Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

В Пермский краевой суд поступило административное исковое заявление ФИО2 к Правительству Пермского края, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером **, общей площадью 6541,7 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 56958 868 рублей по состоянию на 12.08.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Актом об утверждении кадастровой стоимости б/н от 12.08.2013 установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 12.08.2013, которая составила 155988079, 42 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке от 20.06.2018 № 86.И/О-18 рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 56958 868 рублей. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 23.07.2018 № 724 заявление ФИО2 отклонено со ссылкой на несоответствие отчета об оценке требованиям пункта 5 ФСО № 3. Административный истец полагает, что таковых нарушений отчет об оценке не содержит, при этом завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия. Его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административный ответчик Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела без участия представителя, свои доводы изложил в письменных пояснениях по делу.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, представил в дело письменный отзыв.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю и администрация г. Соликамска просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, Управление свои доводы относительно заявленных требований изложило в письменном отзыве.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Соликамской городской Думы от 22.11.2017 № 216 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие на территории муниципального образования налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Данное решение применяется с 01.01.2018.

Как предусмотрено частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что административному истцу на праве собственности принадлежит 2-этажное нежилое здание, общей площадью 6541,7 кв.м, с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 18.08.2018 (л.д. 11-14).

В отношении объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость, определенная актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю без номера от 12.08.2013 по состоянию на 12.08.2013, в размере 155988079, 42 рублей, о чем представлена выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 15).

ФИО2 12.07.2018 обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, решением Комиссии от 23.07.2018 № 724 ФИО2 было отказано в удовлетворении заявления со ссылкой на несоответствие отчета об оценке от 20.06.2018 № 86.И/О-18 требованиям пункта 5 ФСО № 3.

После чего заявитель обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, в подтверждение своих доводов представил отчет от 20.06.2018 № 86.И/О-18 об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером **, подготовленного оценщиком ИП К., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 12.08.2013 здания с кадастровым номером ** определена в размере 56958 868 рублей.

Принимая во внимание, что объект капитального строительства с кадастровым номером ** включен в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2018 год, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 25.11.2017 № 944-п (за номером 1522) суд приходит к выводу, что административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении спорного здания обязан с 01.01.2018 уплачивать налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости объекта, то результаты определения кадастровой стоимости названного выше здания влияют на права и обязанности ФИО2

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закон об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В рассматриваемом случае требования статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности выполнены, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** установлена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю без номера от 12.08.2013 по состоянию на 12.08.2013.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость нежилого здания, определенную оценщиком.

Оценщик К. является членом саморегулируемой организации Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 № 1020, гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в ОАО «Страховое общество «ЯКОРЬ».

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта. Отчет должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик провел анализ рынка торговой (коммерческой) недвижимости, к которому относится объект оценки, приняв во внимание динамику средних цен и предложения в период с июня 2012 года по июнь 2013 года на территории Пермского края. По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного выше объекта недвижимости. Оценщиком проанализирована также динамика арендных ставок на рынке торговой недвижимости, по результатам оценки были определены критерии, существенным образом влияющие на уровень арендной ставки.

По результатам проведенного анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости коммерческого назначения оценщик пришел к выводу, что с учетом местоположения объекта оценки, площади объекта и физических характеристик, стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 8000 руб./кв.м до 10000 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 9% (без учета прав на земельный участок и НДС).

В отчете объясняется выбор затратного подхода методом сравнительной единицы и приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки.

В разделе 9.2.2.2 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объект, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли. При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.

Изучив отчет об оценке, судом не установлено, что он допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком методов оценки в рамках затратного подхода обоснован.

Довод Правительства Пермского края о том, что в отчете об оценке некорректно определен класс конструктивных систем здания: КС-1 (материал стан – кирпич, перекрытий – железобетон), поскольку фактически здание имеет конструктивную систему КС-4, судом отклоняется.

На странице 90 отчета об оценке представлена копия страницы технического паспорта (раздел 3 Техническое описание здания), где указаны характеристики конструктивных элементов здания, при этом в техническом паспорте нет информации о том, что каркас здания выполнен в виде колонн, как нет информации о том, что объект имеет каркасную конструктивную систему. При выборе из таблицы, представленной в сборнике КО-Инвест серии «Справочник оценщика» выпуск 2011 г., можно принять только один класс конструктивной системы КС-1. При применении класса конструктивной системы КС-4, либо иного, отличного от КС-1, оценщик допустил бы грубую ошибку.

Утверждение о том, что требуется корректировка стоимости строительства либо замена аналога в связи с чем, что некорректно применена норма амортизации при расчете физического износа, так как соответствует зданиям 1-2-этажным, в то время как объект оценки – 3-этажное здание, суд находит не основанным на материалах дела.

Как следует из технического паспорта и экспликации к поэтажному плану объекта оценки, выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество (стр. 84-87, 88-101 отчета), объект представляет собой 2-этажное здание с цокольным этажом. Таким образом, расчет физического износа, представленный на стр. 38 отчета, проведен верно, код нормы амортизации 10002 соответствует зданиям 1-2-этажным, как и оцениваемый объект.

Согласование результатов не требовалось, поскольку при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком был использован только один подход. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 56958 868 рублей по состоянию на 12.08.2013.

Утверждение о том, что отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности, так как при определении рыночной стоимости оценщик не учел НДС и исключил из расчетов регионально-климатический коэффициент, судом отклоняется.

Согласно статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, на которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Согласно пункту 4 ФСО № 2 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Ссылка на необходимость оценщиком применить в расчетах наряду с регионально-экономическим коэффициентом - регионально-климатический коэффициент является несостоятельной. Как следует из рекомендаций Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве», выпуск № 84 на июль 2013 года – Итоги за II квартал 2013 года, применение регионально-климатического коэффициента имеет рекомендательный характер при использовании справочников Ко-Инвест серии «Справочник оценщика» выпуска 2011 года (стр. 60 отчета об оценке). Поскольку использование регионально-климатического коэффициента носит рекомендательный характер, то он должен применяться в соответствии с требованиями пункта 25 ФСО № 7 на усмотрение оценщика, исходя из его опыта и оценочной практики.

С учетом изложенного, ссылки Правительства Пермского края на наличие недостатков отчета, подлежат отклонению. Доказательств того, что указанные в отзыве Правительства недостатки повлияли на размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, материалами административного дела не подтверждается. При таких обстоятельствах требования ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Законом об оценочной деятельности датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

В данном случае ФИО2 обратился в Комиссию 12.07.2018, следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2018.

Довод представителя административного ответчика – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о том, что кадастровая палата является ненадлежащим ответчиком судом отклоняется.

Суд исходит из того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом ФИО2, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта капитального строительства в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 № 1588-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером **, общей площадью 6541,7 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 56958 868 рублей по состоянию на 12 августа 2013 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 12 июля 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 10 октября 2018 года.

Судья (подпись)