Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Яскина Анатолия Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

В Пермский краевой суд поступило административное исковое заявление Яскина А.В. к Правительству Пермского края, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - здания (нежилое здание, магазин) с кадастровым номером **, общей площадью 607,5 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3197 765 рублей по состоянию на 04.08.2017.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Актом об утверждении кадастровой стоимости № 59-0-1-100/3012/2017-145/1 от 04.08.2017 установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 04.08.2017, которая составила 9653 126, 40 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 3197 765 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Административный истец просил рассматривать дело без его участия. Его представитель в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административный ответчик Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела без участия представителя, свои доводы изложил в письменных пояснениях по делу.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечил.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю и администрация Осинского городского поселения просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, Управление свои возражения относительно заявленных требований изложило в письменном отзыве.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Думы Осинского городского поселения от 28.11.2017 № 352 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Осинского городского поселения» установлен и введен в действие на территории муниципального образования налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Данное решение применяется с 01.01.2018.

Как предусмотрено частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание (магазин), общей площадью 607,5 кв.м, с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 15.08.2017 (л.д. 6-9).

В отношении объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость, определенная актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю от 04.08.2017 № 59-0-1-100/3012/2017-145/1 по состоянию на 04.08.2017, в размере 9653126, 40 рублей, о чем представлена выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 10).

Яскин А.В. обратился суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, в подтверждение своих доводов представил отчет от 19.07.2018 № 171.И/О-18 об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 59:29:0010546:22, подготовленного оценщиком ИП К., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 04.08.2017 нежилого здания с кадастровым номером ** определена в размере 3197765 рублей.

Принимая во внимание, что объект капитального строительства с кадастровым номером ** включен в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2018 год, утвержденный Постановлением Правительства Пермского края от 25.11.2017 № 944-п (за номером 3624) суд приходит к выводу, что административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении спорного здания обязан с 01.01.2018 уплачивать налоговые платежи исходя из кадастровой стоимости объекта, то результаты определения кадастровой стоимости названного выше здания влияют на права и обязанности Яскина А.В.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закон об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 59:29:0010546:22 установлена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю от 04.08.2017 № 59-0-1-100/3012/2017-145/1 по состоянию на 04.08.2017.

В этой связи рыночная стоимость спорного объекта должна быть определена на ту же дату.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость нежилого здания, определенную оценщиком.

Оценщик К. является членом саморегулируемой организации Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 № 1020.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик провел анализ рынка торговой недвижимости, к которому относится объект оценки, а также проанализировал рынок офисной недвижимости и рынок купли-продажи объектов неопределенного назначения, приняв во внимание динамику средних цен и предложения в период со 2 квартала 2016 года по 2 квартал 2017 года на территории Пермского края. По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного выше объекта недвижимости.

Оценщиком проанализирована также динамика арендных ставок на рынке офисной и торговой недвижимости, а также объектов неопределенного назначения по результатам оценки были определены критерии, существенным образом влияющие на уровень арендной ставки.

По результатам проведенного анализа фактических данных о ценах следок и (или) предложений с объектами недвижимости под промышленную застройку и (или) коммерческое использование, оценщик пришел к выводу, что с учетом местоположения объекта оценки, площади объекта и физических характеристик, стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 3000 руб./кв.м до 6000 руб./кв.м с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,20% (без учета прав на земельный участок и НДС).

Утверждение Правительства Пермского края о том, что некорректно подобраны объекты аналоги, поскольку аналоги № 1 и № 2 расположены в промышленной зоне, стоимость которых дешевле, чем стоимость торговых объектов в общественно-деловой зоне, судом отклоняется. Как следует из отчета об оценке все три объекта аналога расположены в жилой и общественной застройке и подходят для проведения сравнительного анализа.

Подлежат отклонению и доводы административного ответчика о том, что не корректно применение корректировки на дату предложения путем анализа динамики цен на участки под промышленную застройку, при том, что объект оценки предназначен под торговую застройку.

На страницах 53-54 отчета об оценке приведено описание корректировки на дату предложения, при этом оценщик исходил из динамики рынка земельных участков за пределами г. Перми. Ввиду недостаточного числа в структуре предложений участков под коммерческую застройку за пределами г. Перми составление репрезентативной выборки невозможно, результаты будут отражать изменения только конкретных участков, а не динамику рынка в целом. Динамика цен на земельные участки зависит от состояния экономики в стране, поэтому для расчета корректировки необходимо использовать цены на развитом рынке, которым в пределах Пермского края (кроме г. Перми) является сегмент земельных участков промышленного назначения в Пермском районе, по нему имеется репрезентативная выборка и средняя цена предложения по данным аналитического центра «КД-Консалтинг». В связи с чем, оценщик обосновал применение для расчета величины корректировки данных о средней цене участков под промышленную застройку, использование незначительного количества предложений по продаже земельных участков под коммерческую застройку в исследуемый период отразит только динамику изменения в цене конкретных участков, но не динамику рынка коммерческих участков в целом.

В отчете объясняется выбор затратного подхода методом сравнительной единицы и сравнительного подхода методом сравнения продаж. В отчете приведено обоснование отказа от применения доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки.

В разделе 9.2.2.2 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объект, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли. При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов. Оценщиком была рассчитана стоимость земельного участка. По результатам проведенных расчетов оценщиком определена стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка.

Довод о том, что в отчете об оценке некорректно определен класс конструктивных систем здания: КС-1 (материал стан – кирпич, перекрытий – железобетон), фактически здание имеет конструктивную систему КС-2, судом отклоняется.

На странице 137 отчета об оценке представлена копия страницы технического паспорта (раздел 2 Техническое описание здания), где указана информация о материале перекрытий. На странице 140 отчета представлена копия технического паспорта, где указано, что перекрытия здания – железобетонные плиты. Исходя из классификации Ко-Инвест, объекты относятся к классу конструктивной системы КС-1, в отчете имеется документальное подтверждение отнесения здания именно к этому классу конструктивной системы. Деревянная обрешетка, на которую крепится крыша из металлочерепицы, не является несущим элементом здания.

В разделе 9.2.3.2 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом сравнительного анализа предложений к продаже, в ходе которого с учетом проведенных корректировок на имеющиеся различия между объектом оценки и объектами аналогами установлена рыночная стоимость объекта. Объекты-аналоги для расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами.

Ссылка на то, что при расчете стоимости здания сравнительным подходом не описан состав прав на участок под каждым из аналогов, не учтена площадь участков, относящихся к каждому из аналогов, анализ отличий и возможная корректировка на отличие отсутствует, суд находит не основанной на содержании отчета об оценке.

Как следует из отчета, для выявления взаимосвязей между характеристиками объектов-аналогов и цен аналогов оценщик провел анализ рынка, по результатам которого оценщиком не выявлено взаимосвязи между составом прав на земельные участки под объектами аналогами, площадью участков и ценой объектов аналогов. При расчете стоимости объекта затратным способом учитывается площадь земельного участка и его стоимость.

Определив стоимость объекта оценки при использовании сравнительного и доходного подходов к оценке, оценщик провел согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, и определил итоговую величину стоимости объекта оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Изучив отчет об оценке, судом не установлено, что он допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком методов оценки обоснован.

Иные доводы административного ответчика на правильность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не влияют.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 3 197765 рублей по состоянию на 04.08.2017.

При таких обстоятельствах требования Яскина А.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Кадастровая стоимость объекта определена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 № 113, с учетом предоставленных ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиалов полномочий.

Суд исходит из того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Яскин А.В., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края № 1588-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20. Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с частью 3 статьи 249 КАС РФ, в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с чем, суд считает возможным указать в резолютивной части решения на дату подачи Яскиным А.В. заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка 20.08.2018, то есть дату его обращения в суд, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2018.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Яскина Анатолия Владимировича – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (магазин) с кадастровым номером **, этажность: 1, общей площадью 607,5 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 3197 765 рублей по состоянию на 4 августа 2017 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 20 августа 2018 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 10 октября 2018 года.

Судья (подпись)