложенные в административном исковом заявлении требования Соколова Д.А.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г.Ростова-на-Дону.

Представитель Правительства Ростовской области Самсонова В.Н. действующая по доверенности, подала ходатайство о рассмотрении административного дела в свое отсутствие, выразила согласие с установлением кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, определенной по заключению судебной экспертизы от 11 февраля 2022 г. №974-Э (доп.).

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области Ткаленко Ю.В., действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержаться сведения о нежилом здании с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 165,3 кв.м, расположенном по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. По сведениям ЕГРН на указанный объект недвижимости 30 апреля 2014 г. зарегистрировано право собственности Соколова Д.А. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 92 428 057,77 руб. в результате проведения государственной кадастровой оценки утвержденной постановления Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. № 881. Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 1 января 2018 г. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив эксперта ФИО9, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Ф) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе в размере равном его рыночной стоимости, регулируются положениями главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на иные здание, строение, сооружение, помещение, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 г. № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 г.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений) утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. № 881 по состоянию на 1 января 2016 г.

Судом установлено, что Соколов Д.А. является собственником нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3165,3 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права от 30 апреля 2014 г.

Изложенное подтверждает право Соколова Д.А. оспаривать результаты кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 1 января 2016 г. в размере 92 428 057,77 руб., что следует из выписки из ЕГРН (л.д. 116 том 1).

При подаче административного иска Соколов Д.А. представил отчет об оценке № 72/10-19 от 6 октября 2020 г., в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 г. составила 53 147 963 руб.

Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ростовской области, которая своим решением №11-26/2020-245 от 24 ноября 2020 г. отклонила заявление Соколова Д.А. (л.д.12-14 том 1).

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, была назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению судебной экспертизы № 51 от 6 сентября 2021 г. эксперта ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО10, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 г. составила 48 806 000 руб.

Административный истец выводы судебной экспертизы № 51 не оспаривал, заключение послужило основанием к уточнению административных требований (л.д. 1-2 том 3). Однако в заявлении от 1 марта 2022 г. представитель административного истца их не поддержал и просит удовлетворить требования Соколова Д.А. в первоначальной редакции.

Сомнения в обоснованности заключения № 51, изложенные в возражениях представителем Правительства Ростовской области не были устранены в полном объеме письменными и устными пояснениями эксперта ФИО10 Определением Ростовского областного суда от 29 сентября 2021 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО9

Предоставление административным истцом после получения повторной судебной экспертизы № 974-Э/2021 от 17 ноября 2021 г. дополнительных документов, касающихся объекта оценки, послужило основанием к назначению по ходатайству представителя административного истца дополнительной судебной экспертизы.

В заключении дополнительной судебной экспертизы № 974-Э (доп.) от 11 февраля 2022 г. эксперт ФИО9 сделала вывод о рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату оценки 1 января 2016 г. в сумме 72 171 000 руб.

Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении эксперта ФИО9 № 974-Э (доп.) от 11 февраля 2022 г., которые по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке и заключении экспертизы от 6 сентября 2021 г. № 51 суд признает наиболее убедительными и аргументированными, основанными на более полном и глубоком анализе рынка.

Суд отмечает, что в отчете об оценке № 72/10-19 от 6 октября 2020 г. оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод определения восстановительной стоимости объекта оценки на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Вместе с тем, в соответствии с положениями раздела III Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Затратный подход полезен для оценки объектов уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износам. Нежилое здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН такими признаками не обладает. Кроме того, указанный подход применяется также при низкой активности рынка, вместе с тем рынок торгово-офисной недвижимости г.Ростова-на-Дону является активным.

Мотивом отказа от использования сравнительного и доходного подходов оценщик указал на невозможность найти аналоги для сравнения объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка. Однако оценщик не учел, что сделка по приобретению (отчуждению) объекта недвижимости без земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, является недействительной (ничтожной), а вид права на земельный участок под зданием является одним из ценообразующих факторов при определении рыночной стоимости строения.

Оценщик не привел иного аргументированного обоснования невозможности определения стоимости объекта оценки иным подходом, нежели затратным.

Изложенное в совокупности не позволяет признать отчет об оценке доказательством, которым достоверно подтверждена рыночная стоимость строения принадлежащего административному истцу.

Близкое значение размера рыночной стоимости установленного оценщиком к размеру определенному в заключении эксперта № 51 от 6 сентября 2021 г. не свидетельствует о его достоверности, их сравнение невозможно в силу различных подходов.

Оценивая заключение № 51 суд отмечает, что эксперт ФИО10 применяя метод сравнения продаж, использовала аналоги со следующими отличиями от объекта исследования: отчуждаемые по договору цессии, при условии срочной продажи, в состоянии стройварианта, без отделки (таблица 16).

Выбор объектов аналогов, в силу действующего законодательства относится к компетенции эксперта. Вместе с тем, ни в представленных письменных, ни в устных пояснениях, данных в судебном заседании 23, 29 сентября 2021 г., эксперт не устранила возникшие сомнения относительно обоснованности такого отбора аналогов.

Оценивая повторную № 974-Э/2021 и дополнительную судебные экспертизы № 974-Э (доп.) по правилам статьи 168 КАС РФ в их взаимосвязи, исходя из основания к назначению дополнительной экспертизы, суд учитывает, что экспертное исследование рыночной стоимости спорного объекта в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к нему статьей 82 КАС РФ: проведено лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Судом отклоняются доводы представителя административного истца о нарушении требований Федеральных стандартов оценки.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» устанавливает обязательные требования к составлению и содержанию отчета об оценке, оформляемого оценщиком в соответствии с главой II Федерального закона № 135-ФЗ. При проведении судебной экспертизы ФСО № 3 применяется лишь в части, затрагивающей общую методологию оценки. Таких нарушений не установлено.

Эксперт установил, что объект с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН представляет собой нежилое здание, расположенное в г.Ростове-на-Дону, на земельном участке с разрешенным видом использования – для эксплуатации производственных и административных помещений; окружен преимущественно среднеэтажными жилыми домами, коммерческой и производственно-складской застройкой, на незначительном расстоянии расположен район современной высотной застройки; обеспечен транспортной доступностью - фасад здания выходит на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с неограниченным движением по автодороге; в пределах пешей доступности объекты социальной инфраструктуры.

Как следует из содержания отчета № 974-Э/2021 эксперт учитывал состояние внутренней отделки, фасадов здания с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на дату оценки, детально описал объект оценки, указал год завершения строительства, учел сведения о текущих ремонтных работах (л.д.10 том 4, л.д. 67-68 том 3). Экспертиза проведена в условиях осмотра экспертом объекта 12 октября 2021 г. (л.д.194 том 4), с учетом характеристики его местоположения, сведений публичной карты.

Эксперт ФИО9 письменно указала, что состояние здания определялось по информации технического паспорта, журнала технической эксплуатации здания о проведенных ремонтных работах.

Ввиду изложенного суд отвергает доводы представителя административного истца о проведении исследований без учета физического износа и технических характеристик здания.

Экспертом проведен анализ рынка, в результате которого объект отнесен к рынку коммерческой недвижимости, отдельно стоящих зданий административного назначения, в анализе рассматривался рынок коммерческой, офисно-торговой недвижимости, проведен обзор коммерческой недвижимости в г.Ростове-на-Дону по состоянию на 1 января 2016 г., приведена классификация офисной и торговой недвижимости (таблицы 13, 14). Для классификации эксперт использовала «Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Том 2» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Поскольку установление рыночной стоимости объекта проводилось без учета стоимости земельного участка, экспертом проведен анализ земельных участков в г.Ростове-на-Дону по состоянию на 1 января 2016 г. с учетом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в границах которого расположен спорный объект недвижимости, дан анализ влияния на его стоимость ценообразующих факторов. В заключении № 974-Э/2021 установлена рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в ходе дополнительной экспертизы в соответствии с дополнительно представленными административным истцом сведениями уточнена площадь земельного участка, занимаемая Соколовым Д.А. и в заключении № 974-Э/2021 (доп.) от 11 февраля 2022 г. установлена рыночная стоимость земельного участка, относящаяся к объекту экспертизы по состоянию на 1 января 2016 г.

Для определения рыночной стоимости здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН эксперт использовал сравнительный и доходный подходы. От применения затратного подхода эксперт отказался.

Выбор используемых при проведении оценки подходов экспертом осуществлен мотивированно, на основе анализа возможности применения каждого из них, цели и задачи оценки, объема исходной информации, что соответствует требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода приведен в заключении № 974-Э/2021 от 17 ноября 2021 г.

При использовании сравнительного подхода экспертом проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта экспертизы, отобраны объекты-аналоги (таблица 18).

Пунктом 22 ФСО № 7 предусмотрено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Как поясняла в судебных заседаниях 21,24 декабря 2021 г., 1 марта 2022 г. эксперт ФИО9, в целях получения наиболее объективных данных, при выборе аналогов были исключены объекты с минимальным и максимальным значением стоимости 1 кв.м, имеющие значительные отличия по ценообразующим факторам: были исключены объекты с указанием на необходимость проведения ремонта, без информации о площади земельного участка, с незначительной площадью земельного участка, несоответствием изложенных сведений фактическим. Все подобранные аналоги размещены в зонах, где разрешено сдавать в аренду офисные помещения под различные виды деятельности, здания сходных классов.

Информация подтверждена скриншотами приложенными к заключению № 974-Э/2021.

Рассматривая возражения представителя административного истца относительно выбранных аналогов, суд находит их не состоятельными, поскольку аналоги сходны по типу здания, состоянию отделки, максимально приближены по местоположению. Эксперт в соответствии с требованиями ФСО № 7 «Оценка недвижимости» провел анализ фактических данных.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы, цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением корректировок на условия рынка: скидки к ценам предложения, динамика сделок на рынке, местоположение, расположение относительно красных линий, физическое состояние объекта, площадь, плотность застройки, и установлена рыночная стоимость объекта исследования на заданную дату (таблица 38).

Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Несостоятельны доводы представителя административного истца относительно проведения экспертизы без учета расположения объекта оценки в территориальной зоне обслуживания объектов необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (л.д. 158 том 5). Эксперт пояснила, что корректировка на местоположение введена с учетом экономически выгодного расположения объекта исследования: в районе с развитой инфраструктурой, интенсивным автомобильным трафиком, на незначительном расстоянии от административного центра района в условиях хорошей транспортной доступности до центральной части города.

Суд находит, что заключение экспертизы №974-Э/2021 г. от 17 ноября 2021 г. содержащее расчет стоимости в рамках сравнительного подхода является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним.

Для определения рыночной стоимости объекта исследования в рамках доходного подхода при проведении повторной экспертизы в соответствии с поступившими дополнительными документами по загрузке площадей и операционным расходам, эксперт учел, что объект поступил в собственность ИП Соколова Д.А. 30 апреля 2014 г., договоры аренды заключены с собственником с 1 мая 2014 г., административным истцом за период май-декабрь 2014 г., 2015 г. использована упрощенная система налогообложения.

При изучении договоров аренды нежилых помещений эксперт, обнаружив противоречивую информацию, истребовал дополнительные сведения о загрузке и суммах арендных платежей в размере необходимых для проведения исследований.

Как пояснила эксперт ФИО9, наличие технических ошибок в договорах аренды было письменно подтверждено стороной административного истца, что не позволило достоверно определить величину загрузки площадей здания, стоимость арендной ставки помещения.

Суд отмечает, что наличие противоречивой информации в договорах аренды, изложенной в реестре договоров (л.д.2-3 том 2) также было отмечено экспертом ФИО10 в заключении № 51 при мотивированном изложении причин отказа от применения доходного подхода (л.д.75 том 2).

В соответствии с положениями п.22 Инструкции по организации производства судебных экспертиз, утв. Приказом Минюста от 20 декабря 2002 г. № 347, эксперт разрешил поставленный вопрос в той мере, в которой позволили имеющиеся материалы, а именно, использовала данные о доходах, указанные в декларациях по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения за 2014 -2015 г.г.

Указанные сведения о величине действительного валового дохода исключили необходимость учета недозагрузки. Доводы представителя административного истца об обратном ошибочны.

Определяя размер операционных расходов, эксперт использовала представленные административным истцом сведения о расходах на платежи по содержанию имущества, коммунальные расходы, расходы по обеспечению безопасности, расходы на содержание территории, на управление, текущий ремонт, заработную плату и налоги в фонды (л.д.144 том 6).

Экспертом был определен действительный валовый годовой доход от объекта экспертизы. Как пояснила эксперт, среднегодовой доход за 2014 г. был исчислен исходя их сведений за 8 месяцев 2014 г., путем деления на соответствующее число месяцев и умножения на 12. Суд отклоняет возражения представителя административного истца относительно применения указанной методики расчета.

Эксперт проанализировала причины разницы в суммах операционных расходов за 2014 г. и 2015 г. от суммы действительного валового дохода, сделав вывод об их соответствии.

Рассматривая возражения представителя административного истца относительно размера ставки капитализации, установленной и применяемой экспертом в заключении № 974-Э/2021 (доп.) при доходном подходе, суд учитывает, что определяя ставку капитализации эксперт принял среднее значение ставки классов объектов свободного назначения и офисной недвижимости. При этом, эксперт ФИО9 письменно и устно поясняла, что расчет рыночной стоимости не основан на классности здания, обзор понятий коммерческой недвижимости изложен в заключении с указанием, что классификация по классам является условной.

При определении размера ставки капитализации нарушений экспертом требований действующего законодательства не установлено, доказательств несоответствия ставки капитализации условиям рынка суду не представлено.

Определив чистый операционный доход, ставку капитализации, эксперт установил рыночную стоимость объекта.

Согласовав результаты расчетов стоимости объекта экспертизы, полученные с применением различных подходов (таблица 12 заключения № 974-Э/2021 (доп.) от 11 февраля 2022 г.) и исключив рыночную стоимость земельного участка, эксперт определил рыночную стоимость здания с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 г. которую проверил на соответствие рыночным данным на заданную дату.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным, исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта № 974-Э/2021 (доп) не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученного результата, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности, содержит ответ на поставленный судом вопрос.

В ходе рассмотрения дела не установлено объективных подтверждений обоснованности сомнений административного истца в определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и достоверности определенного заключением эксперта итогового результата расчета его рыночной стоимости.

Согласно положениям частей 1, 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Суд критически оценивает суждения содержащиеся в рецензии специалиста ФИО13 на соответствие заключения № 974-Э/2021 от 17 ноября 2021 г. требованиям и нормам действующего законодательства и соответствие выбранных подходов и методов к определению рыночной стоимости (л.д.101 том 5), поскольку изложенные в нем утверждения о неверном определении технического состояния здания, отсутствии сведений об аналогах и классах объектов, входят в противоречие с содержанием исследованных судом доказательств и установленными выше обстоятельствами.

Предмет административного иска составляет требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Категория рассматриваемого спора по своему содержанию не является материального-правовой, направлена на установление экономически обоснованной стоимости конкретного объекта для целей налогообложения, с целью обеспечить необходимый баланс фискально-имущественных интересов публично-правового образования и владельца объекта недвижимого имущества.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости равной ее рыночной стоимости суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абз. 2 п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28).

Получение судом сведений о рыночной стоимости объекта в размере, превышающем заявленную в административном исковом заявлении, основанием для отказа в удовлетворении, либо частичного удовлетворения административного иска не является, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости равной ее рыночной стоимости, судом удовлетворено.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21 мая 2021 г.

Рассматривая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости находящегося в его пользовании объекта недвижимости, в соответствие с рыночной стоимостью определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении ее показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (21,92 %) в рассматриваемом случае, сама по себе, не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости расхождение с рыночной стоимостью, с точки зрения стандартов государственной кадастровой оценки, не имеет признаков существенности и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение нельзя признать вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, п.31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

ООО Оценочная компания «Золотая цифра» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 60 000 рублей.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведения повторной судебной экспертизы в сумме 65 000 руб., и 40 000 руб. за проведение дополнительной экспертизы по представленным административным истцом документам.

Разница в выводах экспертов о величине рыночной стоимости спорного объекта обусловлена подбором экспертами различных аналогов, из которых перечень, использованный экспертом ФИО9 признан судом наиболее обоснованным, а так же применением экспертом ФИО9 двух методов оценки.

При указанных обстоятельствах, тот факт, что в основу решения суда положено одно из экспертных заключений, не является основанием для отказа в оплате услуг ООО Оценочная компания «Золотая цифра».

Размер оплаты определен обоими экспертными учреждениями с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Соколова Д. А. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 165,3 кв.м, находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 72 171 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 мая 2021 года.

Взыскать с Соколова Д. А. в пользу ООО Оценочная компания «Золотая цифра» денежные средства в размере 60 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

Взыскать с Соколова Д. А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» денежные средства в размере 105 000 руб. за выполнение работ по проведению повторной и дополнительной судебных оценочных экспертиз.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение вынесено 11 марта 2022 г.

Судья О.В.Журба