Гражданский кодекс часть 1

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре судебного заседания Долгих Е.С., с участием представителя административного истца ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация», заинтересованного лица ПАО «Иркутскэнерго» - ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Иркутской области - ФИО2, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2/2022 по административному исковому заявлению ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра», Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, ПАО «Иркутскэнерго», Администрация г. Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 823 915 +/- 318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующую гидроэлектростанцию и акваторию водной поверхности, прилегающей к территории плотины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят>

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп в размере 2 081 258 724,9 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком (данные изъяты) Согласно отчету № 21-108 от 25.03.2021 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 542 960 000 руб.

Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика необоснованно завышенной арендной платы.

Просит суд с учетом уточнений (с учетом результатов судебной оценочной экспертизы):

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 823 915 +/- 318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующую гидроэлектростанцию и акваторию водной поверхности, прилегающей к территории плотины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости равной 575 320 000 руб. по состоянию на 01.01.2020;

- взыскать с административных ответчиков в пользу ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» судебные расходы в размере 52 000 руб., в том числе расходы на уплату государственной пошлины - 2 000 руб., расходы по оплате судебной оценочной экспертизы - 27 000 руб., расходы по оплате услуг оценщика за составление отчета - 23 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца - ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация», заинтересованного лица - ПАО «Иркутскэнерго» - ФИО1, действующая на основании доверенностей, поддержала административные исковые требования с учетом уточнений, письменные пояснения по административному делу, просила суд удовлетворить административные исковые требования с учетом уточнений в полном объеме, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, равной 575 320 000 руб. по состоянию на 01.01.2020, определенную заключением судебной оценочной экспертизы, а также взыскать с административных ответчиков судебные расходы в размере 52 000 руб.

В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Иркутской области - ФИО2, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения административных исковых требований с учетом уточнений, согласна с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной 1 195 500 665 руб. по состоянию на 01.01.2020, установленной заключением повторной судебной оценочной экспертизы. Возражала против взыскания судебных расходов, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке недостоверный, заключение судебной оценочной экспертизы также недостоверно, в связи с чем, судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения административных исковых требований с учетом уточнений, согласна с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной 1 195 500 665 руб. по состоянию на 01.01.2020, установленной заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Административный ответчик - Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что в компетенцию Управления не входит осуществление оценочной деятельности, следовательно, оно не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельного участка, с которой не согласен административный истец.

Административный ответчик - ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие.

Заинтересованное лицо - ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, ранее филиал представил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие. Дополнительно указал, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса, не наделено полномочиями по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, действия ФГБУ «ФКП Росреестра» не оспариваются.

Заинтересованное лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщило.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация», заинтересованного лица ПАО «Иркутскэнерго» - ФИО1, действующую на основании доверенностей, представителя административного ответчика Правительства Иркутской области - ФИО2, действующую на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - ФИО3, действующую на основании доверенности, допросив свидетелей (эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, и эксперта, проводившего повторную судебную оценочную экспертизу), изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

Изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп.

В судебном заседании установлено, что ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, что подтверждается договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 2204 находящего в федеральной собственности земельного участка от 01.07.219.

Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят поставлен на кадастровый учет 10.04.1979.

15.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области» в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 2 081 258 724,9 руб. по состоянию на 01.01.2020, что подтверждаются выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п. 5 указанной статьи закреплено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок с кадастровым номером Номер изъят установлены договором аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 2204 находящего в федеральной собственности земельного участка от 01.07.219, заключенным между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республики Бурятия и Забайкальском крае и ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация». В соответствии с п. 4.1 договора аренды расчет арендной платы определен в приложении к Договору, которое является его неотъемлемой частью и согласован сторонами, согласно которому арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, согласно п. 4.7 договора годовой размер арендной платы подлежит перерасчету не чаще 1 раза в год в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка могут повлиять на права и обязанности ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» как арендатора и плательщика арендной платы, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15.01.2021.

С настоящим иском ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» обратилось в суд 30.04.2021 (согласно штампу на конверте), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, выполненный оценщиком (данные изъяты)ФИО16

Согласно отчету (данные изъяты) № 21-108 от 25.03.2021 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 542 960 000 руб.

Определением Иркутского областного суда от 08.07.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту (данные изъяты)ФИО17

18.08.2021 административное дело с заключением судебной экспертизы поступило в Иркутский областной суд.

В заключении судебной экспертизы № 040821/11 от 04.08.2021, выполненной экспертом (данные изъяты)ФИО18 указано следующее:

- отчет (данные изъяты) № 21-108 от 25.03.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 823 915 +/- 318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующую гидроэлектростанцию и акваторию водной поверхности, прилегающей к территории плотины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 823 915 +/- 318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующую гидроэлектростанцию и акваторию водной поверхности, прилегающей к территории плотины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят> по состоянию на 01.01.2020 составляет 575 320 000 руб.

В судебном заседании по ходатайствам представителя административного ответчика Правительства Иркутской области, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска в качестве свидетеля была допрошена эксперт ФИО19 которая пояснила, что экспертом при проведении судебной оценочной экспертизы были допущены ошибки в расчетах, однако, считает, что данные ошибки являются формальными и не влияющими на итоговую стоимость. Также экспертом представлены правильные расчеты, которые должны были содержаться в заключении судебной оценочной экспертизы.

Определением Иркутского областного суда от 14.10.2021 по ходатайству представителя административного ответчика Правительства Иркутской области - ФИО4 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту (данные изъяты)ФИО20 поскольку в заключении судебной оценочной экспертизы допущены ошибки в части описания передаваемых прав на земельные участки, что привело к неверному расчету (в том числе доверительно интервала), при применении корректировки на переданные права на недвижимость допущена ошибка (так как первоначально допущена ошибка в части описания передаваемых прав), также допущена опечатка в части корректировки на наличие ж/д путей. Указанные недостатки судебной оценочной экспертизы вводят в заблуждение, допускают неоднозначное толкование полученных результатов, в связи с чем, возникают сомнения в обоснованности заключения эксперта о стоимости объекта оценки, указанной в заключении судебной экспертизы. Более того, сама эксперт ФИО21 пояснила, что при проведении судебной оценочной экспертизы были допущены ошибки в расчетах.

11.01.2022 административное дело с заключением повторной судебной оценочной экспертизы поступило в Иркутский областной суд.

В заключении повторной судебной оценочной экспертизы № 15/Зсэ-12/21 от 27.12.2021, выполненной экспертом (данные изъяты)ФИО22 указано:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 823 915 +/- 318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующую гидроэлектростанцию и акваторию водной поверхности, прилегающей к территории плотины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят>, по состоянию на 01.01.2020 составляет 1 195 500 665 руб.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объекта исследования и факторов, влияющих на его стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенный в заключении ответ на поставленный вопрос носит исчерпывающий характер.

Административный истец - ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» в письменных пояснениях указало на недостатки заключения повторной судебной оценочной экспертизы. Указало, что на стр. 93 заключения экспертом указано, что в связи с тем, что на рынке Свердловского и Октябрьского районов не было достаточного количества предложений на продажу незастроенных земельных участков производственно-складского назначения, эксперт, руководствуясь п. 11Б ФСО № 7 проводит анализ предложений в Ленинском районе. Согласно п. 11Б ФСО № 7 если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Анализируя рынок недвижимости г. Иркутска, можно сделать вывод, что Куйбышевский район является наиболее схожим по экономическим характеристикам со Свердловского и Октябрьского района, чем с Ленинским районом г. Иркутска, однако предложения к продаже земельных участков производственно-складского назначения в данном районе не проанализированы экспертом, чем нарушен п. 11Б ФСО № 7. В Куйбышевском районе за период с 01.01.2019 по 01.01.2020 присутствует два предложения, которые могли лечь в основу расчета рыночной стоимости.

Также указало, что при расчете корректировки на торг экспертом проанализировано только два справочника и не учтен справочник ФИО5 В справочнике СРД № 25 корректировка на торг не учитывает назначение земельного участка. В справочнике Статриэлт корректировка на торг принята в размере 0,93 для земельных участков в составе земель населенных пунктов для смешанной коммерческой застройки, а объект исследования не относится к данному сегменту рынка. Наиболее подходящим значением корректировки на торг является значение, опубликованное в справочнике ФИО5 в размере 11,9, так как она наиболее точно учитывает назначение объекта исследования. С учетом сегментации рынка земельных участков, предложенной компанией ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» в справочнике ФИО5, объект оценки относится к сегменту рынка земельных участков, предназначенных под индустриальную (промышленную) застройку. Кроме того, экспертом не описано, на основании каких методических рекомендаций выявлено среднее значение корректировки на торг, при этом каждый справочник уже имеет аналитическое обоснование итогового значения.

Кроме того указало, что при корректировке на местоположение экспертом был произведен расчет по формуле, опубликованной в справочнике ФИО6, «методом парных продаж». Метод парных продаж заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт должен оценить, чтобы использовать её в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта. Однако, объекты, которые анализирует эксперт, не могут являются аналогичными, так как являются производственными базами. Проведенный анализ предложений, выбранных экспертом, показал, что каждый из объектов обладает уникальными характеристиками, сопоставить которые не представляется возможным. Невозможно подобрать единицу сравнения для данных объектов, так как объекты представляют собой единые комплексы, состоящие из земельных участков разной площади, зданий и сооружений разной группы капитальности и назначения, а также отличаются наличием оборудования. Таким образом, производственные базы не могут выступать аналогами для расчета корректировки на местоположение методом парных продаж.

Также указало, что метод расчета в заключении эксперта идентичен предыдущей экспертизе, использованы лишь другие меньшие значения корректировок, увеличивающие стоимость.

В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения повторной судебной экспертизы судом в качестве свидетеля был допрошен эксперт ФИО23 который подтвердил изложенные в заключении повторной судебной оценочной экспертизы выводы, а также опроверг доводы ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» по поводу недостатков экспертного заключения.

Эксперт ФИО24 пояснил, что объект исследования - земельный участок с видом разрешённого использования - под существующую гидроэлектростанцию, принадлежит рынку недвижимости, сегмент - рынок незастроенных земельных участков коммерческого использования под индустриальную застройку для размещения объектов производственно-складского назначения, объектов энергетики, промышленности, связи и т.д. Таким образом, для сравнения экономических характеристик районов расположения объектов-аналогов разумно использовать данные о средней рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Анализ данных о средней стоимости коммерческой недвижимости показывает, что:

- удельная цена предложения на продажу складских объектов в Куйбышевском районе составляет - 14,17 тыс. руб./кв.м., в Ленинском районе составляет - 34,13 тыс. руб./кв.м., что на 140,8 % выше, чем в Куйбышевском районе, а также на 8,7 % выше, чем в Свердловском районе, составляющей 31,38 тыс. руб./кв.м.;

- удельная цена предложения на продажу торговых объектов (магазинов) в Куйбышевском районе составляет - 34,26 тыс. руб./кв.м., в Ленинском районе составляет - 39,85 тыс. руб./кв.м., что на 16,3 % выше, чем в Куйбышевском районе;

- удельная цена предложения на продажу офисных объектов в Куйбышевском районе составляет - 40,61 тыс. руб./кв.м., а в Ленинском районе составляет - 37,85 тыс. руб./кв.м., что на 6,8 % ниже, чем в Куйбышевском районе.

Из чего следует, что по двум (склады и магазины) из трех сегментов рынка коммерческой недвижимости, удельная стоимость продажи 1 кв.м, в Ленинском районе выше, чем в Куйбышевском, и более близка с показателями стоимости в Октябрьском и Свердловском районах г. Иркутска.

Также пояснил, что Свердловский и Ленинский районы г. Иркутска схожи между собой по типу и характеру застройки - значительную часть обоих районов занимают функциональные производственные зоны, на территории которых расположено немало действующих крупных предприятий промышленности, строительства, энергетики города. Кроме того, по территории обоих районов проходит участок железной дороги ВСЖД, вокруг которого сосредоточено большое количество объектов производственно-складского назначения. Куйбышевский район города Иркутска - наиболее старая промышленная часть города (дореволюционной постройки), получившая название Рабочего предместья. Крупнее промышленные предприятия, ранее располагавшиеся на территории района (Иркутский завод тяжёлого машиностроения им. Куйбышева) в настоящее время не действуют, на их производственных площадках размещены офисные и торговые объекты. В целом, это район с большой долей жилого частного сектора, а также с развивающимся сегментом рынка многоэтажного жилищного строительства, объектов торговли и сферы обслуживания. По совокупности вышеназванных факторов, экспертом были выбраны объекты- аналоги, расположенные в Ленинском районе г. Иркутска.

Также пояснил, что в табл. 2.9 на стр. 54-76 заключения представлен анализ рынка продаж земельных участков для коммерческого использования по районам г. Иркутска за период с 01.01.2019 по 01.01.2020, в том числе приведено 12 предложений на продажу земельных участков в Куйбышевском районе г. Иркутска, однако по перечисленным причинам, объекты-аналоги, расположенные в Куйбышевском районе г. Иркутска, не принимались экспертом к расчету.

Более того, в имеющемся в материалах дела Отчете об оценке № 21-108 от 25.03.2021, выполненном ООО «Десоф-Консалтинг», на основании которого административный истец обратился в суд об установлении кадастровой стоимости исследуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости, расчет также как и в заключении эксперта, произведен на основании объектов-аналогов, выбранных оценщиком в Свердловском и Ленинском районах города Иркутска (табл. 15 стр. 53 Отчета об оценке № 21-108 от 25.03.2021). Земельные участки из Куйбышевского района не были выбраны оценщиком в качестве объектов-аналогов, кроме того, те земельные участки, на которые ссылается представитель административного истца в своем возражении, вообще отсутствуют в анализе рынка указанного Отчета. При этом, каких-либо нарушений п. 11Б ФСО №7 в Отчете об оценке № 21-108 от 25.03.2021 представитель административного истца не усматривает и просит суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме на основании стоимости, указанной в Отчете об оценке.

Кроме того пояснил, что в соответствии с п. 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В соответствии с п. 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. Таким образом, расчет корректировок по элементам сравнения (ценообразующим факторам) также необходимо проводить на основании анализа цен сделок и (или) предложений на продажу на рынке.

Пояснил, что в указанном представителем административного истца справочнике ФИО5 на стр. 253 табл. 121 «Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов» источником информации, на основании которого рассчитаны значения скидки на торг, является коллективное мнение оценщиков, а не данные анализа цен сделок и предложений на продажу, как того требуют Федеральные стандарты оценки. Также на стр. 57 данного справочника указано, что основным источником информации, на основании которых рассчитаны корректирующие коэффициенты и характеристики рынка, являются данные экспертного опроса оценщиков, судебных экспертов и сотрудников банковских структур.

В соответствии с п. 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). В справочнике ФИО5 анализ экспертных мнений оценщиков и работников банковских структур на соответствие полученных от них значений скидок на торг рыночным данным не приводится. Таким образом, использование экспертных значений коэффициентов из справочника ФИО5 без проведения анализа на соответствие рыночным данным, нарушает требования п. 13 ФСО № 1, п. 22 ФСО № 7, п. 13 ФСО № 3. Кроме того, дата определения рыночной стоимости объекта исследования, в рамках проведения судебной экспертизы - 01.01.2020, а опрос экспертов в указанном справочнике был проведен в сентябре-октябре 2018 года. Таким образом, имеется существенный интервал времени между проведением опроса экспертов, на основании которого рассчитаны значения корректировок, и датой определения стоимости объекта исследования, составляющий более 1 года, в течение которого рынок недвижимости мог существенно измениться.

Использованные в заключении эксперта справочники для расчета корректировок основаны на анализе цен сделок и предложений на продажу объектов недвижимости, а также подготовлены по итогам 3 квартала 2019 года, то есть максимально близко к дате проведения экспертизы (01.01.2020), о чем прямо указано в данных источниках.

Таким образом, применение статистических рыночных корректировок из использованных в заключении эксперта справочников:

- по дате их подготовки - максимально соответствует дате определения стоимости (01.01.2020);

- полностью удовлетворяет требованиям ФСО о необходимости проведения расчетов при использовании сравнительного подхода на основании анализа цен сделок и предложений на продажу на рынке;

- не требует дополнительного анализа на их соответствие рыночным условиям.

Также пояснил, что на исследуемом земельном участке расположен объект энергетики - Иркутская ГЭС, которая по своему функциональному назначению относится к объектам коммунального хозяйства, обеспечивая нужды муниципального образования г. Иркутск и его население электроэнергией. Более того, сегментация рынка земельных участков из справочника ФИО5, на которую ссылается представитель административного истца в своем возражении, также относит земельные участки предприятий коммунального хозяйства к классу земельных участков под индустриальную застройку. Таким образом, использование значений корректировок на торг по данным информационного портала недвижимости «СтатРиелт» и Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД № 25, 2019, основанных на анализе рыночных данных, корректно и допустимо, а также соответствует требованиям ФСО.

Метод расчета корректировки на торг указан в табл. 2.16. на стр. 115-116 Заключения. Принятый экспертом метод расчета корректировки на торг (как среднее значение) соответствует методам расчета корректировок из всех имеющихся справочниках: «СтатРиелт», «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРД № 25, 2019», «Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2» под ред. ФИО5

В источнике информации, на который в заключении эксперта на стр. 118 приведена ссылка по использованию формулы расчета поправки на местоположение (ФИО6) указано, что основными показателями в формуле метода парных продаж выступают средние стоимости аналогичных объектов, а не идентичных. При невозможности подбора пар идентичных объектов-аналогов, отличных лишь местоположением, допускается рассчитывать поправку путем сравнения пары групп аналогичных объектов, имеющих также и другие отличия, но относящихся к одному типу недвижимости (жилая, офисная и торговая, складская и производственная). Метод анализа и сравнения удельных рыночных цен по группе объектов дает больше возможностей, поскольку практически невозможно найти на рынке абсолютно идентичные объекты, отличающиеся только по фактору местоположения, что связано, с уникальными характеристиками самих объектов, а также характеристиками застройки районов расположения объектов-аналогов.

В соответствии с разделом 1.4 Инструкции № 1-03 по расчету стоимости неспециализированных улучшений земельных участков сравнительным подходом, крупнейшей российской аудиторско-консалтинговой компании ФБК. входящей в международную сеть независимых аудиторских и консультационных фирм, для расчета величины поправки необходимо определить среднюю цену предложения (сделки) в сравниваемых группах объектов и затем провести вычисления с использованием полученных средних значений цен. На стр. 118 заключения приведена формула для расчета поправки на местоположение с использованием метода парных продаж путем анализа и сравнения удельных рыночных цен по группе объектов, имеющих отличия в местоположении. Далее экспертом приводится расшифровка элементов формулы. В связи с тем, что рынок незастроенных земельных участков под индустриальную застройку для размещения объектов производственно-складского назначения в Октябрьском районе г. Иркутска отсутствует, эксперт, для расчета поправки на местоположение, опирался на информацию о ценах с других достаточно развитых сегментов рынка недвижимости. Данный подход широко применяется в оценочной практике на сегментах рынка с недостаточным объемом информации, а также полностью соответствует требованиям п. 6.11 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Аналогичный вывод сделан и в статье ФИО5

Пояснил, что для расчета поправки на местоположение экспертом были использованы: предложения на продажу объектов капитального строительства производственного-складского назначения (производственные базы); информация о ценах на вторичном рынке квартир в месте расположения объекта исследования (Свердловский и Октябрьский районы г. Иркутска) и объектов-аналогов (Свердловский и Ленинский районы г. Иркутска). Исследуемый земельный участок фактически является застроенным земельным участком, на котором расположены производственные и хозяйственные корпуса Иркутской ГЭС. Таким образом, производственные базы, вполне обоснованно могут и должны, в первую очередь (в отличие от вторичного рынка жилья (квартир), выступать в качестве объектов-аналогов для расчета поправки на местоположение исследуемого земельного участка, если по ним имеется информация о ценах сделок и предложений на рынке. Экспертом тщательно отобраны объекты капитального строительства производственно-складского назначения (производственные базы) в месте расположения объекта исследования и объектов-аналогов, представленные в табл. 2.20 на стр. 119-124 заключения. Из имеющихся предложений на рынке были исключены производственные базы, в составе которых имелись машины и механизмы, дополнительное дорогостоящее оборудование, а также иная техника. В качестве единицы сравнения для единых объектов - состоящих из земельного участка и улучшений на нем, выступает удельный показатель стоимости за единицу общей площади улучшений (зданий, сооружений), расположенных на земельном участке - руб./кв.м, общей площади. Именно такой показатель используется при оценке рыночной стоимости жилых домов (коттеджей), объектов коммерческой недвижимости для оценки в целях залога (при банковском кредитовании), в целях страхования, а также при оспаривании кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий), при применении сравнительного подхода к оценке, когда в качестве объектов-аналогов выступают единые объекты недвижимости (БОН), представляющие собой земельный участок с расположенным на нем одни или несколькими зданиями (сооружениями). Отобранные в таблице 2.20 объекты аналогичны между собой по следующим основным ценоообразующим факторам (элементам сравнения): сегмент рынка - рынок недвижимости для коммерческого использования; функциональное назначение - производственно-складское; тип объекта - производственные базы, представляющие собой земельный участок с расположенными на нем. зданиями производственно-складского назначения; состав инженерных коммуникаций - электроэнергия, вода, отопление и другое.

Показания эксперта ФИО25 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация». Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.

Таким образом, давая оценку заключению повторной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Несогласие ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. При этом суд также учитывает, что конкретные требования к выбору объектов-аналогов, кроме перечисленных в п. 10 ФСО № 1, ни Закон об оценочной деятельности ни ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 4 и ФСО № 7 не содержат, в связи с чем, выбор конкретных объектов-аналогов для сравнения производится на усмотрение эксперта с учетом п. 10 ФСО № 1. Экспертом был проведен анализ рынка земельных участков, мотивирован выбор объектов-аналогов, а также произведены расчеты необходимых корректировок объектов оценки и объектов-аналогов. Вместе с тем, ни одним нормативным правовым актом не предусмотрено обязательное использование справочника ФИО5 при определении рыночной стоимости земельного участка.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением повторной судебной оценочной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 823 915 +/- 318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующую гидроэлектростанцию и акваторию водной поверхности, прилегающей к территории плотины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной оценочной экспертизы, в размере 1 195 500 665 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Довод представителя административного истца ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» - ФИО1, что необходимо установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020, равной 575 320 000 руб., определенной экспертом (данные изъяты)ФИО26 является необоснованным, поскольку именно в связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта (данные изъяты)ФИО27 о стоимости объекта оценки в заключении судебной экспертизы, была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Заключение повторной судебной оценочной экспертизы суд признал допустимым доказательством, соответствующим положениям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного земельного участка. При этом суд учитывает, что эксперт ФИО28 в судебном заседании подтвердила, что

в заключении судебной оценочной экспертизы допущены ошибки при расчетах, экспертом представлены правильные расчеты, которые должны были содержаться в заключении судебной оценочной экспертизы, однако на основании предоставленных расчетов суд не может признать заключение эксперта законным и обоснованным, заключение судебной оценочной экспертизы не может содержать ошибок в расчетах, которые могут поставить под сомнение определенную в заключении итоговую рыночную стоимость объекта исследования, которая является юридически значимым обстоятельством при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. ст. 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, - 30.04.2021.

Поскольку Правительство Иркутской области является органом государственной власти субъекта Российской Федерации, принявшим в рамках своих полномочий решение о государственной кадастровой оценке, в том числе спорного земельного участка, выступившим заказчиком проведения работ по кадастровой оценке и утвердившим её результаты, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» является исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд приходит к выводу, что надлежащими административными ответчиками по данному административному делу являются Правительство Иркутской области и ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», в связи с чем, в удовлетворении административных исковых требований ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация», предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, следует отказать.

Рассматривая требования административного истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся:

1) суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;

2) расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации;

3) расходы на проезд и проживание сторон, заинтересованных лиц, связанные с явкой в суд;

4) расходы на оплату услуг представителей;

5) расходы на производство осмотра на месте;

6) почтовые расходы, связанные с рассмотрением административного дела и понесенные сторонами и заинтересованными лицами;

7) другие признанные судом необходимыми расходы.

В ч. 1 ст. 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии со ст. 114.1 КАС РФ заявление по вопросу о судебных расходах, понесенных в связи с рассмотрением административного дела в суде первой, апелляционной, кассационной инстанций, рассмотрением дела в порядке надзора, не разрешенному при рассмотрении дела в соответствующем суде, может быть подано в суд, рассматривавший дело в качестве суда первой инстанции, в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела. Пропущенный по уважительной причине срок подачи такого заявления может быть восстановлен судом.

В судебном заседании установлено, что при обращении в суд для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» были понесены судебные расходы: расходы по уплате госпошлины в размере 2 000 руб., расходы по оплате отчета об оценке в размере 23 000 руб., расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 27 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В соответствии с п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. Именно поэтому Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта (п. 2 ч. 1 и ч. 2 ст. 3). Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на основе закрепленных ст. 4 названного Федерального закона принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости призвано подтвердить достоверность кадастровой стоимости, оценка которой должна быть не произвольной и обеспечивать соотносимость (приближенность), насколько это возможно, результатов определения кадастровой стоимости с существующими рыночными реалиями, но и не исключает вариативности оценок кадастровой стоимости, обусловленной объективными факторами, включая особенности применяемой методологии кадастровой оценки и возможности различной профессиональной интерпретации имеющихся экономических и иных значимых данных.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят установлена на основании проведенной по делу повторной судебной экспертизы, услуги по составлению отчета об оценке, экспертного заключения оказаны в связи с реализацией административным истцом права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, соответствующие судебные издержки возникли в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых в силу закона возложено на административного истца.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (ст. ст. 62, 78, 83 КАС РФ).

По данному административному делу признанная судом экономически обоснованной рыночная стоимость объекта недвижимости ниже кадастровой стоимости, определенной в порядке массовой оценки, в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят на 42,5 %.

Допущенные при установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости расхождения с его рыночной стоимостью являются незначительными, превышение кадастровой стоимости над рыночной составляет менее чем в 2 раза, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца как налогоплательщика, сведений о том, что при проведении кадастровой оценки имели место нарушения методологии проведения массовой оценки в материалы административного дела не представлено, а в ходе рассмотрения дела таких обстоятельств не установлено, поэтому с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации по вопросу распределения бремени несения судебных расходов, в соответствии с которой существенное (значительное) превышение кадастровой стоимости, ранее определенной в порядке массовой оценки, установленной судом в размере его рыночной стоимости, может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, в ходе рассмотрения дела таких обстоятельств не установлено.

Кроме того, на основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата

Административный истец, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят с 01.07.2019, также является плательщиком арендной платы.

Согласно п.п. 1 п. 7 ст. 6 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 31.07.2020 № 269-ФЗ очередная государственная кадастровая оценка в отношении земельных участков проводится не ранее чем через три года и не позднее чем через пять лет с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих категорий земель.

Согласно договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 2204 находящего в федеральной собственности земельного участка от 01.07.219, выписке из ЕГРН доля в праве аренды земельного участка с кадастровым номером Номер изъят ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» составляет 94,88 %. В соответствии с прилагаемым к Договору аренды расчету арендной платы, арендная плата за данный земельный участок рассчитывается исходя из 1 % в год от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, исходя из ранее установленной Постановлением Правительства Иркутской области № 969-пп от 26.11.2020 кадастровой стоимости (2 081 258 724,9 руб.) и кадастровой стоимости, установленной решением суда в размере рыночной (1 195 500 665 руб.), ожидаемая материальная выгода только за 1 год составит 8 404 072,48 руб., (19 746 982,78 руб. (арендная плата с ранее установленной кадастровой стоимости) - 11 342 910,3 руб. (арендная плата с кадастровой стоимости, установленной решением суда). Таким образом, ожидаемая материальная выгода административного истца только за 1 год составит 8 404 072,48 руб.

Указанное соотношение ожидаемой материальной выгоды (8 404 072,48 руб.) в связи с изменением кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости (в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят и размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, - 52 000 руб., указывает, что размер материальной выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, больше размера понесенных административным истцом по делу судебных расходов, которые по своему размеру не превышают ожидаемую материальную выгоду, которая может быть получена административным истцом в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка при оплате арендной платы.

Обратившись в суд с административным исковым заявлением, административный истец реализовал свое право на приведение кадастровой стоимости находящегося в аренде земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик объектов.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Решение Иркутского областного суда от 21.02.2022 об удовлетворении административного искового заявления ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» не может расцениваться как принятое против административных ответчиков. Удовлетворение требований обусловлено реализацией предоставленного административному истцу права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а не наличием спора о праве, а также не связано с установлением фактов нарушения прав ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация».

С учетом приведенных норм права и позиции Конституционного Суда Российской Федерации, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с административных ответчиков судебных расходов по уплате госпошлины в размере 2 000 руб., расходов по оплате отчета об оценке в размере 23 000 руб., расходов по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 27 000 руб., поскольку при рассмотрении настоящего дела разница между оспоренной (2 081 258 724,9 руб.) и установленной (1 195 500 665 руб.) решением суда кадастровой стоимостью является приемлемой (42,5 %), а также размер материальной выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости (8 404 072,48 руб. только за 1 год) больше размера понесенных административным истцом по делу судебных расходов.

Таким образом, понесенные расходы должны быть отнесены на ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» как на лицо, обратившееся в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь ст. ст. 178-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 823 915 +/- 318 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующую гидроэлектростанцию и акваторию водной поверхности, прилегающей к территории плотины, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости равной 1 195 500 665 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Дата обращения ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят - 03.05.2021.

В удовлетворении административных исковых требований ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» о взыскании судебных расходов - отказать.

В удовлетворении административных исковых требований ООО «ЕвроСибЭнерго-Гидрогенерация» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья И.В. Ларичева

Мотивированное решение изготовлено 2 марта 2022 г.